Klage nr:
125/07
Avgjort:
04.10.2007
Saken gjelder:
Misnøye med markedsføring
Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Heimdal
Saksfremstilling:
Klageren solgte eiendom gjennom innklagede.
Klageren påstår at eiendommen ble mangelfullt markedsført og ønsker reduksjon i markedsføringskostnadene.
Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren inngikk salgsoppdrag med innklagede i midten av mars 2007. Partene var enige i at eiendommen skulle legges ut for salg fra 20. april. Datoen var viktig, fordi klageren ønsket å nå potensielle kjøpere av fritidseiendommer før sesongen. Innklagede så ut til å dele klagerens syn.
Klageren har opplevd at det er en vanlig oppfatning at eiendommer som er lokalisert i kyststrøkene i x-område, vil kunne oppnå til dels høyere priser som fritidseiendom enn som helårsbolig. Klageren oppfattet at innklagede var enig i at eiendommen hadde bedre sjanser for å oppnå en høy salgssum dersom den ble solgt som fritidsbolig. På samme tid opplyste klageren at han hadde flyttet til en annen kommune, og samtidig søkt om å få salgseiendommen omregistrert til fritidseiendom pga. lavere kommunale avgifter. Klageren mente det var viktig å informere innklagede på et tidlig tidspunkt om at eiendommen allerede var registrert som fritidseiendom.
Klageren var meget fornøyd med utkast til annonser. Eiendommen skulle annonseres som ene-/fritidsbolig. Eiendommen var annonsert i ulike aviser og på internett. Klageren var tilfreds med dette. Innklagede foreslo å sette prisantydningen til kr 1 150 000 for å trekke til seg flere interessenter. Klageren gikk med på dette, og kommenterte at dette var en pris han ikke ville være direkte misfornøyd med, men at han ville bli langt mer fornøyd med en høyere salgssum.
På visningsdagen i begynnelsen av mai var det flere interessenter til stede, og alle så ut til å like eiendommen. Det var 8 interessenter som skrev seg på interessentlisten, men svært få av disse oppga at de var interessert i eiendommen som fritidseiendom. Klageren syns dette var forunderlig, og han opplevde at innklagede delte dette synspunktet. Etter hvert viste det seg at ingen av de 8 interessentene gikk videre med sin interesse. I denne fasen spurte innklagede flere ganger om klageren var interessert i å akseptere bud under prisantydningen, noe klageren avviste klart.
I midten av mai var klageren på besøk hos en bekjent i en annen by, og vedkommende hadde fulgt fritidseiendomsmarkedet gjennom hele våren. Klagerens bekjente var veldig overrasket over at han ikke fant klagerens eiendom utlyst som fritidseiendom på www.finn.no. Klageren oppdaget da at eiendommen kun var annonsert i kategorien «bolig». I følge klagerens bekjente er det innen potensielle kjøpere av fritidseiendommer som søker i kategorien «bolig». Vedkommende opplyste også at de fleste av fritidseiendommene som hadde vært annonsert i samme periode som klagerens eiendom, var blitt solgt innen kort tid. Klageren følte at innklagede måtte ha begått en stor feil i markedsføring, og sendte straks en sms til innklagede. Klageren fikk svar fra innklagede om at eiendommen av formelle årsaker ikke kunne annonseres som fritidseiendom. I forkant av annonseringen hadde innklagede vært i kontakt med kommunen, og fått opplyst at klagerens eiendom var registrert som helårsbolig. Innklagede opplyste samtidig at det kun var en formalitet å søke om bruksendring på eiendommen, og at dette ville kunne gjøres på dagen. Klageren stilte seg uforstående til dette,og minnet innklagede på at han hadde gjort henne oppmerksom på at kommunen hadde innvilget omregistrering av eiendommen. Omregistreringen ble foretatt 1. november 2006, noe klageren hadde opplyst til innklagede allerede i begynnelsen av salgsprosessen. Innklagede benektet ikke dette, og kunne ikke begrunne hvorfor hun ikke hadde tatt kontakt med klageren for å få klarhet i forholdet. I så fall kunne klageren ha søkt om bruksendring før eiendommen ble annonsert for salg. Innklagede lovet deretter å endre litt på annonseringen.
Klageren tok kontakt med kommunen for å oppklare forholdet. De opplyste at klagerens søknad i 2006 kun var blitt vurdert som en endring i forhold til kommunale avgifter, og ikke som en søknad om bruksendring. Dagen etter søkte derfor klageren om bruksendring, noe som ble innvilget samme dag, og med et gebyr på kr 500.
Eiendommen ble deretter annonsert slik klageren hadde forutsatt, og lå på nettet en uke. På det tidspunktet gikk akseptfristen ut for et bud fra en budgiver som ønsket å benytte boligen som helårsbolig. Klageren vurderte situasjonen slik at eventuelle kjøpere på fritidsboligmarkedet ikke lenger var på utkikk pga. tidspunktet på året, og klageren tok derfor ikke sjansen på å avslå budet. Salgssummen ble derfor i henhold til prisantydningen. Samtidig trakk klageren tilbake søknaden om bruksendring.
Klageren gjorde innklagede oppmerksom på at markedsføringen var mangelfull, og at innklagede måtte bære ansvaret for dette. Etter klagerens mening hindret dette klageren i å komme i kontakt med eventuelle kjøpere av fritidsbolig. Markedsføringskostnadene beløp seg til ca kr 25 000, og klageren krevde derfor kr 10 000 i avslag på markedsføringen. Innklagede avviste dette, også etter gjentatte henvendelser fra klageren.
Klageren ber Reklamasjonsnemnda ta stilling til følgende:
- Klageren anfører også at det er flere indikasjoner på at innklagede har misligholdt sin informasjonsplikt.
Hvorvidt eiendommen ville være mer attraktiv (oppnå høyere salgssum) dersom den ble annonsert som fritidsbolig i stedet for helårsbolig. Klageren ser at det kan være vanskelig for Nemnda å ta stilling til et slikt spørsmål, og ber i så fall om vurdering av de følgende punktene.
Om det er viktig å nå en størst mulig gruppe av potensielle kjøpere gjennom markedsføringen, og om eiendommen således er feilaktig markedsført av innklagede.
Klageren mener innklagede har misligholdt sin informasjonsplikt ettersom kommunens og klagerens opplysninger om eiendommen ikke stemte overens. Klageren ble derfor avskåret fra å søke om bruksendring før eiendommen ble annonsert.
Klageren hevder det er skjerpende at han gjorde innklagede oppmerksom på at eiendommen var registrert som fritidseiendom, noe som ble opplyst i den innledende salgsprosessen. Selv etter at innklagede fikk sprikende opplysninger fra kommunen, ble ikke saken diskutert med klageren. Dette er en alvorlig forsømmelse og mislighold av innklagedes informasjonsplikt.
Klageren har oppdaget mangelfulle opplysninger i internettannonsen. Dersom innklagede mente at boligen var en helårsbolig, men likevel forsøkte å nå potensielle kjøpere av en fritidseiendom, skulle det vært informert at en eventuell kjøper måtte søke kommunen om bruksendring.
Klageren mener selv at han kan ha tapt minst kr 100 000-150 000 ettersom boligen ikke ble solgt som fritidseiendom. Et eventuelt tap lar seg imidlertid ikke dokumentere, og klageren krever derfor ikke erstatning for potensieltlavere salgssum. Klageren mener derimot at han har krav på kompensasjon som følge av mangelfull markedsføring, og ber Reklamasjonsnemnda ta stilling til om kr 10 000 er et rimelig beløp.
Innklagede anfører:
Eiendommen ble markedsført som ene-/fritidsbolig i alle medier som var omfattet av markedspakken, bortsett fra på internett. Etter at klageren sendte sms til innklagede om misnøyen knyttet til markedsføringen på internett, ble det inntatt en passus om at kjøper selv måtte bære risikoen ved eventuell søknad om bruksendring. Eiendommen ble deretter lagt ut under fritidseiendommer på www.finn.no. Samtidig sendte klageren selv søknad til kommunen om bruksendring. Innklagede kan ikke se at det foreligger grunnlag for reduksjon i avtalte markedsføringskostnader. Innklagede har gjort det som har vært lovet, herunder annonsering i ulike medier.
Partene er således uenige i om innklagede kommer i erstatningsansvar fordi eiendommen ble markedsført på internett som boligeiendom og ikke fritidseiendom. Boligen er altså markedsført som bolig/fritidseiendom i alle andre markedsføringskanaler. Eiendommen ble markedsført bredt. Klageren har dessuten oppnådd prisantydning for eiendommen. Klageren kunne ha avslått kjøpetilbudet dersom han var misfornøyd med salgssummen. I stedet aksepterte klageren et bud en uke etter at han mente eiendommen hadde vært feilaktig markedsført. Dersom klagerens forventninger til pris var langt høyere, kunne ikke innklagede ha markedsført eiendommen med en slik prisantydning.
Innklagede avviser å ha opptrådt på en måte som medfører at klageren har rett til reduksjon i avtalte markedsføringskostnader.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren peker på at eiendommen ikke ble markedsført overfor den viktigste og mest pengesterke kjøpergruppen. Klageren mener dette er en viktig mangel ved markedsføringen, og som er hovedgrunnlaget for klagen.
For øvrig opprettholdes klagerens tidligere anførsler.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder påstand om mangelfull markedsføring.
I utgangspunktet må en eiendomsmegler kunne stole på opplysningene han får fra kommunen. Hvor det er direkte motstrid mellom selgers og kommunens opplysninger, har megleren imidlertid en oppfordring til å følge opp forholdet ved å ta kontakt med selgeren.
I dette tilfellet trodde klageren feilaktig at eiendommen var registrert som fritidseiendom. Det er kritikkverdig av innklagede ikke å ha gjort klageren oppmerksom på at eiendommen var registrert som helårsbolig og ikke fritidseiendom og markedsført eiendommen på www.finn.no ut fra dette.
At eiendommen er annonsert som fritidseiendom i en rekke annonsemedier og at klageren har akseptert tilbud om salg, finner Reklamasjonsnemnda ikke avgjørende.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er kr 10 000 en passende kompensasjon for innklagedes forsømmelse.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Oslo, den 4. oktober 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Cathrine W. Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |