Klage nr:
153/07

Avgjort:
12.12.2007

Saken gjelder:
Misnøye med meglers saksbehandling

Foretakets navn:
Re/Max Partners
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede som megler. Det viste seg etter kjøpet at det var feil fall på badegulvet.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I selgerens egenerklæring står det at badet er pusset opp av fagfolk i 2007. I etterkant har innklagede ifølge klageren anført at denne mangelen var et tema på kontraktsmøtet. Dette medfører ifølge klageren ikke riktighet, noe som har skapt store problemer for ham i hans sak for eierskifteforsikringen.

Salgsdokumentene tilsier at badet skulle være i god stand, mens klageren i praksis har erfart at badet hadde en vesentlig feilkonstruksjon. Klageren mener at innklagede under kontraktsmøtet brøt sin omsorgsplikt ved at han unnlot å opplyse om en mangel han senere skal ha vedgått å ha kjent til og som var av stor betydning for handelen og gjennomføringen av denne. I tillegg mener klageren at innklagede etter at overtakelsen var et faktum har brutt sin omsorgsplikt da han har anført overfor eierskifteforsikringsselskapet at mangelen var et tema på kontraktsmøtet.

Klagerens problem er at det er umulig for ham å bevise at innklagedes anførsel er uriktig, hvilket innebærer at de to bruddene han har vist til også blir vanskelig å bevise hver for seg. Likevel velger klageren å henvende seg til Reklamasjonsnemnda da det er innklagede som bør ha bevisbyrden når han vil anføre nye momenter. Anførselen hans er også ifølge klageren av en slik karakter at det ikke er mulig å få tak i akkurat hva som ble sagt, og han vil heller ikke komme med noen tolkning av hvordan det som angivelig ble sagt kunne forstås.

Da innklagede ifølge klageren har gjort det umulig for ham å nå frem mot eierskifteforsikringsselskapet, ønsker klageren at innklagede dekker kostnadene ved å få utbedret badet. Alternativt mener han det er rimelig at innklagede dementerer anførselen med mindre han kan bevise at den medfører riktighet. Innklagede har ifølge klageren fått flere anledning til det, men står fast på anførselen.

Innklagede anfører:

Selgeren tok opp et mulig problem med fallet i baderomsgulvet i kontraktsmøtet. Problemet var nytt for innklagede. Anførselen fra klageren om at innklagede har anført «nye momenter» faller på sin egen urimelighet. Så vidt innklagede kjenner til, var dette forholdet nylig oppdaget av selgeren siden han pusset opp badet etter at han flyttet fra leiligheten. Innklagede antar derfor at dette er bakgrunnen for at informasjonen ikke kom før i kontraktsmøtet, da selgeren nylig hadde oppdaget forholdet. Selgeren har i ettertid skriftlig bekreftet at han ga slik informasjon i kontraktsmøtet.

Som det fremgår av ovennevnte, er det ifølge innklagede ikke korrekt at klageren er utsatt for noen fortielse av informasjonen til «etter at det aktuelle kjøpet var gjennomført og overtakelsen var et faktum». Klagerens fremstilling er ikke i samsvar med sannheten. Selgerens forsikringsselskap har vært i kontakt med innklagede for å få informasjon om på hvilket tidspunkt klageren fikk informasjon om problemer med fall i baderomsgulv. Innklagede har besvart henvendelsen i samsvar med faktum slik:

» … kan jeg bekrefte at selger opplyste kjøper om problemer med fall i baderomsgulv i kontraktsmøte den 30.01.2007. …»

Innklagede har gjentatte ganger blitt anmodet av klageren om å dementere den meddelte informasjonen til eierskifteforsikringsselskapet. Det burde være overflødig å kommentere en slik oppfordring, men for ordens skyld informeres om at innklagede selvfølgelig ikke har fulgt denne oppfordringen fra klageren. Det faller på sin urimelighet at dette forholdet får klageren til å klage inn innklagede for brudd på omsorgsplikten etter eiendomsmeglingsloven. Som alltid er det ærlighet og fakta som til enhver tid styrermeglerens håndtering av sin meglergjerning.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren finner det interessant at innklagede anfører at manglene ved badet først ble kjent for innklagede under kontraktsmøtet. Dette samsvarer ifølge klageren ikke med den informasjonen han fikk av innklagede i møte den 30. april 2007, hvor innklagede ifølge klageren meddelte at han hadde kjent til at selgeren hadde pusset opp badet selv. Dette bekreftet selgeren da klageren konfronterte ham med dette den samme dagen som møtet med innklagede. Klageren viser til selgerens egenerklæring hvor det står at arbeidet på badet er utført av profesjonelle. Det at et bad er oppført av profesjonelle i 2007 danner grunnlag for visse forventninger til kvaliteten på et bad, og hvis innklagede var kjent med at så ikke er tilfellet, burde kjøperen vært den første han informerer. Dersom det var tilfellet at innklagede først ble kjent med dette på kontraktsmøtet, burde han da ikke som profesjonell sørget for å få slikt skrevet ned. Innklagede må ha hatt kjennskap til at baderom er det som klages mest over, og med den kunnskapen sørget for å dokumentere om dette ble meddelt på kontraktsmøtet. Dette må vel kunne betegnes som vesentlig for kjøpet.

Klageren har hatt en takstmann til å se på badet. Denne har konkludert med at badet ikke er fagmessig utført og har vurdert det til at det vil koste om lag 100 000 kroner å utbedre badet. Dette utgjør 6,35 % av kjøpesummen og utgjør med det en vesentlig mangel i henhold til gjeldende rettspraksis. Det at selgerens egen takstmann ikke oppdager manglene unnskylder for så vidt ikke innklagede fra undersøkelsesplikten, samt at han kom i skade for ikke å nevne at selgeren hadde puset opp badet selv. Hvis dette først ble kjent på kontraktsmøtet, burde ikke da innklagede undersøkt omfanget av denne mangelen. Han må vel kunne stå inne for de skriftlige salgspapirene og dersom premissene endres vil det vel være naturlig å dokumentere dette.

I tillegg til takstmannen hadde klageren en fagmann på besøk. Denne påpekte ytterligere mangler ved badet, herunder feil fuging, manglende festing av toalett, for lav kran i dusj m.m. Klageren er ikke fagkyndig og hadde små forutsetninger til å oppdage disse manglene. Innklagede har derimot befatning med slikt på en daglig basis, og burde også vært kjent med at baderom er klageårsak nummer en. Det at selgeren pusset opp badet etter at han flyttet ut har vel lite med saken å gjøre, så lenge det ikke er samsvar mellom egenerklæringen og de faktiske forhold, samt at innklagede etter egen uttalelse kjente til at egenerklæringen var feilaktig.

Grunnen til at saken fremmes for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er at innklagede med sin anførsel om kontraktsmøtet har gjort det umulig for klageren å komme videre med eierforsikringsselskapet. Klageren forstår at Nemnda ikke kan ta stilling til saker der det faller tilbake til ord mot ord. Det er akkurat derfor han mener innklagede har et spesielt ansvar med hensyn til å dokumentere vesentlige momenter ved kjøpet. Ord mot ord-situasjonen er det som stanset saken mot forsikringsselskapet og innklagedes udokumenterte vitnemål vil også skape problemer i rettssystemet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med meglerens saksbehandling, herunder påstand om manglende informasjon om at selgeren selv hadde pusset opp badet.

Innledningsvis bemerkes at Reklamasjonsnemnda ikke tar stilling til forholdet mellom kjøper (klager) og selger. Mangler ved badet og feilopplysning i egenerklæringsskjemaet m.m. vil således ikke bli vurdert.

Når det gjelder påstanden om at innklagede skal ha visst at det var selgeren selv som hadde pusset opp badet, er dette ikke imøtegått av innklagede. Dersom en eiendomsmegler er kjent med at et bad ikke er forskriftsmessig pusset opp, bør enslik opplysning gis videre til interessentene.

Når det gjelder problemer med feil helling på badegulvet, anfører klageren at dette var ukjent for ham, mens innklagede på sin side hevder at det ble opplyst om dette på kontraktsmøtet. Partene forklarer seg således ulikt om dette punktet. I tilfeller hvor det kommer frem viktige forhold underveis i salgsprosessen, som her på kontraktsmøtet, mener Reklamasjonsnemnda imidlertid at megleren må sørge for at dette dokumenteres på best mulig måte. Normalt skal megleren opprette skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-8 annet ledd. Ettersom forhold som oppdages etterpå må godtas av partene, er det ekstra viktig at korreksjoner foretas skriftlig. Det vil da være naturlig å innta et eget punkt om dette i kjøpekontrakten. Innklagede har forsømt seg ved ikke å sørge for at negative opplysninger om badet ble nedfelt i kjøpekontrakten eller fremkommer på annen betryggende måte.

Reklamasjonsnemnda kan derimot ikke se at innklagedes forsømmelse mht. å sikre dokumentasjonen gir klageren noe krav på økonomisk kompensasjon mot innklagede. Dersom det i kjøpekontrakten var inntatt et eget punkt om feilen ved badet, ville det vært dokumentert overfor eierskifteforsikringen at klageren hadde godkjent feilen, og da hadde han heller ikke fått dekket noe under forsikringen. Hadde klageren hatt kunnskap om de faktiske forhold, kan det riktignok tenkes at klageren ikke ville inngått kontrakt eller at kontrakt ble inngått på andre vilkår. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke mulighet for å gå inn på et så vidt hypotetisk spørsmål.

Når det gjelder klagerens anførsler om at megleren med sin erfaring burde oppdaget manglene ved badet, vil Reklamasjonsnemnda peke på at det i NOU 1987: 14 Eiendomsmegling s. 65 første spalte slås fast at eiendomsmegleren ikke er bygningskyndig. Det står videre i NOU 1987: 14 s. 75, 1. spalte at «Megleren bør ikke pålegges noen generell plikt til å undersøke eiendommens faktiske tilstand eller forholdet til offentlige myndigheter, men kjøperen bør kunne stole på at megleren reagerer når han som erfaren eiendomsformidler har mistanke om at det ikke gis de nødvendige opplysninger om eiendommen. Hvor langt meglerens plikter strekker seg, må avgjøres ut fra kravene til god meglerskikk». Reklamasjonsnemnda antar at innklagede ikke hadde noen foranledning til å undersøke om toalettet var skrudd fast i gulvet, eller hva slags fugemasse som var brukt. Ei heller er eiendomsmeglerne kjent med at det er «standard» høyder på feste av kraner på dusjvegg. Klageren kan etter dette ikke høres med at innklagede burde oppdaget og informert om mangler ved badet.

Konklusjon:

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk ved ikke å sørge for at problemene med fall på badegulvet ble skriftlig dokumentert. Innklagedes forsømmelse gir ikke klageren rett til noen økonomisk kompensasjon fra innklagede.

Oslo, den 12. desember 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant