Sak 2019043 – Feil/manglende opplysninger

Klage nr 2019043

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Verdi Eiendomsmegling Stavanger AS

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger                     

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte 24. april 2018 bolig formidlet av innklagede. Mellom bud/aksept og kontraktsmøte oppdaget klageren at det forut for salget hadde pågått en sak mellom selger og kommunen knytte til frisiktsonen mot vegkryss. Selger hadde anlagt gjerde og terrasse langs eiendommen mot vegkrysset i hjørne av tomten. Kommunens vilkår for aksept av selgers tiltak, satte begrensninger for bruken av terrassen. Klageren krevde selger for prisavslag begrunnet i manglende opplysninger om forholdet og inngikk før overtakelsen avtale om en minnelig løsning. Herværende klage rettes mot megleren, i det klageren hevder at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom å unnlate å informere om bygge-/klagesaken det viste seg at han hadde inngående kjennskap til.

Innklagede bestrider ansvar.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Innklagede har opptrådt i strid med bestemmelsen om god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. § 6-7. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt gjennom mislighold av sin opplysningsplikt.

Megleren opplyste på kontraktsmøte at han personlig hadde vært i kommunen for å få fortgang i saken vedrørende frisiktsonen. Dette viser at megleren hadde inngående kjennskap til saken uten at dette ble formidlet til klageren før bud/aksept. Bygge-/klagesaken hos kommunen var knyttet til frisiktsonen mot veikryss. Kommunen mente at eiendommen ikke tilfredsstilte kravet iht. reguleringsplanen. Selgeren hadde anlagt gjerde og terrasse langs eiendommen mot vegkrysset. Kommunens vilkår for å akseptere dette tiltaket, innskrenker bruken av terrassen betraktelig og forringer verdien på eiendommen.

Kommunen krever at glassrekkverket i høyde på en meter må dekke hele siktlinjen inn mot avkjørselen og glasset må holdes rent slik at det er gjennomsiktig til enhver tid. Det må heller ikke plasseres møbler, planter o.l. på verandaen i siktsonen.

Klageren hadde i lengre tid vært ute etter kjøp av rekkehus hvor uteplass var en viktig forutsetning. Denne eiendommens terrasse var utslagsgivende for inngivelse av bud.

Megleren har utvist manglende omsorg for både kjøper og selger i prosessen. Megleren burde blant annet rådgitt selgeren ved utfylling av egenerklæringsskjema slik at opplysninger rundt vilkårene knyttet til bruken av terrassen fremkom der. Megleren er solidarisk ansvarlig med selger og har et profesjonsansvar på culpa grunnlag hva gjelder å videreformidle denne type informasjon. Innklagede blir erstatningsansvarlig selv om klageren har kommet til en løsning med selger. Det vises i den anledning til informasjonsansvarsdommen, Rt. 2005 s. 870.

Det kreves erstatning fra innklagede på kr 100 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det gikk over seks måneder fra klageren inngår avtale med selgeren om kompensasjon, til innklagede klages inn for samme sak.

I møte med klageren og hennes rådgiver i mai 2018 gav innklagede råd om å sende inn klage til selgers eierskifteforsikringsselskap, dersom de mente at forholdet utgjorde en mangel ved eiendommen. Dette ble ikke gjort, i stedet ble selgeren presset til å inngå en avtale med klageren direkte. Også selgeren ble av megleren rådet til å ta dette videre med eierskifteforsikringen for en juridisk vurdering av ansvarsforholdet. Det at klageren hadde inngått avtale med selgeren om kompensasjon, var ukjent for innklagede inntil de mottok krav for samme sak.

Selgeren besørget at forhold knyttet til bygge-/klagesak med kommunen hva gjaldt frisiktsonen mot vegkrysset ble ordnet opp i før salg. Selgeren kunne dermed selge eiendommen med en terrasse som var i henhold til kravene i reguleringsplanen hva gjaldt frisiktsone mot vegkrysset. Det foreligger ingen plikt til å opplyse om forhold som på tilfredsstillende måte er ordnet opp i.

Hverken selgeren eller megleren har hatt som intensjon å holde tilbake informasjon om dette. Det ble gjort en innsats for å rydde opp i dette i forkant av at boligen ble lagt ut for salg. Dette nettopp for at det ikke skulle være til heft for neste eier, samt at boligens uteareal skulle være godkjent på alle vis og selger skulle unngå klager i etterkant. Reguleringsplanen ble vedlagt salgsprospektet med kart som viste hvor frisiktsonen var markert.

Klageren hadde salgsprospektet i hele ti dager før kjøp og hadde god tid til å gjøre seg kjent med innholdet, samt besiktige eiendommen og stille spørsmål til megler om det skulle være noen uklarheter.

Innklagede bestrider å ha brutt god meglerskikk, og klageren har ikke krav på erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.

Når det gjelder spørsmålet om megleren overholdt sin opplysningsplikt vedrørende terrassen, og hvilke krav kommunen stilte til frisikt m.m., mener nemnda at megler ikke har overholdt den, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren var klar over kommunens krav. Dette var åpenbart opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og som kunne få betydning for avtalen. Det er ikke tilstrekkelig bare å legge inn reguleringsplanen med kart hvor frisiktsonen var markert som vedlegg til salgsoppgaven. Slik viktig informasjon måtte vært omtalt på sentralt sted i selve salgsoppgaven.  

Nemnda mener at megleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Men erstatningskravet kan likevel ikke føre frem. Kjøper (klager) har fått kr 100 000 i prisavslag av selger, og har nå i realiteten rettet det samme kravet mot innklagede. Klageren har ikke krav på dobbelerstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Verdi Eiendomsmegling Stavanger AS har ikke overholdt opplysningsplikten og dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Erstatningskravet fører ikke frem.

Kommentarer er stengt.