Klage nr 2019046

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Midt-Norge AS

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt og partiske opptreden                   

Saksfremstilling:

I 2015 kjøpte klagerne bolig formidlet gjennom innklagede. Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, fordi han ikke opplyste dem om utbyggingsplanene for naboeiendommen. Naboeiendommen var formidlet av samme ansvarlig megler hos innklagede, kun få uker tidligere. Det ble senere klart for klagerne at der skulle oppføres en firemannsbolig på eiendommen, som både ville ta utsikt, medføre innsyn og påvirke solforholdene på deres eiendom. Dette ville igjen medføre en ikke ubetydelig verdireduksjon på eiendommen, som klagerne krever erstattet av innklagede.

Innklagede avviser klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Det var ingen andre budgivere og klagerne fikk tilsagnet på kjøp av eiendommen 14. oktober 2015. Klagerne var på visning noen dager tidligere, sammen med en annen megler enn vedkommende som stod oppført i prospektet. Han opplyste at nabotomten var solgt og skulle bebygges. Det ble ikke opplyst hvem budgiver var, heller ikke at bud var akseptert 29. mai 2015 via samme megler.

Kontraktsmøte 29. oktober 2015 ble avholdt av megleren som stod oppført i prospektet.

Han påpekte muntlig at ubebygget nabotomt var underlagt restriksjoner. Klagerne ble muntlig forsikret om at kjøperen av tomta var klar over dette. Klagerne ble forklart hvor fotavtrykket av eneboligen skulle stå, samt at det mellom husene var avsatt plass til garasje. Da de

14 dager senere bad om å få opplysningene bekreftet skriftlig, henviste megleren til reguleringsplanen og sa at han ikke hadde opplysninger utover dette.

Kjøper av nabotomten hadde forhåndskonferanse med kommunen allerede 12. november 2015 og nabovarsel ble underskrevet 20. november 2015. Under klagernes besøk på eiendommen 20. november 2015, ble det avdekket at det var søkt om oppføring av en firemannsbolig på naboeiendommen.

Klagerne finner det lite troverdig at innklagede har vært uvitende om ny eiers planer for naboeiendommen etter kontraktsmøte der den 28. oktober 2015.

Eier av nabotomten hadde alle planer ferdige før han inngav bud på tomten. Det er senere avdekket at ny eier av nabotomten hadde satt som forutsetning for kjøp av tomten, at der ikke var noen hinder for å søke dispensasjon fra reguleringsplanen. Megleren hadde ifølge ny eier sagt at her var det fritt frem for å søke dispensasjon.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Som den profesjonelle part burde han ha opplyst om dette og veiledet i prosessen, særlig med tanke på at han satt på «begge sider av bordet» og hadde mye å tjene på to salg. Klagerne var ukjent med at reguleringsplaner, samt restriksjoner knyttet til tomten, ikke innebar noen sikkerhet for hva som ville bli tillatt bygget på nabotomten. Klagerne stolte fullt og helt på at innklagede ivaretok deres interesser.

Klagerne har innhentet verdivurdering for sin eiendom med og uten den nybyggede firemannsboligen på tomten. I følge denne, påføres eiendommen et verdiminus på hele
kr 600 000. Det kreves erstatning av innklagede tilsvarende dette beløpet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne har reklamert for sent og kravet er som følge av dette foreldet, jf. foreldelsesloven §§ 2 og 3 andre ledd. For krav som oppstår ved mislighold, regnes foreldelsesfristen fra den dag da misligholdet inntrer. I dette tilfelle kan det ikke være tale om annet enn krav som er oppstått ved påstått mislighold, jf. foreldelsesloven § 3 andre ledd.

Nabovarsel fra eier av naboeiendommen, ble kjent for klagerne den 20. november 2015. De ble på dette tidspunktet kjent med det påståtte erstatningsbetingende misligholdet og den alminnelige foreldelsesfristen begynte å løpe allerede da. Etter dette har klagerne vært svært aktivt involvert i byggesaken, blant annet medundertegnet på innsigelser til nabovarsel fra beboerforeningen i området, den 1. desember 2015.

Krav om erstatning ble rettet mot innklagede, først 9. januar 2019, til tross for at klagerne har vært klar over de forhold som danner grunnlag for kravet «misligholdet» i mer enn 3 år.

Innklagede gjør gjeldende at kravet er foreldet og ber om at saken avvises.

Under enhver omstendighet er kravet bortfalt på grunnlag av alminnelige passivitetsbetraktninger.

For det tilfelle at saken ikke avvises som følge av foreldelse, bestrides klagernes påstand om at megleren skal ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, ved å tilbakeholde informasjon klagerne mente var kjent for han.

Det ble inngått salgsoppdrag med samme ansvarlige megler på begge eiendommene. I henhold til eiendomsmeglerlovens § 6-7 andre nr. 10, plikter megler å opplyse om forholdet til offentlige planer. Informasjon fra kommunen ble rutinemessig innhentet, kontrollert og videreformidlet i salgsoppgaven. Her ble det påpekt at naboeiendommen var til salgs, og at det måtte forventes at det ville bli bygget en ny bolig på tomten. Det ble oppfordret til å konferere megler for ytterligere opplysninger. Reguleringsbestemmelsene, vedtatt 6. mars 2002, lå vedlagt. Utover dette var innklagede ikke kjent med andre reguleringsbestemmelser for området. Megleren videreformidlet alle opplysningene han var kjent med. Av reguleringskartet fremgikk det at nabotomten var regulert til en bolig med en garasje.

Av hensyn til taushetsbestemmelsene i eiendomsmeglerloven § 3-6, ble det ikke opplyst hvem naboeiendommen var solgt til. Innklagede var ikke kjent med kjøpernes planer for eiendommen, hverken før, under eller etter at handelen var inngått. Derfor var det eneste megleren kunne videreformidle til klagerne, reguleringskartet og bestemmelsene for området.

Tomtekjøperen var svært tilbakeholden med å gi opplysninger om sine planer for tomten. Grunnlaget for kjøpet var reguleringsbestemmelsene, disse var tomtekjøperen kjent med.

Det bestrides ikke at megleren ovenfor tomtekjøperen, bekreftet at det var muligheter for å søke dispensasjon. Tomtekjøperens planer for tomten utover det som er opplyst i reguleringsbestemmelsene, var helt ukjent for megleren som formidlet all informasjon han var kjent med til klagerne.

Innklagede avviser ansvar.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

Det sentrale spørsmålet i saken er om eventuelle krav klagerne måtte ha overfor innklagede er foreldet.

Nemnda mener at eventuelle krav er foreldet.

Regler om foreldelse av krav på erstatning utenfor kontraktsforhold finnes i foreldelsesloven § 9, hvor første ledd første punktum har følgende ordlyd:

«Krav på skadeserstatning eller oppreising​ foreldes 3 år etter den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige.»

Treårsfristen løper fra «den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige». Kunnskapskravet omfatter to forhold, «skaden» og «den ansvarlige».

Klagerne avbrøt foreldelsesfristen da de sendte klagen til Reklamasjonsnemnda 28. februar 2019, jf. foreldelsesloven § 16 nr. 2 bokstav b. Spørsmålet blir derfor om de hadde nødvendig kunnskap «om skaden og den ansvarlige» før 28. februar 2016. I så fall er eventuelle krav foreldet.

Det fremgår av klagen, at da klagerne besøkte eiendommen 20. november 2015, ble det avdekket at det var søkt om oppføring av en firemannsbolig på naboeiendommen. Nabovarsel ble for øvrig underskrevet samme dato.

Det fremsatte erstatningskrav mot innklagede gjelder nettopp det forhold at det skulle oppføres en firemannsbolig på nabotomten, og hvor klagerne mener at megler ikke ga dem tilstrekkelig informasjon om utbyggingsplanene på nabotomten. Klagerne hadde derfor
20. november 2015 tilstrekkelig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Kunnskapen var tilstrekkelig til at det forelå såkalt søksmålsgrunnlag, og klagerne kunne selv foreta skritt for å avbryte foreldelsesfristen. Det er ikke avgjørende om størrelsen på erstatningskravet ikke var endelig fastslått.

Konklusjonen blir følgelig at klagerne i lovens forstand hadde nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige over tre måneder før 28. februar 2016. Eventuelle erstatningskrav er derfor klart foreldet.

Nemnda nevner at det er sannsynlig at eiendomsmeglerens erstatningsansvar overfor en kjøper reguleres av foreldelsesloven § 3 nr. 2 om krav som oppstår ved mislighold og ikke
§ 9,  jf. Bergsåker, Pengekravsrett, 3. utgave 2015 side 329 note 294. Innklagede har også lagt dette til grunn. Det vil imidlertid ikke føre til noe annet resultat. Foreldelsesfristen er fortsatt tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Misligholdet inntrådte da klagernes bolig ble overtatt. Riktignok var «mangelen» skjult i utgangspunktet, men klagerne ble klar over den
20. november 2015, slik at treårsfristen begynte da å løpe. Dette innebærer at om man anvender foreldelsesloven § 3 nr. 2, er eventuelle krav også klart foreldet.

Da klagernes eventuelle krav er foreldet, er det ikke nødvendig for nemnda å ta stilling til om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klagerne] gis ikke medhold.