Klage nr:
147/07

Avgjort:
21.11.2007

Saken gjelder:
Meglers ansvar for feilaktige opplysinger vedrørende fellesgjeld

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Carl Berner
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakten ble undertegnet 8. februar 2006 med overtakelse 30. mars 2006. Fellesgjelden er i salgsoppgaven opplyst å være kr 46 616. I ettertid har fellesgjelden vist seg å være kr 96 471.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren krever erstatning tilsvarende differansen mellom oppgitt og faktisk andel fellesgjeld ved kjøp av leilighet i boligaksjeselskap, det vil si kr 49 855 med tillegg for renter fra og med overtakelse 30. mars 2006 og frem til utbetalingsdato.

Forretningsføreren hadde i et brev til innklagede tatt forbehold om den oppgitte fellesgjelden, men forbeholdet ble aldri gjort kjent for klageren. Klageren ble heller ikke gjort oppmerksom på at fellesgjelden i salgsoppgaven stammet fra ligningsoppgaven per 31. desember 2004, mens leiligheten ble kjøpt i 2006. På bakgrunn av innklagedes tilbakeholdelse av informasjon har klageren lidt et økonomisk tap på kr 49 855.

Av vedlegg til klagen fremgår følgende:

Gjennom ligningsoppgaven for 2006, som klageren mottok i januar 2007, fikk han kjennskap til at fellesgjelden var vesentlig høyere enn oppgitt. På forespørsel opplyste forretningsføreren at fellesgjelden per 31. desember 2005 var kr 96 471. Da klageren oppdaget at fellesgjelden var høyere enn oppgitt, reklamerte han til selgerens forsikringsselskap. Forsikringsselskapet avviste saken og la til grunn at

forretningsføreren hadde tatt forbehold rundt oppgitt fellesgjeld gjennom et brev til innklagede. Klageren har fra forsikringsselskapet fått oversendt kopi av dette brevet. Her opplyser forretningsføreren at fellesgjelden var kr 46 616 per 31.12.2004. Forretningsføreren tar i brevet et klart forbehold om økning av andel fellesgjeld frem mot 31.12.2005 fordi boligsaksjeselskapet rehabiliterte samtlige bad og rør.

Leiligheten ble markedsført med teksten «nytt flislagt bad 2005» på forsiden av salgsoppgaven. Av taksten og salgsoppgaven fremgår det at rehabiliteringen av bad og rør var sluttført i 2005. Videre står det at felleskostnadene, som bl.a. dekker avdrag på fellesgjelden, ble økt med 20 prosent fra 1. januar 2005 som følge av rehabiliteringen. Klageren måtte derfor forutsette at den oppgitte fellesgjelden inkluderte en eventuell økning som følge av låneopptak i forkant av rehabiliteringen.

Forretningsførerens forbehold om økt fellesgjeld er ikke gjengitt i salgsoppgaven. Det står heller ikke noe i salgsoppgaven om at oppgitt fellesgjeld stammer fra 31. desember 2004, altså vel ett år før leiligheten ble lagt ut for salg. Også i kontrakten har innklagede oppgitt fellesgjelden til kr 46 616 uten forbehold. Her fremgår det dessuten at tallene gjelder per 19. desember 2005. Ifølge forretningsføreren var ligningstallene for 2005 klare 25. januar 2006. Dersom klageren hadde kjent til forbeholdet, kunne han tatt en enkel telefon og fått opplyst riktig fellesgjeld før han la inn bud 30. januar 2006.

Innklagedes tilbakeholdelse av informasjon medførte at klagerne la inn bud på feil grunnlag. I forkant av handelen fikk klageren utstedt et finansieringsbevis på kr 1 mill fra banken. Banken stilte som krav at fellesgjelden skulle trekkes fra lånebeløpet. Klageren hadde i tillegg en egenkapital på ca kr 220 000. Banken utbetalte kr 953 000 i lån på bakgrunn avfellesgjeld kr 46 616. Dette beløpet fikk også innklagede opplyst som maksimumsbeløp da han ringte banken for å bekrefte finansieringen før budet ble akseptert. Dersom forretningsførerens forbehold var gjort kjent for klageren før han la inn bud, ville han kontaktet forretningsføreren og viderebrakt korrekt informasjon om fellesgjeld til banken. Dette ville redusert lånebeløpet med kr 49 855 og klageren ville ikke lenger hatt finansieringen i orden med et så høyt bud. Dersom klageren hadde fått all tilgjengelig informasjon fra innklagede, ville ikke handelen blitt noe av.

Fellesgjelden vil bli trukket fra taksten når klageren en gang skal selge. Dersom man ser bort fra generell prisutvikling, vil leiligheten være kr 49 855 mindre verdt enn på kjøpetidspunktet. Dersom klagerne i dag skulle selge leiligheten for samme sum som han kjøpte for, ville han hatt et tap på kr 49 855.

Innklagede anfører:

Innklagede avviser kravet på erstatning på kr 49 855 med tillegg av renter.

Klagen har sin bakgrunn i at klagerne i etterkant av kjøp og ved ligningsoppgave for 2006 i 2007 oppdaget at fellesgjelden hadde økt. Han hevder at dette er informasjon innklagede som megler på tidspunktet for visning og budgivning har tilbakeholdt, og som dermed har medført at han har lidt et økonomisk tap. Innklagede bestrider påstanden om økonomisk tap, som er vilkår for erstatning, og/eller som innklagede kan heftes for.

Innklagede gjør oppmerksom på at han har videreformidlet den fellesgjeld som forretningsføreren har opplyst ham, og som det er presisert i salgsoppgaven: ifølge siste tilgjengelige regnskaper/opplysninger fra forretningsfører. Det som forretningsføreren ikke har tilgjengelig eller opplyser om, kan innklagede selvsagt heller ikke videreformidle. I forkant av visning forelå ingen nye tall og på telefonen til forretningsfører, noe som er standard prosedyre, fikk innklagede heller ikke opplyst noen nye tall.

Disse opplysningene fra forretningsfører har klageren hatt full anledning til å undersøke nærmere om ønskelig, slik innklagede oppfordrer til i prospektet, og her står også formuleringen fra forretningsfører om at man må være oppmerksom på at konvertering av byggelån kan medføre økning i fellesgjeld og husleie. Denne formuleringen benytter for øvrig denne forretningsføreren som standard, uavhengig om det er en aktuell problemstilling.

Etter salget er det imidlertid gjort en feil i kjøpekontrakten, da dato står opplyst til 19. desember 2005. Denne feilen har likevel ikke betydning for kjøpsituasjon og budgivning.

Innklagede stiller på prinsipielt grunnlag spørsmål om hvor langt kjøperens undersøkelsesplikt går. Klageren bekrefter at han ikke har gjort noen undersøkelser utover å lese salgsoppgaven før budgivning, og heller ikke fulgt oppfordringene i salgsoppgaven.

Om betydning for kjøpers økonomi i etterkant, ønsker innklagede ikke å ta stilling til, utover at månedlige fellesutgifter betjener fellesgjelden. Klageren oppsummerer med at dersom han hadde fått all tilgjenglig informasjon fra innklagede, hadde handelen ikke blitt noe av. Innklagede har opplyst riktig tilgjengelig tall, og dersom forhold utover dette var så viktig for klageren i forhold til kjøp/ikke kjøp, burde han fulgt oppfordringen om å sette seg inn i alle enkelt tilgjengelige dokumenter.

Innklagede bestrider på det sterkeste at han har tilbakeholdt opplysninger, det vil være i strid med godmeglerskikk, og innklagede forsøker sitt beste for å overholde denne.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder feilaktige opplysninger vedrørende størrelsen på andel fellesgjeld ved kjøp av aksjeleilighet.

Reklamasjonsnemnda vil for ordens skyld slå fast at den ikke behandler forholdet mellom kjøperen (klageren) og selgeren. Hvorvidt klageren har betalt en merpris for leiligheten, vil således ikke bli vurdert.

En eiendomsmegler har en plikt til å undersøke og formidle informasjon i tråd med eiendomsmeglingslovens krav, herunder kravene til god meglerskikk. Eiendomsmeglere kan ikke unngå disse forpliktelsene ved å henvise til kjøperes og interessenters egen undersøkelsesplikt. En annen sak er at en eiendomsmegler ikke kan holdes ansvarlig for annet enn det han faktisk har hatt muligheter for å fremskaffe av opplysninger.

På forsiden av salgsoppgaven slås fast at dette er en leilighet med «nytt flislagt bad 2005». Videre fremgår det at fellesutgiftene er kr 1 483 og fellesgjeld kr 46 616, også ifølge forsiden av salgsoppgaven. Inne i salgsoppgaven under beskrivelse av eiendommen står bl.a. «Innhold: Flislagt bad i 2005 med varmakabler, wc, dusj og servantskap. … » (skrevet som i salgsoppgaven). Under punktet Økonomi, Andel fellesgjeld, er anført «Ifølge siste tilgjengelige regnskaper / opplysninger fra forretningsfører: Andel fellesgjeld kr. 46.616,- Andel felles formue kr. 0-» Under «Øvrige kjøpsforhold, Diverse, Styrets arbeid» fremgår det bl.a.: «Det ble vedtatt en økning i husleien på 20% fom 1.1.2005 for å kunne fortsette å sette av penger til fremtidig vedlikehold, samt kostnader med felles varmtvannsberedere.» Det står videre at styret har «Ledet byggeprosessen i forbindelse med rehabiliteringen av rør og våtrom».

Ut fra ovennevnte opplysninger er det nærliggende å forstå salgsoppgaven slik at gården har blitt rehabilitert med bl.a. nytt flislagt bad i 2005. Dette har medført en økning i husleien på 20 % til kr 1 483 og har medført en andel fellesgjeld for denne leiligheten på kr 96 471. Fellesgjelden er også i kjøpekontrakten feilaktig angitt til kr 46 616.

Reklamasjonsnemnda ser at det er vanskelig å få korrekte opplysninger fra forretningsføreren i perioden før avholdt generalforsamling og i hvert fall i perioden før årsregnskapet er ferdig. Det er da viktig at megleren sørger for å gi opplysninger om tidspunktet for regnskapstallene som ligger til grunn for salgsoppgaven. I en eiendom, hvor det har vært større påkostninger i løpet av forrige år (her i 2005) er det ekstra viktig at megleren undersøker om det vil bli økning i fellesgjeld etter utbedringene, om det i tallene er tatt høyde for en eventuell økning, kort sagt informasjon om hvordan finansieringen av oppussingen vil berøre den enkelte aksjeeieren. Opplysningene må inntas i salgsoppgaven, eventuelt i kontrakten dersom det er fremkommet nye opplysninger i løpet av salgsprosessen.

Reklamasjonsnemnda ser at innklagede har gjort en henvendelse til forretningsføreren den 5. januar 2006, men Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetninger for å vurdere innholdet av denne henvendelsen. Opplysningene i forretningsførerens svar av 11.januar 2006 gjenspeiles etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke i tilstrekkelig grad i salgsoppgaven eller kontrakten, noe det ville vært anledning til før bud ble inngitt før 30. januar 2006. Innklagede har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda ser for øvrig at det i kontrakten er henvist til «regnskap pr. 19.12.05», men det er ikke dokumentert at det finnes noe regnskap pr denne dato. Datoen er imidlertid sammenfallende med datoen for taksten, uten at denne synes å ha noen betydning i for regnskapene.

Som en følge av innklagedes forsømmelse, er innklagede ansvarlig for det tap klageren er lidt. Klagerens tap i denne saken tilsvarer etter Reklamasjonsnemndas oppfatning økning av fellesgjelden som knytter seg direkte til oppussingen av det nye badet mv. i 2005, dvs. kr 49 855.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 21. november 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant