Klage nr:
146/07

Avgjort:
21.11.2007

Saken gjelder:
Feil/mangelfulle opplysninger

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Kristiansand
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte eiendom gjennom innklagede.

Klagerne mener de har fått feil og mangelfulle opplysninger fra innklagede.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Juli 2006 kjøpte klagerne en enebolig gjennom innklagede. Alt var tilsynelatende i orden, helt til grunneier på nabotomten oppsøkte klagerne. Etter at naboen hadde fått målt opp sin eiendom, viste det seg at tidligere eier (selgeren) av klagernes tomt hadde tatt seg til rette på naboens tomt. Den tidligere eieren hadde tatt i bruk ca 100 m2 av naboens tomt. Dette arealet er beplantet med frukttrær, hekk, og det er satt opp et solid gjerde. I tillegg er det oppført en dukkestue med innlagt strøm.

På omtrent samme tid, altså mai 2007, fikk klagerne vite av naboene at veien er privat. I salgsoppgaven står det at veien er offentlig. Innklagede innrømmet at dette var en feilopplysning fra innklagede selv. Undersøkelsene hadde tydeligvis vært for dårlige.

Klagerne mener at innklagede burde oppdaget at noe var galt. Innklagede har et visst ansvar i å påse at eiendommen som selges samsvarer med andre dokumenter. Innklagede har et «trenet» øye og burde eller skulle ha sett en slik vesentlig feil/mangel ved eiendommen.

Klagerne mener de har krav på en viss kompensasjon/erstatning.

Innklagede anfører:

Til orientering reklamerte klagerne på de samme forholdene overfor selger ved dennes eierskifteforsikringsselskap. Klagerne fikk avslag på sitt krav 7. august 2007.

Klagen må oppfattes slik at klagerne mener at innklagede skal ha utført sitt arbeid i strid med lov om eiendomsmegling og/eller god meglerskikk på en slik måte at klagerne er påført et økonomisk tap som innklagede er ansvarlig for. Klagerne har ikke tilkjennegitt hva de mener de har krav på overfor innklagede, men innklagede vil likevel ta stilling til klagernes påstander. Innklagede oppfatter at klagerne reklamerer på to forhold: At opplysningen om at veien er offentlig og at klagerne skal ha blitt villedet til å tro at tomten er større enn det de faktisk eier.

I alt 100 meter av veien er privateid. Eiendommen ligger i et etablert fortetningsområde med mange eneboliger. Det er et tradisjonelt eneboligfelt utbygd på slutten av 1980-tallet. Innklagede har lagt ved flyfoto og situasjonskart med tilsvaret. Innklagede har oppfattet at det må dreie seg om den veistrekningen som han har markert på kartet. Innklagede presiserer at standarden på den offentlige veien er lik den private delen. Det foreligger ingen opplysninger i innhentet materiell fra kommunen om at deler av veien er privat. Selgeren har heller ikke orientert om dette. Det er ikke tinglyst noen avtaler eller servitutter på den aktuelle eiendommen.

Det oppfattes som urimelig at innklagede skal lastes for at opplysningene om veien ikke er oppgitt mer detaljert. Klagerne har veien i sameie med de nærmeste naboene, og eventuelle fremtidige kostnader skal fordeles. Det er ikke tilkjennegitt at det foreligger noen form for veistyre hvor det er etablert fordelingsnøkkel på brukerne. Innklagede mener at omstendighetene rundt veistrekningentilsier at eventuelle opplysninger om privateid vei ikke ville ha påvirket eiendommens normale salgsverdi.

Innklagede var på befaring på eiendommen 1. juni 2006 kl 0830. Selgeren påviste tomtegrensene, og innklagede oppfattet at lekestuen var på selgers grunn. Innklagede innhentet målebrev på sedvanlig vis, og dette ble vedlagt salgsoppgaven. Innklagede fant ingen grunn til å sjekke målebrevet nøyere, og fant det ikke nødvendig å skritte opp eiendomsgrensen på egen hånd. Et avvik på 100 m2 på et areal på nær 1 dekar er ikke lett å se, selv for et «trenet» meglerøye.

Innklagede presiserer at det ikke er snakk om arealsvikt. Innklagede vil langt på vei hevde at dersom lekestuen (som ikke er omtalt i salgsoppgaven) ble fjernet eller plassert på egen tomt, og det ble satt et fysisk skille mot naboeiendommen, ville ikke dette påvirket eiendommens salgsverdi.

Innklagede mener at forholdene som er inntruffet, ikke kan lastes innklagede. I salgsprosessen fikk ikke innklagede noen oppfordring til å foreta ytterligere undersøkelser.

Innklagede beklager det inntrufne i forhold til klagerne, men er ikke enig i å ha tilsidesatt sine plikter.

Klagerens ytterligere anførsler:

På befaring ble hele eiendommen påvist, også de ca 100 m2 som klagerne ikke har hjemmel til. I salgsoppgaven er eiendommen avbildet, og de 100 m2 er synlig på fotomontasjen.

Det hersker liten tvil om at innklagede har gitt feil opplysninger vedrørende adkomstveien, og innklagede er også å bebreide for ikke å ha forhåndsavklart at eiendommen lider av arealsvikt. Dette burde innklagede ha oppdaget underveis i salgsprosessen.

Grunneier på nabotomten har sagt seg villig til vederlagsfritt å overføre det arealet som er opparbeidet. Kommunen har opplyst at omkostninger i forbindelse med oppmålingen vil utgjøre kr 5 246 og kr 1 580 for å tinglyse endringen. I tillegg kommer utgifter til juridisk bistand i forbindelse med grensejusteringen.

Veien er privat og har en lengde på 100 meter. Det er fire eiendommer tilknyttet den private veien, og klagernes eiendom ligger innerst. Det betyr at klagerne plikter å dekke 52,0833 % av vedlikeholdskostnadene, jfr. veglovens kapittel VII. Vedlikeholdskostnadene utgjør for det meste asfaltering. Nåværende asfalt har ligget i ti år og skal skiftes ut. Det regnes 3 meters veibane samt asfalteringskostnader på kr 125 pr m2 inkl. mv. Antatt levetid vil være 10 år, slik at årlig utgift til asfaltering vil utgjøre kr 3 750. I tillegg kommer årlige utgifter til brøyting på kr 3 000.

Årlig utgift kapitaliseres etter 4 % og totalbeløpet utgjør da kr 135 000. Klagernes omkostninger utgjør kr 70 312,45 avrundet til kr 71 000. I tillegg kommer utgifter til juridisk bistand.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Hva gjelder tomten er det hyggelig å konstatere at grunneier er villig til å gi klagerne dette arealet uten vederlag.

Det er galt at klagerne hevder at det foreligger arealsvikt. Målebrevet som er vedlagt salgsoppgaven, samt det oppgitte tomtearealet er korrekt.

Det vesentligste av klagernes krav om økonomisk erstatning relaterer seg til veien. På dette punktet mener innklagede det er urimelig å velte ansvaret over på innklagede, fordi det ikke var holdepunkter for at innklagede burde ha oppdaget forholdet.

Innklagede har 31. oktober 2007 vært i kontakt med kommunen som bekrefter at de ikke utgir veikart med opplysninger om veistatus til eiendomsmeglere. Innklagede har altså ikke hadde opplysninger om at veien var privat, og det intet som tilsa at innklagede skulle ha en skjerpet undersøkelsesplikt utover emgll. § 3-6 og § 3-7.

Ettersom selgeren heller ikke har tilkjennegitt at den innerste delen av veien var privat, kan man ikke laste innklagede for manglende opplysninger.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder mangelfulle opplysninger om tomtegrenser og veistatus.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke at det ikke dreier seg om arealsvikt fordi klagerne har fått hjemmel til korrekt areal i henhold til målebrev/opplysninger gitt av innklagede i salgsoppgaven. Det er imidlertid på det rene at klagerne har blitt forespeilet andre tomtegrenser enn det de faktisk har kjøpt. Slik tomtegrensen fremgår av målebrevkartet, er det et spørsmål om innklagede burde ha reagert på at det ikke var samsvar mellom kartet og inngjerdingen som omfattet dukkehuset. I denne saken får dette imidlertid ingen betydning.

For at innklagede skal kunne holdes ansvarlig for et eventuelt tap hos klagerne, må det foreligge et økonomisk tap som er en følge av innklagedes forsømmelse. Reklamasjonsnemnda er i tvil om innklagede har forsømt seg i forhold til tomten, men mener under enhver omstendighet at klageren ikke har dokumentert at feilen i forhold til tomten har medført et økonomisk tap.

Når det gjelder opplysningene om at veien delvis var privat, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at innklagede har opptrådt kritikkverdig.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem.

Oslo, den 21. november 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant