Klage nr:
151/07

Avgjort:
21.11.2007

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger

Foretakets navn:
iHus Eiendomsmegling avd. Grønland
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte andelsleilighet gjennom innklagede.

Klageren betalte dokumentavgift ved kjøpet, og klageren bestrider at det er grunnlag for dette.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte andelsleilighet i 2005. Innklagede opplyste at ettersom det var et nyetablert borettslag, måtte klageren betale dokumentavgift. Klageren har nå fått vite at kjøp av andelsleilighet ikke utløser dokumentavgift.

Klageren viser til kjøpekontrakten det står at dok.avg. skal belastes borettslaget. Klageren har først nå innsett at det faktisk er han som er belastet disse omkostningene/avgiften, selv om kontrakten uttrykkelig sier at det er borettslaget som skal betale denne. Klageren fikk e-post av innklagede 22. august 2007 hvor det stod: «Du får kvitteringen som viser innbetalingen så snart vi får hentet den frem. For øvrig er det helt riktig som du sier at det ikke er dokumentavgift 2,5 % til staten ved kjøp av andelsleilighet. Det som utløste dokumentavgiften ved ditt kjøp er hjemmelsoverdragelsen fra selger til borettslaget. X hadde før du kjøpte vært en utleiegård. Når selger bestemte seg for å selge leilighetene enkeltvis ble de organisert som et borettslag, og borettslaget er nå den juridiske eier av eiendommen.» Klageren trodde han var pliktig å betale dok.avg. til staten, han sa seg ikke villig til å betale dok.avg. som rettmessig skulle vært betalt av borettslaget.

Klageren har nå fått opplyst fra Statens Kartverk og annen juridisk rådgivning at et borettslag kan inngå spesielle avtaler angående dok.avg. Hvis det i klagerens tilfelle er snakk om en spesiell avtale, burde dette kommet tydeligere frem fra innklagede. Hadde klageren vært kjent med dette da han skrev under kjøpekontrakten ville han aldri godtatt dette.

Klageren mener kjøpekontrakten er signert på feil grunnlag, og viser til avtaleloven § 33 og § 36. Klageren anser punktet i kjøpekontrakten som omhandler dok.avg. er ugyldig.

Klageren mener innklagede ikke har forsømt sin opplysningsplikt, og krever tilbakeført innbetalt dok.avg. med renter, samt tinglysningsgebyr.

Innklagede anfører:

Klageren kjøpte andelsleilighet gjennom innklagede 3. august 2005 med overtakelse 1. september 2005. Dette var da et nystiftet borettslag som ervervet den aktuelle eiendommen fra et AS. Hjemmelsoverføringen utløste dok.avg. for borettslaget. Som et nystiftet borettslag er det her blitt avtalt at andelseierne refunderer borettslagets dok.avg. Dette kommer klart frem både i salgsoppgaven og i kjøpekontrakten.

Innklagede anser at dette er så tydelig opplyst at de ikke ser behov for å utdype dette nærmere.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren stiller seg totalt uforstående til innklagedes påstand om at klageren har blitt informert om den særskilte avtalen som innklagede har inngått med borettslaget. Det eneste som står i kjøpekontrakten er «Andel av dokumentavgift i forbindelse med tinglysningen vil bli belastet kjøper».

Dette er et forhold som har store økonomiske konsekvenser for klageren, og klageren opprettholder derfor sin påstand om at innklagede har brutt sin opplysningsplikt.

Klageren registrerer også at innklagede ikke har kommentert at han er blitt belastet for notering av pant på kr 2112, selv om det står i kjøpekontrakten at dette skal betales av borettslaget. Klageren anser derfor at det foreligger enighet om at dette beløpet skal tilbakebetales.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har ingen særskilt avtale med borettslaget. Det er borettslaget som skal ha refundert dok.avg. av andelseierne, noe det er full anledning til.

Når det gjelder klagerens kommentar om betaling av notering av pant blander han mellom meglers pantedokument/urådighet og kjøpers banks pantedokument. I kjøpekontrakten står det at selger skal dekke tinglysing av skjøte fra hjemmelshaver til borettslaget, samt meglers sikringsobligasjon. Det har selger blitt trukket for. Under omkostninger i kjøpekontrakten står det «notering av pant» som koster kr 2 112. Dette er omkostninger som påløper ved tinglysing av pantedokument i den banken hvor klageren har tatt opp boliglån. Dersom klageren ikke hadde belånt andelen skulle han heller ikke ha betalt dette tinglysningsgebyret.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Innklagede sier «Hjemmelsoverføringen utløste dokumentavgiften for borettslaget». Innklagede innrømmer altså at dok.avg. etter norsk lov belastes borettslaget. «Som et nystiftet borettslag er det her blitt avtalt at andelseierne refunderer borettslagets dokumentavgift.» Klageren mener at dette er en særskilt avtale som innklagede ikke har gitt opplysninger om. Klageren mener at innklagede har lurt ham til å betale kr 38 125 av noen andre sin regning. Klageren ville aldri godtatt å betale nærmere kr 40 000 kroner i dok.avg. når dette etter norsk lov skal belastes borettslaget.

Klageren forstår ikke forskjellen mellom «notering av pant» og «gebyr for tinglysning», og mener dette er én og samme avgift. Han stiller seg derfor uforstående til at denne skal betales av både kjøper og selger.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om feilaktige/mangelfulle opplysninger ved kjøp av andelsleilighet.

Hjemmelsoverføring av eiendommen til borettslaget vil utløse dokumentavgift. Denne avgiften utløser altså en plikt for borettslaget til å betale dokumentavgift til staten, p.t. 2,5 %.

Et borettslag består av et nærmere antall andeler. Et nystiftet borettslag har gjerne ikke tilstrekkelige midler til å dekke f.eks. dokumentavgift. Det er derfor en utbredt praksis for at andelseierne ved første gangs omsetning direkte dekker denne avgiften. Dersom dokumentavgiften ikke innbetales direkte av andelseierne, vil borettslaget eksempelvis måtte ta opp et større felleslån eller dekke avgiften gjennom innskuddene fra andelseierne. Slik Reklamasjonsnemnda ser det, vil andelseierne på en eller annen måte bli belastet dokumentavgiften som borettslaget hefter for.

Reklamasjonsnemnda vil generelt påpeke at en eiendomsmegler bør påse at forbrukere rent faktisk forstår hvordan et borettslag fungerer og hva et borettslag er/består av. Det kan synes som om klageren i nærværende tilfelle ikke har dette klart nok for seg.

Uten at det har betydning for Reklamasjonsnemndas konklusjon i denne saken, vil Nemnda bemerke at det isalgsoppgaven kunne vært gjort tydeligere grunnen til at det påløp dokumentavgift ved dette kjøpet.

Når det gjelder klagerens anførsler vedrørende pant, så er dette omkostninger som betales til forretningsfører for notering av kjøpers lånedokument.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 21. november 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant