Klage nr:
129/07
Avgjort:
06.11.2007
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling
Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Tønsberg
Saksfremstilling:
Klageren solgte leilighet gjennom innklagede.
Klageren er misfornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
I forbindelse med salget av klagerens leilighet overholdt ikke innklagede en rekke lovnader. Dette har skapt en hel del frustrasjon for klageren. Under hele salgsprosessen kunne ikke klageren stole på at det han var blitt enig med innklagede om, ville bli utført. Dette medførte at klageren brukte mye tid på å dobbeltsjekke innklagedes arbeid, gi beskjed når noe ikke stemte, og passe på at feilene ble rettet opp. Innklagede har ikke svart på gjentatte henvendelser i etterkant av salget, og klageren ønsker en forklaring på dette.
De viktigste punktene er som følger:
Klagerens mobilnummer: Ved første korrekturlesing av prospektet sa klageren i fra at han ønsket sitt navn og mobilnummer inntatt i salgsoppgaven og alle annonser. Dette ble rettet opp i prospektet, men det kom aldri med i annonsene til tross for at det ble bedt om gjentatte ganger.
Takstmann: Det var oppgitt feil takstmann i alle annonsene. Selv om dette ble påpekt, ble det aldri rettet opp.
Visning torsdag/lørdag: Etter en tid ble innklagede og klageren enige om å ha visning både torsdag og lørdag. Annonsen på torsdag inneholdt kun tidspunkt for visning samme dag, hvorpå klageren tenkte at det skulle komme en ny annonse på lørdagen. Det skjedde, men den nye annonsen inneholdt ingen opplysninger om visningstidspunktet samme dag. Da klageren tok kontakt med innklagede for å orientere om dette, sa innklagede at det da ikke var nødvendig å være til stede på visningstidspunktet. Klageren valgte likevel å være tilstede, fordi han husket at innklagede hadde gitt informasjon om visningen til en interessent fra Bærum. Vedkommende interessent dukket opp.
Nabovarsel: Ble delt ut etter at prisantydningen ble senket, men varselet ble ikke korrigert.
Stor annonse: På første side torsdag – denne skulle være noe «ekstra» som gjorde at leiligheten var synlig. I annonsen stod det at leiligheten ble bygget i 1933, noe som ikke stemmer. Klageren gjorde innklagede oppmerksom på dette, men feilen ble ikke rettet opp til lørdagens annonse. Innklagede skyldte på avisen begge gangene.
Påsken: Klagerens venninne sjekket internettannonsen, men klagerens telefonnummer var ikke opplyst. Dette var spesielt viktig, fordi den ansvarlige saksbehandleren skulle ha fri i påsken, mens klageren ville være tilgjengelig. På innklagedes egen internettside lå klagerens leilighet ute med tre år gamle bilder, altså bilder av leiligheten slik den så ut før klageren kjøpte den. Klagerens venninne ringte innklagede, men fikk beskjed at det ikke var noe å gjøre med saken før etter påske. Klageren vet ikke hvor lenge disse bildene har ligget på nettsiden til innklagede, og etterlyser kvalitetssikring.
Forkjøpsrett i boligbyggelaget: Innklagede informerte ikke at det var mulig å få forhåndsavklart forkjøpsretten i boligbyggelaget. Dette burde blitt gjort, slik at ingen interessenter trakk seg pga. manglende forhåndsavklaring.
Prisantydning: Leiligheten ble solgt for kr 100 000 under innklagedes prisantydning. Dersom prisantydningen var for høy, kunne kanskje leiligheten blitt solgt raskere dersom prisantydningen hadde vært nærmere markedsverdien? Mye kan tyde på det, fordi leiligheten ble solgt like etter at prisantydningen blenedjustert. Klageren undrer seg hvorfor innklagede ikke så dette på et tidligere tidspunkt.
Mellomfinansiering/fellesutgifter: I denne tiden har klageren hatt mellomfinansiering og en periode med doble fellesutgifter som kunne vært spart hvis leiligheten hadde blitt solgt på et tidligere tidspunkt.
Kjøpekontrakt: Når kontrakten skulle signeres var alle papirene utstedt på feil etternavn og med feil personnummer.
De ovennevnte punktene er isolert sett kanskje ingen stor sak, men samlet sett har det utgjort en vesentlig arbeidsbyrde for klageren å følge opp. Klageren mener derfor at det er riktig med en nedsettelse av meglers vederlag.
Innklagede anfører:
Innklagede beklager manglende tilbakemelding til klageren. Innklagede var av den oppfatning at dette ikke lenger var en sak, med bakgrunn i tiden som har gått. Erfaringsmessig er det vanskelig og uhensiktsmessig å argumentere mot følelser, og udokumenterte klagepunkter slik klageren har fremsatt er ikke enkelt å håndtere. Innklagedes tilsvar vil derfor kommentere klagepunktene etter beste evne, herunder den ansvarlige saksbehandlerens hukommelse. Innklagede vil imidlertid presisere at klageren gav skriftlig godkjenning av salgsoppgaven 3. mars 2006.
- Kjøpekontrakt: Saksbehandleren opplyser at ved utskrift av kjøpekontrakten flettet klageren inn via innklagedes meglersystem, men beklager selvsagt at han ikke var påpasselig med å dobbeltsjekke at samtlige opplysninger var korrekte. Adresse, telefonnummer m.v. var korrekt inntatt. Utkast til kjøpekontrakt ble forhåndssendt til både klageren og kjøperen med anmodning om kommentarer dersom det skulle vise seg at kontrakten ikke inneholdt korrekte opplysninger. Klageren gav ingen tilbakemelding før på kontraktsmøtet.
Mobilnummer: Saksbehandleren kan huske at klageren ønsket at hans mobilnummer skulle inntas i salgsoppgaven, noe som ble gjort. Det er imidlertid ikke praksis for å opplyse selgerens mobilnummer i annonser og i internettannonsene.
Takstmann: Bruk av takstmanns navn i annonser er ikke praksis hos innklagede. For øvrig kan det nevnes at det ble benyttet en takstmann som klageren selv ønsket, bl.a. for å spare kr 2 500. Dette medførte at innklagede måtte bruke unødvendig mye tid for å få rapproten inn til rett tid, og til å få takstmannen til å være korrekt i sin beskrivelse av leiligheten.
Visning torsdag/lørdag: Innklagede er enig i klagerens beskrivelse om at det skjedde en feil med visningstidspunktet og at det ene tidspunktet falt ut. Innklagede mener at interessenten fra Bærum hadde opplyst at det ikke var aktuelt å komme nedover likevel. At vedkommende likevel dukket opp var svært overraskende. Innklagede vurderte sannsynligheten for at noen skulle komme på visning som svært liten, fordi visningen ikke var annonsert.
Nabovarsel: Ble sendt ut med annonsetekst og pris som klageren og innklagede var enige om. Produksjon og utsendelse av dette tar noen dager, og nabovarselet gikk ut i begynnelsen av uken etter. I begynnelsen av den påfølgende uken ble partene enige om å senke prisantydningen. Dette skjedde etter at nabovarselet var produsert og sendt ut, og det var derfor ikke mulig å korrigere nabovarselet.
Stor annonse med feil årstall: Innklagede beklager det inntrufne, men det var avisenes felles annonseselskap som skapte problemer. Innklagede gav beskjed til annonseselskapet, men feilen ble ikke fulgt opp eller rettet derfra.
Påsken: Klagerens venninne ringte saksbehandleren på ettermiddagen langfredag for å fortelle om de gamle bildene. Venninnen var i sjokk, og hadde en spesiell tone under henvendelsen. Innklagede beklaget situasjonen, men forklarte at det ikke var mulig å rette opp feilen på akkurat det tidspunktet. For det første var det starten på en lengre helligdagsperiode, og for det annet var det ikke mulig for innklagede å foreta endringer pga. ekstern server. Hvordan feilen har oppstått er helt uforklarlig, men selvsagt svært beklagelig. Feilen ble rettet umiddelbart etter påsken.
Forkjøpsrett: Saksbehandleren er rimelig sikker på at dette ble opplyst i det første møte medklageren. Dette er en kjent problemstilling, og det er gjerne hensiktsmessig å forhåndsavklare forkjøpsretten. Klageren ønsket å «spare» seg for denne kostnaden, og dette var således klagerens avgjørelse.
Prisantydning: Innklagede er av den oppfatning at en av meglers oppgaver er å fastsette en så realistisk markedsverdi som mulig. Det er imidlertid markedet selv som til slutt fastsetter salgssummen. Leiligheten ble solgt for kr 1 050 000, altså kr 110 000 under klagerens ønske om salgssum. Det synes klart at dette gjenspeiler den reelle markedsverdien, bl.a. fordi ingen ønsket å benytte forkjøpsretten. Det var utrolig liten interesse for leiligheten, og innklagede brukte mange timer på visninger. Nedjustering av prisantydning er sjelden en særlig populær innfallsvinkel overfor en selger, så klageren må gjerne ta æren for initiativet. Innklagede erindrer at dette ble nevnt tidligere, men det falt ikke i god jord hos klageren.
Mellomfinansiering/fellesutgifter: Det er selvsagt alltid beklagelig når ikke alt går som smurt. Men at klageren fikk en ekstra måned med fellesutgifter etter at han flyttet, kan umulig ha kommet som en overraskelse i det dette var en av forutsetningene i det kjøpetilbudet han aksepterte.
Det er beklagelig at det tok tid å få solgt klagerens bolig, men dette er vanskelig å forutse ved oppstarten av et oppdrag. Innklagede er av den oppfatning at oppdraget er håndtert på en seriøs og ordentlig måte, og det anføres også at klageren ikke har blitt belastet med alle påløpte kostnader. Klageren betalte ikke for de to ekstra annonsene, han er ikke blitt belastet for nabovarselet, og det har i tillegg vært avholdt 6 visninger.
Som følge av menneskelig svikt kan det fra tid til annen medføre at ting kan «glippe». Dette beklager innklagede på det sterkeste, og beklager å ha feilvurdert at dette ikke lengre var noen sak.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren gjør oppmerksom på at han har sendt en klage, samt 2 purringer til innklagede. Han har ikke mottatt noe svar på henvendelsene. Innklagedes oppfatning om at dette ikke lengre var noen sak tyder på arroganse. Klageren vil også bemerke at hele saken dreier seg om udokumenterte påstander.
I følge klageren ble hans leilighet videresolgt for kr 1 150 000 kun en måned etter hans salg. Salget skjedde gjennom et annet eiendomsmeglerforetak, og klageren spør seg om det kanskje ikke bare var markedet som avgjorde salgssummen.
Kjøpekontrakten var utstedt på feil person, så innklagedes kan ikke bagatellisere feilen som ble begått.
Klagen gjelder ikke endelig salgssum eller selve tiden det tok å få solgt leiligheten, men selve utførelsen av oppdraget.
Innklagedes oppramsing av visningsdager er ikke helt korrekt. Klageren forestod den ene visningen selv.
For øvrig imøtegås innklagedes anførsler, og klagerens tidligere påstanderopprettholdes.
Klageren vil til slutt stille innklagede og Reklamasjonsnemnda et spørsmål: Hvor mange feiltrinn regnes som normalt fra en megler i en salgsprosess? Hvor går grensen før man kan forvente seg en kompensasjon for tort og svie? Klageren mener han har utført mye av jobben til innklagede, og burde hatt «timebetalt» for arbeidet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder misnøye med innklagedes håndtering av oppdraget.
Reklamasjonsnemnda har merket seg at det har gått hele 11 måneder fra kjøpekontrakten ble signert og til klagen er mottatt av Reklamasjonsnemnda. Dette kan gi opphav til spørsmål om kravet er gått tapt ved passivitet. Under noen tvil har Reklamasjonsnemnda imidlertid valgt å ta saken opp til behandling.
Reklamasjonsnemnda vil generelt bemerke at det må forventes at oppdrag håndteres på en profesjonell måte og i overensstemmelse med de berettigede forventninger publikum har.
De feilene som er begått i denne saken, er hver for seg ikke alvorlig og til dels rettet opp. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning tilsier imidlertid feilene at innklagede må finne seg i en nedsettelse av vederlaget etter emgll. § 4-6. Etter en samlet vurdering finner Reklamasjonsnemnda at nedsettelsen passende bør settes til 25 prosent reduksjon av innklagedes vederlag.
Konklusjon:
Innklagedes vederlag bør nedsettes med 25 prosent.
Oslo, den 6. november 2007
|
(sign.) Vidar Holm Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Cathrine W. Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |