Sak 2019044 – Feil/manglende opplysninger

Klage nr 2019044

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Stavanger        

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger          

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i juni 2016.

Et velkjent og mye omtalt byggeprosjekt var planlagt foran leiligheten, mellom leiligheten og sjøen. Klagerne var på salgstidspunktet kjent med byggeprosjektet og således opptatte av om det ville ta noe av utsikten fra toppleiligheten, som var frembudt for salg med opplysninger om nydelig utsikt mot fjorden og fjellene. Da megleren ifølge klagerne opplyste at han hadde undersøkt byggesaken og funnet ut at nybygget ikke ville bli høyere enn den eksisterende bebyggelsen og dermed ikke begrense utsikten, festet klagerne lit til dette og valgte å kjøpe leiligheten. Etter at bygget stod ferdig høsten 2018, var det klart at bygget ble hele to etasjer høyere enn bygningene bak og tok bort store deler av panoramautsikten mot fjorden.

Det anførers at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. § 6-7 i forbindelse med utførelsen av megleroppdraget. Dette bestrides av innklagede, som mener vilkårene for erstatning ikke er oppfylt i saken, og at det anførte økonomiske tapet uansett er satt alt for høyt.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført:  

Innklagede har opptrådt i strid med bestemmelsen om god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, herunder meglers undersøkelse- og informasjonsplikt, jf.
§ 6-7.

Under visning i slutten av mai 2016, ble det fra klagernes side stilt spørsmål til megleren om utsikten ville bli berørt som følge av nybygget. Megleren opplyste da at han hadde undersøkt saken og funnet at nybygg ikke ville bli høyere enn de eksisterende bygg, og dermed ikke ville begrense utsikten. Disse opplysningene festet klagerne lit til og inngav bud på leiligheten. Utsikten var av avgjørende betydning for klagernes beslutning om kjøp.

Etter at bygget stod ferdig i 2018, var det klart at bygget ble hele to etasjer høyere enn forespeilet, og store deler av panoramautsikten mot fjorden ble borte.

Det måtte allerede i forkant av salget ha vært klart for megleren at han gav uriktige og mangelfulle opplysninger. Reguleringsplanen ble vedtatt allerede den 14.desember 2015, samt at søknad om rammetillatelse ble sendt inn 23. februar 2016. Rammetillatelsen ble godkjent den 8. juni 2016, samme dag som kontrakten ble signert.

Det er ikke bestridt at klagerne tok opp spørsmålet om hvorvidt nybygget ville påvirke utsikten.

Det er fra innklagedes side hevdet at meglerne kontaktet kommunen angående prosjektet i mai 2016 og fikk opplyst at det på daværende tidspunkt ikke var søkt om byggetillatelse. Ifølge byggemappen var søknad innkommet til kommunen den 3.mars 2016. På visningstidspunktet og tidspunktet for bud/aksept, den 3. juni 2016, forelå det konkret og tilgjengelig informasjon hos kommunen om hvordan prosjektet ville påvirke utsikten i leiligheten.

I svaret fra kommunens servicekontor etter meglers henvendelse dit, henvises det til byggesaken, uten at dette synes å være fulgt opp av megleren ved nærmere undersøkelser.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Den manglende og eller feilaktige informasjonen har i tillegg vært avgjørende for at klagerne valgte å kjøpe leiligheten.

Den begrensede utsikten har redusert verdien på leiligheten både i subjektiv og objektiv forstand. Denne verdireduksjonen kreves erstattet i form av et prisavslag med kr 1 000 000.

Selgerne av leiligheten kan ikke belastes for feilinformasjon formidlet fra megler. Klagerne krever erstattet den verdiforringelse som denne feilinformasjonen har medført.

Innklagede har i korte trekk anført:

Saken dreier seg om meglers undersøkelses- og informasjonsplikt knyttet til et omfattende og på salgstidspunktet mye omtalt byggeprosjekt. Et prosjekt klagerne var godt kjent med.

I utgangspunktet vil meglers opplysningsplikt også omfatte formidlingen av eventuelle byggeplaner som berører eiendommen, og som megleren kjente eller burde kjent til, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 jf. 6-3. Samtidig kan plikten etter forholdene begrenses, dersom det dreier seg om planer som må anses alminnelig kjent.

På visningstidspunktet mai-juni 2016, var prosjektet i en tidlig fase. Reguleringsplanen som var vedtatt i desember året før, inneholdt kun generelle bestemmelser om maksimal høyde og utnyttelse og ingen klare opplysninger om endelig utforming. Planen var tilgjengelig på kommunens nettside, men inngikk ikke i standard infopakke som megleren innhentet.

Megleren forsøkte å innhente mer informasjon, gjennom først å kontakte selgeren. Selgeren bekreftet at han ikke hadde fått seg oversendt noen offisiell informasjon om prosjektet. Selgeren antok imidlertid at bygget kun ville få begrenset innvirkning på utsikten, ettersom det skulle være høydebegrensinger.

Deretter ble kommunen kontaktet, og megleren fikk opplyst at det på daværende tidspunkt ikke var søkt om byggetillatelse. Ettersom byggetillatelsen ikke var gitt kunne megleren heller ikke gi konkrete opplysninger og lovnader om hva som ville bli bygget, noe som heller ikke ble gjort. Det ble derfor kun gitt generelle opplysninger i salgsoppgaven. Ettersom rammetillatelsen først ble gitt 8. juni 2016, på dagen for kontraktsunderskrift, var heller ikke denne kjent for megleren på dette tidspunktet. Igangsettelsestillatelse ble først gitt

23. november 2016.

Megler har gjort lovpålagte undersøkelser hos kommunen og selger, samt medtatt dette i salgsprospektet. Den innhentede informasjonen gav ikke grunnlag for ytterligere undersøkelser men gav potensielle interessenter et varsel om nybygget, samt en oppfordring til egne nærmere undersøkelser. Det påhviler kjøpere av eiendom et eget ansvar for å gjøre nærmere undersøkelser rundt forhold en er oppmerksomme på og som en videre mener er avgjørende for kjøpet.

Det ble ikke tatt noen forbehold ved inngivelse av bud på leiligheten. Det ble heller ikke anmerket noe i overtakelsesprotokollen eller holdt tilbake penger. På overtakelsestidspunktet hadde kjøperne hatt rikelig med tid til å hente ut oppdaterte opplysninger om byggeprosjektet.

Megleren har ingen erindring av samtalen med klagerne rundt dette med utsikten. Det har formodningen mot seg at megleren supplerte den skriftlige generelle informasjonen i salgsoppgaven, med mer presise opplysninger han på tidspunktet ikke hadde grunnlag for å gi.

Den generelle informasjonen i salgsoppgaven var tilstrekkelig til å ivareta meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt gitt den fasen prosjektet var i. Krav på prisavslag for verdireduksjon må rettes mot selger.

Det bestrides å foreligge ansvarsgrunnlag. For det tilfelle at nemnda finner grunnlag for ansvar, gjøres det gjeldende at det ikke er tilstrekkelig grunnlag for å utmåle erstatning. Et eventuelt verditap er ikke dokumentert. Bevisbyrden påhviler klagerne. Uansett fremstår det fremsatte økonomiske tapet vesentlig for høyt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises. Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avgjøres under nemndas skriftlige saksbehandling, hvor det ikke er umiddelbar bevisførsel (forklaringer fra parter, vitner m.m.).

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.

Kommentarer er stengt.