Klage nr:
127/07

Avgjort:
25.10.2007

Saken gjelder:
Misnøye med innklagedes opptreden, herunder resalg

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Hallingdal
Saksfremstilling:

Klageren solgte fritidseiendom gjennom innklagede.

Klageren er misfornøyd med innklagedes veiledning forut for budaksept. I tillegg reagerer klageren sterkt på at den samme eiendommen ble videresolgt gjennom innklagede kort tid etter salget, og til en langt høyere salgssum.

Faglig leder for foretaket er advokat.

Klageren anfører:

I forbindelse med salg av klagerens fritidsbolig, mener klageren at innklagede ikke gjennomførte salgsoppdraget til det beste for klageren. Leiligheten hadde vært annonsert på nettet en tid, og et par dager før innrykk i Aftenposten, fikk klageren beskjed om et bud på kr 800 000. Klageren valgte å akseptere budet.

Klageren var imidlertid ikke klar over at det var sendt ut 17 prospekter til mulige interessenter. Denne opplysningen fremkom først i brev fra innklagede i april 2007. Dersom klageren hadde fått denne opplysningen ville han heller valgt å gjennomføre fellesvisningen. Det skal legges til at innklagede opplyste at han hadde kontaktet enkelte interessenter innen akseptfristens utløp uten at flere bud ble inngitt.

Klageren føler at innklagedes feilvurdering av situasjonen har påført klageren et økonomisk tap på ca kr 300 000. Klageren føler at innklagede gav visse føringer i retning av å akseptere budet på kr 800 000.

I februar oppdaget klageren at leiligheten på ny lå til salgs på nettet, men med prisantydning kr 1 100 000 gjennom innklagede. Prospektet er til forveksling lik den klageren betalte for, med noen kosmetiske endringer. Den viktigste endringen var at leiligheten nå ble markedsført med «uten utleieklausul». I etterkant beklager klageren at dette ikke ble fremhevet da han annonserte leiligheten for salg.

Innklagede har avvist klagerens anførsler, og begrunner situasjonen bl.a. med at kjøperen er en profesjonell eiendomsbesitter. Klageren lurer på om dette betyr at kjøperen antas å kjenne markedet bedre enn innklagede? Det var nettopp for å sikre profesjonell bistand at klageren valgte å selge gjennom innklagede; for å få flest mulig interessenter på visning, få fremhevet det som er unikt og verdifullt ved leiligheten i markedsføringen, samt ha en «medhjelper» som må antas å være minst like profesjonell som hvilken som helst annen aktør i markedet.

Innklagede har med enkle grep solgt samme eiendom to ganger på kort tid, og kanskje oppnådd dobbel provisjon. Klageren velger å tro at saken er håndtert uheldig fra innklagedes side. Uansett årsak er klageren påført et betydelig tap, og klageren beklager at innklagede har avvist klagerens forslag om å avslutte saken ved å tilbakebetale honorar, samt klagerens direkte kostnader.

Klageren reagerer på to forhold: Det ene er at innklagede burde rådet klageren til å gjennomføre visningen basert på antall utsendte prospekter. Det andre er at videresalget skjedde så kort tid etterpå – gjennom innklagede og til en betydelig høyere salgssum.

Klageren ønsker ikke å nedlegge noen formell påstand, men ber Reklamasjonsnemnda vurdere om de ovennevnte forhold kan sies å være forenlig med god meglerskikk. Klageren ber eventuelt om at innklagede tilbakebetaler sin provisjon, dekker klagerens direkte utlegg, og tilkjennes et skjønnsmessig beløp som dekker deler av klagerens faktiske tap.

Innklagede anfører:

Innklagede vil presisere at det ikke er en selvfølge at en visning resulterer i en budrunde. Innklagede skal ikke lede selgeren i sine avgjørelser når et bud foreligger. Da det innkom bud på eiendommen hadde innklagede og klageren en samtale rundt dette, og det ble brakt på det rene at dette var et godt bud tatt i betraktning hva som tidligere var blitt solgt i dette komplekset. Faktisk ville salgssummen betyd prisrekord for denne leilighetstypen. Budet var dessuten
kr 20 000 over prisantydning. Det kan nevnes at også andre eiendomsmeglerforetak hadde tilsvarende leiligheter på hotellet for salg innenfor noenlunde samme tidsrom, men uten å oppnå like høy salgssum som i dette tilfellet.

Innklagede kan godt forstå at klageren føler bitterhet når leiligheten ble omsatt på nytt noen måneder senere for en vesentlig høyere pris. Slike prishopp i markedet er like uforklarlig for innklagede som for klageren, og innklagede mener definitivt ikke at de kan holdes ansvarlige for det klageren omtaler som «tapte penger». I prosessen med å prise et salgsobjekt vil tidligere solgte og sammenlignbare objekter være en tungtveiende faktor. Eter å ha korrigert for verdistigning, ender man opp med en fornuftig og ansvarlig prising av objektet. I år 2000 ble det seksjonert 70 selveierleiligheter som ble lagt ut for salg. Fra salgsstart i 2000 og frem til tidspunktet da innklagede verdifastsatt leiligheten til klageren, har alle 70 leilighetene blitt solgt, og mange er solgt flere ganger. Grunnlaget for verdifastsettingen av klagerens leilighet var derfor meget godt. Når det skjer et prishopp i løpet av 5 måneder som er omtrent like stort som prisøkningen fra salgsstart i 2000 og til salgstidspunktet til klageren høsten 2006, har innklagede vanskeligheter med å forstå hvordan klageren kan holde innklagede ansvarlig for ikke å forutse prishoppet.

Innklagede avviser enhver antydning om kobling mellom kjøperen og innklagede, og kan om nødvendig dokumentere at de aldri før har hatt oppdrag for kjøperen. Innklagede ble overrasket da kjøperen ville gi salgsoppdrag til innklagede noen måneder etter salget fant sted. Prisantydningen til eieren ble møtt med sterk skepsis fra innklagedes side, men selgeren står fritt til å prise sitt objekt. Det var svært overraskende at prisantydningen ble oppnådd. Selgeren uttalte også at han overhodet ikke hadde forventet denne uttellingen.

Innklagede hadde opplyst klageren om at det var sendt ut 17 prospekter. Innklagede vil gjøre oppmerksom på at flesteparten av disse prospektene ble sendt ut etter et såkalt «matchsøk» i innklagedes kundedatabase. Dvs. at gjennom proaktiv markedsføring registreres interessenter med spesifikke søk etter ønskede eiendommer, og det blir automatisk sendt ut prospekter etter angitte kriterier. Et slik «matchsøk» ble gjennomført knappe to uker før det innkomne budet på kr 800 000. Av disse var det svært få som responderte da innklagede tok kontakt med dem, og ingen av dem ønsket å inngi bud. Det ble følgelig brakt på det rene at ingen av disse 17 interessentene var potensielle kjøpere av klagerens leilighet.

Innklagede mener å ha håndtert oppdraget på en profesjonell måte og i tråd med god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede har neppe grunnlag for å karakterisere klageren som «bitter». Videre vil klageren understreke at han neppe kan omtales som en spekulativ person, og viser til at han aldri før har møtt eller vært representert i verken Forliksrådet eller andre ulike klagenemnder.

Klageren fastholder sin klage.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med innklagedes saksbehandling, herunder videresalg.

Det finnes ikke holdepunkter for at innklagede har opptrådt kritikkverdig på noen måte som danner grunnlag for nedsettelse av meglers vederlag i henhold til emgll. § 4-6. Det er mange faktorer som kan avgjøre prisen på en leilighet, og Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å si at innklagede har opptrådt kritikkverdig ved salget.

Konklusjon:

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 25. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant