Klage nr:
154/07
Avgjort:
21.11.2007
Saken gjelder:
Budgivning
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Hønefoss
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte fritidsbolig gjennom innklagede.
Klagerne hevder at innklagedes håndtering av budrunden er kritikkverdig.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne deltok i budrunde på en fritidseiendom. Klagerne hadde lagt inn et bud på kr 1 mill, og innklagede ringte klagerne noen minutter før akseptfristen gikk ut. Dette var det høyeste budet på eiendommen. Innklagede informerte at de andre budgiverne ikke kom til å legge inn flere bud, og at selgeren derfor aksepterte klagernes bud på kr 1 mill. Innklagede hadde tidligere opplyst klagerne at det kun var en budgiver i tillegg til klagerne.
Innklagede spurte deretter om klagerne hadde noen preferanser i forhold til overtakelsesdato. Klagerne sa at dette kunne avtales i forhold til hva som var best for selgeren. Innklagede foreslo dernest kontraktsmøte og overtakelse førstkommende torsdag, altså 16. august 2007. Han informerte videre om at selgeren kunne rydde og rengjøre hytta dagen før overtakelsen. Overtakelsen måtte skje før kl 15 fordi innklagede hadde en annen visning samme ettermiddag mellom kl 17 og 18, alternativt etter denne visningen. Den ene av klagerne forklarte at han måtte avtale dette med sin kone, fordi de måtte ta seg fri fra jobben i forbindelse med overtakelsen. Innklagede svarte at klagerne burde få fri ettersom de sikkert ikke kjøper hytte hver uke. Innklagede spurte så om klagerne hadde lagt merke til en gasskomfyr på hytta. Det ble snakket litt om denne komfyren og en propanledning/-beholder som var montert på vaskerommet. Innklagede spurte deretter klageren om hva som stod igjen av møbler på hytta. Klagerne informerte innklagede om at det stod igjen to gamle sofaer og et bord, samt et kjøkkenbord med et par stoler. Innklagede lurte på hvordan klagerne ville forholde seg til disse møblene, hvorpå klagerne svarte at dersom det var vanskelig/upraktisk for selgeren å fjerne møblene, kunne de godt bli stående. Klagerne forklarer at de på sikt kommer til å sette inn andre nye møbler, og at de egentlig ikke trenger dem. Klagerne vil av den grunn som et utgangspunkt ikke betale noe særlig for møblene. Partene ble enige om at klagerne skulle bekrefte overtakelsestidspunktet.
Omtrent 1-2 minutter etter at samtalen var avsluttet, ringte innklagede på nytt og forklarte at det likevel var kommet inn et bud på kr 1 020 000 – ett minutt før klagernes akseptfrist var løpt ut. Klagerne forklarer at budrunden er over, fordi det var gitt budaksept for kr 1 mill, og kontraktsmøte og overtakelse var i tillegg avtalt. Innklagede sier at budrunden ikke var over, fordi det ikke var enighet omkring møblene. Innklagede sier at han ikke hadde akseptert budet, men at selgeren ville akseptere budet så fremt det ble enighet om overtakelsestidspunkt og dette med møblene. Klagerne forklarer innklagede at dette er en annen forklaring enn hva som hadde versert mellom dem for noen få minutter siden. Klagerne står fast ved at det er gitt budaksept. Klagerne spør om selgeren ville hatt betalt for møblene, og det kommer da frem at selgeren har informert innklagede at han ønsker kr 10 000 for disse. Klagerne spør hvorfor ikke innklagede orienterte om dette i første omgang. Innklagede hevdet at klagerne var så klare på at de ikke ønsket å betale noe for møblene at han hadde latt det være. Innklagede antok at det ikke kom inn flere bud, og var for raskt ute med å akseptere klagernes bud på selgerens vegne. Dette er uheldig, men det er likefullt avgitt en bindende aksept.
Fordi budet på kr 1 020 000 hadde kort akseptfrist, og klagerne og innklagede ikke kom til enighet på telefon, så klagerne seg nødt til å bli med videre i budrunden. Det endte med at klagerne til slutt fikk tilslaget på kr 1 200 000. Det ble på nytt gitt aksept fra innklagede, og klagerne ba om en bekreftelse pr e-post. Klagerne sendte deretter en e-post til innklagede og informerte at de anså sitt bud på kr 1 mill som den egentlige kjøpesummen. Klagerne informerte videre at de kun hadde blitt med i budrunden for å hindre at hytta ble solgt til noen andre. Klagerne varslet samtidig at de ville fremme et erstatningskrav mot innklagede. I ettertid har det vist seg at selgeren likevel ikke skal ha noe vederlag for møblene.
Klagerne og innklagede ble ikke enige om hva som var blitt sagt og ikke sagt i den «første» budrunden. Partene korresponderer litt pr e-post, men de kommer ingen vei.
Klagerne mener at en aksept i en budrunde er «hellig» og en eiendomsmegler kan i den sammenhengen ikke være uklar. Innklagede skulle ikke tatt i mot budet på kr 1 020 000 fordi det allerede var inngått avtale om salg til klagerne for kr 1 mill.
Klagerne krever å få kr 205 000 i erstatning. Dette omfatter differansen for budet de fikk aksept for (kr 1 mill mot
kr 1 200 000) og kr 5 000 for dokumentavgift for de ekstra kr 200 000.
Innklagede anfører:
Klagerne har foregrepet begivenhetene og misforstått dette med at selgeren mente «det er et akseptabelt bud» og at budet faktisk «er akseptert». Innklagede ville ikke under noen omstendigheter akseptere et bud før akseptfristen var gått ut, og forhold rundt møbler og overtakelse var avklart.
Innklagede forstår klagernes skuffelse da den andre budgiveren kom inn i bildet igjen rett før akseptfristens utløp, men dette kan ikke lastes verken selgeren eller innklagede. Dersom klagerne virkelig mente de hadde fått aksept for kr 1 mill, ville det vel vært naturlig å klage inn saken i forhold til dette og kreve tilslaget.
Innklagede er helt klar på hendelsesforløpet. Vedlagt er klagernes bud, uten utfylt overtakelsestidspunkt. Salgsoppgave ble aldri utarbeidet fordi budene innkom før salgsoppgaven forelå.
Innklagede har vedlagt selgerens redegjørelse, der det bekreftes at det ikke ble gitt aksept for kr 1 mill. Avtalen var at innklagede skulle avklare forholdene rundt møblene og overtakelsestidspunkt, for deretter å orientere selgeren om hva klagerne ønsket, og eventuelt akseptere budet. Ettersom det kom flere bud, valgte selgeren å la budrunden fortsette. Samtidig bestemte selgeren seg for å la møblene følge hytta.
Klagerens ytterligere anførsler:
Saken handler ikke om skuffelse fordi det kom et nytt bud, men at innklagede allerede hadde akseptert budet på kr 1 mill og likevel «reåpnet» budrunden. På tidspunktet da budet på kr 1 mill var det høyeste hadde innklagede:
- Avtalt kontraktsmøte og overtakelsestidspunkt
Informert klagerne om at den andre budgiveren ikke kom til å legge inn flere bud
Informert klagerne om at budet på kr 1 mill var akseptabelt
Dette gav naturligvis klagerne en berettiget forventning om at budet faktiskvar akseptert, og at det enest som gjenstod var å avklare forholdene rundt møblene.
Innklagede påstår at de ikke under noen omstendighet ville akseptere et bud før akseptfristen var gått ut. Til dette vil klagerne kommentere at en eiendomsmeglers jobb selvsagt er å sikre budet før akseptfristen løper ut. Innklagede er antakeligvis blant de eneste som ikke sørger for å sikre budet før fristen utløper.
Det er viktig å understreke at klagerne og innklagede avtalte at kontraktsmøte og overtakelse skulle foregå samtidig. For å dokumentere at dette ble avtalt da budet på kr 1 mill var det høyeste, har klagerne vedlagt utskrift av utdrag fra telefonsamtale mellom partene. Telefonsamtalen ble foretatt etter at budrunden var avsluttet (for annen gang) og klagerne hadde fått tilslaget på kr 1 200 000. I samtalen kom det frem at innklagede bekreftet at partene hadde «pratet om kontraktsmøte/overtakelse på torsdag kl 1830, og at de skulle forsøke å få det til». Klagerne mener at dette beviser at det var avtalt kontraktsmøte/overtakelse på tidspunktet da klagerne hadde det høyeste budet på kr 1 mill.
Selgerens redegjørelse er uvedkommende for nærværende sak. Kjernen i klagen er hva innklagede har formidlet til klagerne, og hvilken berettiget forventning klagerne hadde på bakgrunn av denne informasjonen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen dreier seg om misnøye med innklagedes håndtering av budrunden.
Reklamasjonsnemnda vil påpeke at en eiendomsmegler skal sørge for klarhet rundt en budrunde. Klagerne har selvsagt rett i at en aksept må meddeles budgiver før akseptfristens utløp for at aksepten skal være bindende også for budgiveren.
Etter Reklamasjonsnemndas syn kan det tyde på at innklagede ikke har sørget for tilstrekkelig klarhet underveis i budrunden. Dette er kritikkverdig. Det finnes likevel ikke tilstrekkelig dokumentasjon for at innklagede faktisk har gitt en klar aksept for klagernes bud på kr 1 mill.
Innklagedes anførsel om at klagerne burde latt budrunden gå sin gang, og heller krevd tilslaget på kr 1 mill i etterkant, er ikke holdbar. Dersom det hadde blitt inngått avtale med en annen kjøper, ville ikke klagerne hatt noen mulighet til å få kjøpe huset for kr 1 mill, slik innklagede hevder.
Reklamasjonsnemnda vil minne om at enighet omkring overtakelsestidspunktet er en så vesentlig del av et eiendomskjøp, at dette bør være avklart før bindende avtale inngås. En eiendomsmegler må bidra til en slik avklaring, herunder å veilede partene.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 21. november 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |