Klage nr:
152/07

Avgjort:
21.11.2007

Saken gjelder:
Misnøye med meglers saksbehandling, herunder krav om utbetaling av dagmulkt fra megler

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Ringsaker
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en enebolig under oppføring som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt er undertegnet 20. juni 2006 med avtalt overtakelse tidligst 10. september. I kjøpekontrakten under punkt 7 Fremdrift er anført at boligen er forventet ferdigstilt 10. oktober. Overtakelsesbefaring ble avholdt 2. november 2006.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ønsker en beklagelse og innrømmelse fra innklagede for dårlig sakshåndtering på bakgrunn av innklagedes manglende veiledning og opplysningsplikt. Videre krever klagerne dagmulkt for seks dager, dvs. 0,75 %o av kjøpesum pålydende kr 1 650 000 og påløpte renter fra og med 10. oktober til og med 15. oktober. Kravet stilles også på bakgrunn av innklagedes manglende veiledning og opplysningsplikt. Det var ifølge klagerne ansvarlig megler hos innklagede som i møte med dem 7. mai 2007 foreslo at de kunne stille kravet om utbetaling av dagmulkt til innklagede isteden for til selgeren.

Klagerne anfører at de kjøpte en nyoppført enebolig med kontraktfestet overtakelsesdato mellom 10. september og 10. oktober 2006. Boligen var ikke klar for innflytting før 16. oktober 2006. Da flyttet klagerne inn, uten at det ble avholdt overtakelsesmøte. Den 16. oktober 2006 var selgeren på ferie, og klagerne forsøkte forgjeves å komme i kontakt med ham. Innklagedes saksbehandler var sykmeldt. I hans sykefravær var det ifølge klagerne ikke opplyst hvem som ivaretok saken hos innklagede. Ved henvendelse til innklagede, ble klagerne satt i kontakt med to forskjellige saksbehandlere som ikke hadde den nødvendige oversikten over klagernes kjøp.

Innklagede avviser ifølge klagerne deres påstand om mangelfull oppfølgning og henviser til en sms som ble sendt klagerne 13. oktober 2006 med opplysninger om at «selger er tilbake fra ferie i morgen, og tar kontakt for overtakelse. Han har protokoller som må fylles ut og signeres». Ingen av disse opplysningene medfører ifølge klagerne riktighet. Selgeren var fortsatt på ferie 14. oktober 2006 og protokollen ble ikke signert før 2. november 2006. I innklagedes brev påstås at klagerne «foretok store endringer i standard leveranse, noe som åpenbart kan medføre forskyvninger av overtagelse». Denne påstanden er ifølge klagerne helt feilaktig. De endringene de avtalte med selgeren var ikke av et slikt omfang at det ville bli nødvendig med en forskyvning av overtakelsen.

Den 16. oktober 2006 valgte klagerne å flytte inn uten at det hadde vært avholdt overtakelsesmøte. I etterkant av innflyttingen henvendte de seg til innklagede med ønske om overtakelsesmøte, noe som fant sted først 2. november 2006. Da var ansvarlig megler til stede på møtet med overtakelsesprotokoll. På dette møtet spurte klagerne innklagede om forholdene rundt kravet om dagmulkt for seks dager i perioden 10. oktober til 16. oktober 2006. Innklagede skal da ha påstått at klagerne ikke kunne stille dette kravet fordi «en overtakelse kan finne sted opptil 1 måned etter kontraktfestet overtakelsesdato».

På overtakelsesmøtet 2. november 2006 gjensto det vesentlige utomhusarbeider. I kjøpekontrakten står det at «dersom det gjenstår vesentlige utomhusarbeider skal megler holde tilbake deler av oppgjøret vis-a-vis selger, i henhold til beregnet beløp av uavhengig takstmann». I klagernes tilfelle var utomhusarbeidet langt fra ferdigstilt, men megler har ikke holdt tilbake deler av oppgjøret.

Innklagedes manglende veiledning og opplysningsplikt i forhold til krav om dagmulkt og tilbakehold, har gitt klagerne følgende økonomiske tap:

– 0,75 %o av kjøpesummen pålydende kr 1 650 000 og påløpte renter for seks dager fra og med 10. oktober til og med 15. oktober 2006

– selgeren nekter å ferdigstille adkomstvei til boligen, selv om det er kontraktfestet at veien skal være ferdigstilt med gruset toppdekke. Klagerne risikerer å måtte ferdigstille adkomstvei for egen regning

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at saken er håndtert på en faglig og god måte, men det er beklagelig at klagerne har en negativ opplevelse i forbindelse med eiendomshandel gjennom innklagede.

Når det gjelder klagernes krav om dagmulkt fra innklagede, uttaler innklagede følgende: Innklagede tok initiativ til et møte 7. juli 2007 med utgangspunkt i den oppståtte tvisten mellom kjøper og selger. Tvisten gjaldt kvaliteten på utførte arbeider m.m. Utbyggeren ønsket i utgangspunktet en minnelig ordning på de krav som klagerne hadde framsatt. Det ble fra selgerens side opplyst om at dette i hovedsak gjaldt parkett og utføring av/montering av benkeplate på kjøkken, samt en del andre små mangler.

At hensikten med dette møtet var å søke å få en minnelig ordning ble signalisert ovenfor klagerne. Selgeren ble derfor overrasket da klagerne gikk inn i forhandlinger med et fire sider langt brev med nye krav i tillegg til det som var inntatt i overtakelsesprotokollen og som tidligere hadde gjenstand for diskusjon mellom partene. Det ble i overtakelsesprotokollen avtalt en kompensasjon på kr 5 000 for deler av de anførte mangler som ble avdekket på overtagelsen.

Innklagede presiserer at det først i møte avholdt den 7. juli 2007 ble fremmet krav om dagmulkt fra klagerne – syv måneder etter at boligen var tatt i bruk. Kravet ble i møtet umiddelbart avvist fra selgeren med bakgrunn i flere forhold, bl.a.:

– klagerne hadde tilgang til eiendommen før den 16. oktober 2006

– klagerne hadde før den 16. oktober 2006 flyttet møbler inn i boligen

– selgeren mente at det var avtalt en «antatt overtakelse» den 10. oktober 2006 og at klagerne løpende ble informert om fremdriften på bygeplassen

– selgeren mente det var tvisten rundt kvaliteten på utførte arbeider i boligen – og ikke dato for overtakelse – som var årsaken til at dagmulkt ble fremmet så lenge etter overtakelse

Innklagede henviste til buofl. § 48 tredje ledd og hevder at kravet om dagmulkt etter hans vurdering var foreldet. Møtet ble med bakgrunn i dette ifølge innklagede rimelig «betent». Dersom dagmulktskravet er fremmet for sent, hevder klagerne at innklagede har utført «slett jobb» med hensyn til omsorgsplikten. Innklagede anbefalte klagerne lå fremme krav om kompensasjon for eventuell dårlig sakshåndtering, ikke et dagmulktskrav, dersom de fortsatt mente å ha et grunnlag for det.

Innklagede anfører videre at

– verken saksbehandleren eller utbyggeren kan erindre at det er fremsatt kravog/eller stilt spørsmål vedrørende dagmulkt i møtet den 2. november 2007. Det er i overtakelsesprotokollen ikke anført noe som underbygger at dette har vært et tema. Slikt krav er heller ikke senere dokumentert.

– innklagede kan ikke uoppfordret holde tilbake penger på sin klientkonto. Dette må partene bli enige om

– selgeren mener at adkomstveien er ferdigstilt i henhold til de retningslinjer, krav og spesifikasjoner som gjelder for denne type veg. Selgeren nekter således ikke å ferdigstille adkomstveien til boligen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Vedrørende innklagedes påstand om at selgeren ble overrasket over kravene stilt på møte 7. mai (ikke 07.07.07 som anført), opplyser klagerne at selgerne mottok dette kravet skriftlig før møtet ble avholdt, brevet er datert 3. mai og møtet holdt 7. mai.

Det er svært beklagelig at verken innklagede eller selgeren vil vedkjenne seg at dagmulkt var et tema på overtakelsesmøtet 2. november 2006.

Protokollen fra overtakelsesmøte er ikke i henhold til standard kontrakt fra Standard Norge.

Kjøpesummen ble betalt 10. oktober 2007 og ikke 12. oktober 2007 (skal vel være 2006), som innklagede påstår.

Selgeren befant seg på ferie 10. oktober 2007 (2006) uten å informere klagerne før han reiste om at overtakelsen ville bli forsinket. Det er derfor merkelig at det i brevet fra innklagede står at selgeren mente det var avtalt overtakelse 10.10.07 (06) og at klagerne løpende ble informert om fremdriften på byggeplassen. Da burde selgeren ha sørget for å komme seg hjem fra ferie før denne datoen. Faktum er ifølge klagerne at verken de eller medentreprenørene til selgeren ble informert om når han hadde tenkt å komme hjem fra ferie. De forsøkte flere ganger å ta kontakt med ham uten å lykkes.

Når det gjelder at møbler ble flyttet inn før 16. oktober, gjaldt det komfyr og kjøleskap. Selgerens medentreprenører ville kontrollere at disse passet inn i kjøkkeninnredningen.

Det er for tynt å påstå fra innklagedes side at han tok ansvar i forhold til å informere klagerne om saksbehandlerens sykefravær. Ifølge aktivitetslogg vedlagt tilsvaret, tok innklagede kontakt med klagerne en gang via sms i løpet av september/oktober.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med saksbehandlingen ved kjøp av bolig under oppføring, herunder krav om dagmulkt.

Reklamasjonsnemnda vil for ordens skyld presisere at den ikke tar stilling til forholdet mellom klagerne og selgeren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke at overtakelsen kunne vært bedre formulert i kontrakten, uten at dette er avgjørende for Nemndas konklusjon. Reklamasjonsnemnda vil for øvrig også bemerke at innklagedes oppfatning om vilkårene for tilbakeholdelse av kjøpesum ikke kan være riktige.

Når det gjelder klagernes påstand om at krav på dagmulkt første gang ble fremsatt 2. november 2007, er dette ikke dokumentert. Innklagede hevder at kravet først ble fremsatt på møtet 7. juli 2007 (riktig dato ifølge klagerne 7. mai 2007). Der det er påstand mot påstand, kan ikke Nemnda tillegge denene partens fremstilling større vekt enn den andres. Saken må derfor avvises på dette punkt.

Innklagede kan ikke kreves for dagmulkt. Klagerne kan ikke høres med at innklagede skal ha oppfordret til å rette kravet om dagmulkt til ham. Dette er eventuelt et forhold mellom kjøper og selger.

Når det gjelder innklagedes manglende tilbakehold av del av kjøpesummen, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at det er dokumentert at klagerne har krevd slik tilbakehold. En eiendomsmegler kan normalt ikke på eget initiativ holde tilbake penger for en kjøper. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må imidlertid en eiendomsmegler gjøre kjøper oppmerksom på hans rettigheter etter bustadoppføringslova der forholdene tilsier dette.

Det er heller ikke meglerens ansvar å varsle partene om overtakelsesdato; dette skal gjøres av selgeren.

Reklamasjonsnemnda har tidligere anmodet eiendomsmeglere om å sørge for informasjon og oppfølging av oppdrag ved ferier eller sykefravær. I denne saken hevder klagerne å ha fått mangelfull oppfølging, mens innklagede hevder at saken ble håndtert av andre da saksbehandleren var syk. Hvor partene forklarer seg ulikt, kan ikke Nemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Saken blir derfor å avvise på dette punktet.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 21. november 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant