Klage nr:
128/07

Avgjort:
06.11.2007

Saken gjelder:
Misnøye med meglers saksbehandling

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Sætre
Saksfremstilling:

Innklagede fikk i oppdrag av klageren på vegne av et dødsbo å selge en eiendom.

Innklagede er faglig ledet av advokat.

Klageren anfører:

Klageren krever tilbakeført kr 150 000 på bakgrunn av lidt tap som følge av mangelfullt arbeid utført av innklagede. Grunnlaget for kravet er eiendomsmeglingsloven § 3-1 flg.

Innklagede engasjerte takstmann for å bistå i salget. Den bebygde tomten bnr 40 ligger ved sjøkanten. Den ubebygde tomten bnr 171 ligger rett over bnr 40. I utgangspunktet skulle de to tomtene selges hver for seg. På bakgrunn av takstmannens opplysninger ble imidlertid klageren av den oppfatning at tomten bnr 171 ikke kunne bebygges og således hadde begrenset verdi. Det ble på bakgrunn av denne informasjonen besluttet at begge tomtene skulle selges under ett.

Klagerne syntes imidlertid at dette var sært uheldig, da eiendommen ligger fint til i nærheten av vannkanten (2/3 av tomten ligger ovenfor 50-meterssonen) og ville ved byggetillatelse vært en verdifull tomt. Hun ba derfor innklagede om å dobbeltsjekke hvorvidt det var mulig å få en byggetillatelse på det omtalte området. Innklagede aksepterte også dette oppdraget, men ga ikke noen tilbakemelding som skulle tilsi et endret synspunkt. Klageren aksepterte dermed at tomten var ubebyggelig. Som kompensasjon for at begge tomtene ble solgt under ett, ble taksten økt med kr 150 000. Denne takstøkningen var imidlertid ikke basert på takstmannens vurdering, men mer som et «går det så går det» utspill. Det viste seg imidlertid senere, da en entreprenør kjøpte tomten som et salgsprosjekt med bygging av hus inkludert, at tomten kunne bebygges. Da klagerne fikk beskjed om å selge begge tomtene samlet, ga hun takstmannen i oppdrag å utføre en ny takst på eiendommen. Han sto fast ved sin opprinnelige takst på kr 2 800 000. Det syntes ikke som om han har tatt tilstrekkelig hensyn til at eiendommen lå utenfor 50-meterssonen. Klageren engasjerte dermed en uavhengig takstmann. Denne anslo verdien av den øverste tomten til ca kr 300 000.

Den 4. oktober 2006 reklamerte klageren til innklagede på ovennevnte grunnlag.

Den 25. oktober 2006 ble reklamasjonen besvart. I svarbrevet kommer det blant annet frem at innklagede ikke var av den oppfatning at han skulle undersøke mulighetene for å bebygge bnr 171. Klageren har imidlertid mottatt e-postkorrespondanse mellom innklagede og kommunen der innklagede spør om eiendommen ligger i et LNF område. Han fikk til svar (6. juni 2006) at eiendommen er regulert til bolig/fritidsbolig i kommunedelplanen, men at gnr 40 og halve 171 er innenfor 50-metersonen. På denne bakgrunn fremstår det for klagerne som tydelig at innklagede for det første var klar over klagerens forespørsel og enda videre hadde kunnskap om at den øverste tomten var bebyggelig.

I mellomtiden engasjerte klageren advokat for å vurdere saken og forsøke å finne en minnelig løsning på problemet. Klagerens advokat skrev til innklagede 12. desember 2006, uten å få svar. Det ble purret 1. februar 2007. Da heller ikke dette brevet ble besvart, tok advokaten telefonisk kontakt med faglig leder som opplyste at saken var oversendt en overordnet. Vedkommende opplyste at han var innstilt på å finne en minnelig løsning og at brev ville komme i løpet av de nærmeste dagene. Da det fortsatt ikke kom noen tilbakemelding ble det 1. februar 2007 oversendt nytt brev med anmodning om tilbakemelding. Advokaten gjorde så enda gjentatte forsøk påå komme frem til innklagede pr telefon og e-post uten å lykkes. Den 20. juni 2007 ble det så sendt et siste purrebrev med anmodning om tilbakemelding innen fjorten dager. Da heller ikke dette ble besvart ble saken brakt inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Uavhengig av hva som ble avtalt vedrørende tomt bnr 171, er det etter klagerens oppfatning klart kritikkverdig av en profesjonell eiendomsmegler å ikke avklare hvorvidt en tomt er bebyggelig og så verdsette denne ut fra det. Når det i tillegg viser seg at innklagede faktisk hadde kunnskap om at tomten kunne bebygges, men at dette ikke ble tilstrekkelig vurdert ved takseringen, er dette ikke i samsvar med god meglerskikk. At tomten var bebyggelig var en vesentlig opplysning som ville ha innvirket på salgsprisen kjøper og selger ble enige om.

På dette grunnlag krever klageren erstatning oppad begrenset til kr 150 000 med tillegg av forsinkelsesrenter fra påkrav til betaling skjer. Videre krever hun dekket saksomkostningene med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

Nemnda bes ta stilling til følgende påstand:

– innklagede har brutt god meglerskikk ved utførelse av salget av bnr 40 og 171 og således påført klageren et tap

– innklagede har brutt god meglerskikk ved mangelfullsaksbehandling ved å unnlate å besvare klageren gjentatte henvendelser

Innklagede anfører:

Klagen omhandler to påstander.

Den ene forholdet er at klagerens henvendelse ikke er besvart på en tilfredsstillende måte. Innklagede beklager at saken ikke har fått en raskere behandling enn den har fått. Grunnet skifte av faglig leder ved kontoret, ble regionssjef involvert i saken. Hans langtidssykdom fra primo juni er en forklaring på forlenget saksbehandlingstid, men ingen unnskyldning for selskapet. Saken skulle vært håndtert mer ekspeditt og innklagede beklager at dette ikke har skjedd.

Når det gjelder påstanden om at innklagede ikke har ivaretatt klagerens interesser ved at han ikke har gitt råd av betydning for saken og således ikke oppfylt kravene i eiendomsmeglingsloven § 3-1 første ledd, vil innklagede på det sterkeste bestride den.

Innklagede fikk 10. mai 2006 i oppdrag å selge eiendommen bnr 40. Oppdragsskjema ble utferdiget på eiendommen, men klagerne ønsket betenkningstid. Oppdragsskjemaet ble overlevert innklagede i undertegnet stand for bnr 40 og ble registrert den 24. mai 2007. Ved inngåelsen av oppdraget ble det diskutert grundig mellom klageren og innklagede om bnr 171 skulle selges sammen med bnr 40. Innklagede spilte inn overfor klageren at hun ikke ville anbefale å selge bnr 171 nå, da denne eiendommens potensial var uavklart og kunne ha et høyere potensiale fremover enn det som så langt var avdekket. Klageren besluttet ikke å selge bnr 171 og innklagede utarbeidet salgsoppgave på dette grunnlag da oppdragsskjemaet ble mottatt for bnr 40. Salgsoppgaven ble skrevet 5. juni 2007 og sendt klageren 6. juni 2007 for godkjennelse.

Den 9. juni 2006 ringte klagerens bror til innklagede med kommentarer til utarbeidet salgsoppgave og en klar instruks om at bnr 171 skulle inngå i handelen til en pris av kr 2 950 000. Ved denne anledningen argumenterte innklagede igjen for at et salg av bnr 171 burde revurderes. Klagerens bror oversendte den 10. september 2006 en erklæring vedrørende bnr 171 med en PostIT-lapp hvor hanpresiserte at de endringene som han instruerte innklagede om, var klarert med klageren. Innklagede har ikke kontaktet klagerens bror for å få hans versjon av dialogen med innklagede i forbindelse med denne instruksen, men for innklagede var den klar og entydig.

Innklagede stiller seg spørsmålet om et oppklarende møte mellom søsknene på dette punktet hadde kunne forhindret saken. Dette ble nevnt for klagerens advokat allerede i den telefonsamtalen han referer til primo 2007. På dette grunnlag ble det uttalt at innklagede formodet at en slik samtale kunne være t fornuftig tiltak for å få henlagt saken. Innklagede tok instruksen til etterretning til tross for at den avvek fra rådet om at bnr 171 ikke burde selges nå. Dette fremgår også av aktivitetsloggen per 9. juni 2006 kl 1345 hvor prisen endres fra kr 2 800 000 til kr 2 950 000. Ny salgsoppgave med prisantydning kr 2 950 000 og bnr 171 ble derfor utarbeidet og var ferdig den 13. juni 2007.

Leser man takstmannens to takster, fremgår det helt tydelig at det knytter seg usikkerhet til muligheter for fremtidig utbygging på eiendommen bnr 171. Det fremgår underforstått at det kan være muligheter for bebyggelse i et eller annet omfang. Innklagede ble aldri oppfordret til – eller påtok seg ansvaret/oppgaven med å avdekke dette potensialet nærmere. Klagerens påstand om dette er uforståelig for innklagede og har vært vanskelig å forholde seg til. De opplysninger innklagede innhentet er for øvrig opplysninger som innklagede systematisk innhenter og i denne saken er ingen opplysninger innhentet basert på særlig oppfordring fra selgerne. Påstanden om dette bestrides på det sterkeste.

Innklagede vil kommentere de takstene som foreliger i saken med hensyn til vurdering av tomteverdiene.

Den første taksten ble gjennomført av takstmannen allerede 9. august 2005 og var rekvirert av dødsboet ved klageren og broren. Tomteverdien for begge bnr ble anslått til kr 1 500 000 for tomtene samlet. Den 23. mai 2006 vurderte samme takstmann med de samme rekvirenter, tomten i gnr 40 alene til kr 1 500 000. Etterfølgende per 21. august 2006 har de samme rekvirenter fått en ny takst på eiendommen av en ny takstmann. Han vurderte tomtene til henholdsvis kr 1 000 000 for bnr 40 og kr 300 000 for ubebygget tomt. Samlet verdi for de to tomtene er
kr 1 300 000 og verdien på eiendommen totalt ble satt til kr 2 900 000.

Eiendommen ble solgt for kr 3 000 000 og kontrakt ble inngått 12. juli 2006. Salgssummen ble 100 000 høyere for eiendommene samlet enn det den etterfølgende taksten konkluderte med.

Den etterfølgende utviklingen på eiendommene som kjøperen har gjennomført, byger på omfattende og langvarige prosesser overfor offentlig myndigheter og som i seg selv representerer et arbeid av betydelig verdi.

Innklagede bestrider klagerens påstand og vil hevde at han har behandlet denne side av saken i overensstemmelse med gjeldende regelverk, bransjenormer og god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med saksbehandling, herunder påstand om dårlig rådgivning ved salg av ubebygd tomt.

Klageren kritiserer innklagede for takstene, som hun hevder innklagede har rekvirert. Den første taksten er datert 15. august 2005, befaringsdato er ikke påført. På side 4 er dødsboet ved klageren og broren ført opp som rekvirent, og med klagerens telefonnummer. Den andretaksten har befaringsdato 23. mai 2006 og er undertegnet av takstmannen 28. mai 2006. Også her står dødsboet ved klageren og broren som rekvirent. Innklagede kan etter dette ikke kritiseres for takstmannens opplysninger.

Spørsmålet er om innklagede har overholdt sine forpliktelser da det ble klart at begge eiendommer skulle selges. Partene var enige om at begge eiendommer skulle selges da ny salgsoppgave ble laget den 13. juni 2006. På dette tidspunktet forelå opplysninger fra kommunen om at «eiendommen er regulert til bolig/fritidsbolig i kommunedelplanen for …, men gnr. 53/40 og halve 53/171 er innenfor 50- meterssonen». Disse opplysningene er ikke gjengitt i salgsoppgaven, hvor det kun står at eiendommen er uregulert. Dette er i strid med emgll. § 3-6 (1) nr. 8. Innklagede har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, noe som innebærer at innklagede blir ansvarlig for det tap som er en følge av denne forsømmelsen. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å si noe nærmere om klageren er påført et økonomisk tap og eventuelt størrelsen på dette.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og blir ansvarlig for et eventuelt tap som er en følge av denne forsømmelsen.

Oslo, den 6. november 2007

(sign.) Vidar Holm Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant