Sak 2019045 – Oppgjør

Klage nr 2019045

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS

Saken gjelder:               Oppgjør                   

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppgjørsoppdrag med innklagede i forbindelse med salg av landbrukseiendommen sin, sommeren 2018. Klageren og kjøper hadde funnet hverandre og blitt enige om rammene for kjøpsavtalen, herunder kjøpesum, overtakelsesdato, samt innbetaling av et forskudd tilsvarende 10% av kjøpesummen ved kontraktsignering.

Megleren aksepterte ikke forskuddsinnbetalingen, da dette ikke ble praktiseres lengre. Det ble gjennom signering av kontrakten avtalt at fullt oppgjør skulle skje i forbindelse med overtakelsen, avtalt til den 1. november 2018. Det oppstod forsinkelse i forbindelse med kjøpers innbetaling av oppgjøret, som først ble foretatt den 10. desember 2018.

Klageren hevder at tap som følge av kjøpers forsinkede betaling kunne vært unngått om megleren hadde inntatt partenes avtale om forskuddsbetaling i kontrakten. Klageren er videre påført et rentetap i det oppgjøret ble overført til hans brukskonto og ikke en høyrentekonto. Rentetapet kreves erstattet av innklagede.

Innklagede bestrider at vilkårene for erstatning er oppfylt.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Ettersom innklagede fritok kjøperen for innbetaling av forskuddet, ble klageren stående uten sikkerhet. Det oppstod en vesentlig betalingsforsinkelse som ville gitt rimelig grunn til å heve salget. Det var ikke gjort kjent for klageren at innklagede ikke hadde mulighet for å kreve inn beløp som er knyttet til låneopptak.

Oppgjøret ble utbetalt og plassert på brukskonto til en rente på kun 0,10%. Klageren ble ikke kontaktet av oppgjørsansvarlig med opplysninger om utbetalingstidspunkt slik at klageren fikk innrettet seg på dette og innhentet tilbud på alternativ plassering av pengene til en høyere rente. Oppgjøret kunne vært satt på sparekonto og oppnådd en rente på hele 1,75%.

Klageren ble forelagt et ikke utfylt oppgjørsskjema selger «blankt ark» for signering. Dette ble signert 3. juli 2018, men kontonummeret ble ikke fylt ut og heller ikke eiers navn. Sparebanken som står beskrevet som långiver på oppgjørsskjemaet vedlagt tilsvaret er ukjent. Det er videre uklart for klageren hva formålet med dette oppgjørsskjemaet var, ettersom det ikke skulle brukes for å overføre forskuddet, sikkerhetsgarantien. Skjemaet burde derfor vært returnert til klageren. I stedet ble det brukt som grunnlag for utbetaling av oppgjøret et halvt år senere. Klageren ble ikke kontaktet av oppgjørsavdelingen med opplysning om oppgjørstidspunktet og fikk dermed ikke anledning til å angi alternativ plassering av pengene til en høyere rente.

Differansen mellom 1,75% rente og 0,10 % rente i 30 dager, kreves erstattet av innklagede for et innskudd på 2 millioner kroner. 

Innklagede har i korte trekk anført:

Dette var et oppgjøreoppdrag hvor kjøperen og klageren hadde funnet hverandre forut for kontakt med eiendomsmegler. Klageren tegnet etter dette oppdrag med innklagede for bistand med kontrakt og oppgjør.

Kjøper og selger ønsket at det i kontrakten ble innregulert et forskudd på kr 200 000. Dette ble avvist av megleren da forskuddsbetaling ikke praktiseres. Kontrakten gjenspeilet følgelig betaling før overtakelse, som vanlig er. Begge parter har ved sin signatur akseptert dette.

Kjøpesummen forfalt til betaling ved avtalt overtakelsesdato 1. november 2018. Dessverre ble innbetalingen fra kjøperen ca. én måned forsinket. Oppgjør ble først utbetalt til klagerens oppgitte konto den 10. desember 2018. Det ble beregnet renter i selgers (klagers) favør fra betalingsforfall til faktisk betaling.

Oppgjøret ble utbetalt til det kontonummeret som fremkommer av selgers oppgjørsskjema. Det ble ikke benyttet «blankt dokument» slik klageren hevder. Innklagede kan ikke forvalte over klientmidler uten etter instruks.

Det foreligger ikke noe klanderverdig ved meglerforetakets håndtering av oppdraget. Oppdraget er utført på korrekt måte, og megler har ikke brutt sine plikter som eiendomsmegler. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

Et spørsmål i saken er det forhold at selger (klager) og kjøper hadde avtalt at ti prosent av kjøpesummen, kr 200 000, skulle betales i «forskudd», men at megler motsatte seg dette da forskuddsbetaling ikke praktiseres.

I Finanstilsynets rundskriv 7/2014 «Kontrakt, oppgjør og klientmiddelbehandling i eiendomsvirksomhet» punkt 3.1 heter det:

«Bestemmelsen [eiendomsmeglingsloven § 6-9] innebærer at megler ved salg etter avhendingsloven ikke kan legge til rette for vilkår om at kjøper skal betale forskudd på kjøpesummen.» 

Nemnda forstår dette slik at megler ikke kan bidra til at kjøper skal betale forskudd, hvis man med det mener at selger skal kunne få forskuddsbeløpet til disposisjon før megler har etablert rettsvern og kan disponere kjøpesummen.

Nemnda forstår saken slik at selger og kjøper hadde blitt enige om at kjøper skulle betale forskudd kr 200 000 direkte til selger (klager), og at megler skulle gjennomføre resten av oppgjørsoppdraget. En slik løsning kan ikke megler være med på, da det ville vært i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-9 og det siterte fra rundskrivet over.

Nemnda bemerker at det siterte fra rundskrivet, ikke kan være til hinder for at selger og kjøper avtaler at kjøper skal betale ti prosent av kjøpesummen, her kr 200 000, senest ved kontraktsunderskrift, og at resten av kjøpesummen innen overtagelse. Forutsetningen må i så fall være at beløpet som betales ved kontraktsunderskrift, settes inn på meglers klientkonto, og ikke kan disponeres før rettsvernet er bragt i orden overfor kjøper.

Det andre spørsmål i saken er om innklagede er erstatningsansvarlig for det rentetapet klageren mener å ha lidt ved at oppgjøret ble overført til hans brukskonto og ikke en høyrentekonto. Nemnda mener at dette kravet klart ikke kan føre frem. En selger må imidlertid selv ta ansvaret her. Han ville enkelt kunne overføre oppgjørsbeløpet fra brukskontoen til en høyrentekonto, og kunne for øvrig gitt megler beskjed om til hvilken høyrentekonto beløpet skulle overføres til.

De øvrige forhold klageren har påberopt seg, kan heller ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Kommentarer er stengt.