Klage nr:
159/07
Avgjort:
12.12.2007
Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om bruksrett til garasje og parkering på fellesområde
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Alta
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en vertikalt delt bolig gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt ble inngått 20. juni 2007. Ifølge kjøpekontrakt, salgsoppgave og takst har eiendommen parkering på fellesområde med nabo og bruksrett til en garasje ifølge en ikke tinglyst avtale av 29. juli 2001.
Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Eiendommen er markedsført med bruksrett til garasje og parkering på fellesområde som ikke eksisterer. I kjøpekontrakt, salgsoppgave og takst, står det at eiendommen som klageren har kjøpt, har «parkering på fellesområde med nabo» og at hun i tillegg har bruksrett til en garasje ifølge en ikke tinglyst avtale av 29. juli 2001 inngått mellom nabo og en tidligere eier av eiendommen.
Klagen omfatter to forhold:
1) Det eksisterer ikke noe fellesområde med nabo
2) Det eksisterer ikke noen bruksrett til garasje
Klageren har dermed ingen parkeringsmulighet på eiendommen, noe hun anser som en vesentlig mangel.
Den andre avtaleparten benekter dette skriftlig, blokkerer muligheten til bruksrett fysisk og hevder han har orientert innklagede om at avtalen ikke kunne overdras ved salg.
Ifølge samtale med Forbrukerrådet 28. august 2007 påhviler det megler en skjerpet undersøkelsesplikt ved salg av bolig hvor ikke tinglyst avtale skal legges til grunn som en del av markedsføring og takst. Dette fordi avtaler som hovedregel kun gjelder for de to partene som har inngått dem. Forbrukerrådet anbefalte klageren å be innklagede redegjøre for hva han har gjort for å forsikre seg om at avtalen var gyldig. Innklagede har ikke dokumentert at han har undersøkt at avtalen av 29. juli 2001 faktisk var gyldig ved videresalg til klageren.
Av klagerens «vedlegg, klage på markedsføring» fremgår at klageren benekter at det ble uttalt på kontraktsmøtet at avtalen med naboen måtte reforhandles når bygging av ny garasje ble iverksatt. Det er ifølge klageren merkelig at en så sentral opplysning om at garasjen skulle rives og at avtalen måtte reforhandles ikke er nedskrevet i verken salgsoppgave, takst eller kjøpekontrakt, dersom innklagede hadde tenkt å være åpen om den i sin markedsføring. Det er merkelig at den profesjonelle parten ikke har sørget for å skrive ned alle sentrale opplysninger av avgjørende betydning for salget for å kunne sikre sin situasjon i etterkant dersom det var meningen å ha åpenhet rundt dette.
Klageren tror at eiendommen ble solgt på grunn av en 22 år lang konflikt mellom beboer i 28A og 10 ulike beboere i 28 B om parkering. Flere tidligere beboere har oppgitt denne konflikten som årsak til at de flyttet, de holdt ut det året de måtte for ikke å skatte av salget. Naboen er særdeles vanskelig. Klageren tror at innklagede bevisst gikk inn for å fremme salget ved å lyve om parkeringsmulighetene i salgsoppgave, takst og kjøpekontrakt. Et annet spørsmål er om selgeren burde opplyst klageren om nabokrangelen fordi naboens opptreden over år har gått langt ut over det en kan forvente i normaltilfeller (bl.a. trusler om vold).
Garasjen er per i dag ikke revet, så den usanne påstanden om at dette ble opplyst klageren muntlig på kontraktsmøtet skulle egentlig ikke ha betydning for konflikten rundt markedsføringen av boligen uansett.
Det ville uansett være for sent å komme med en så vesentlig opplysning, som at garasjen skulle rives og at avtalen måtte reforhandles, muntlig på kontraktsmøtet, når all annen markedsføring fremlegger dette som en ukomplisert avtale om parkering og bruksrett til garasje. Klageren understreker for ordens skyld at det ikke er sant at innklagede og/eller selger ga noen som helst informasjon om riving av garasje – dette hevdet de først i forbindelse med klagerens klage flere uker etter kjøpet.
Innklagede sentralt benekter at det noen gang var tvil om at avtalen om bruk- og veirett var gjeldende før salget. Samtidig lyver selger og meglerkontoret lokalt og hevder at det ble opplyst muntlig på kontraktsmøtet at avtalen måtte reforhandles når bygging av ny garasje ble iverksatt. Dette skal angivelig være en opplysning innklagede hadde fått på telefon fra naboen før kontraktsmøtet. Her motsier innklagede lokalt og sentralt seg selv og skriver både at det aldri har vært noen som helst tvil rundt avtalen om bruksrett til garasje (sentral versjon) og at innklagede før salget visste at avtalen måtte reforhandles fordi garasjen skulle rives (lokal versjon). Når klageren kan dokumentere sin versjon gjennom skriftlige dokumenter, og motparten motsier seg selv, mener klageren det blir mer og mer tydelig at hennes versjon er korrekt.
Innklagede anfører:
Innklagede hadde ikke på noe tidspunkt mottatt informasjon eller hadde noen kunnskap om at den gjensidig bebyrdende avtalen vedrørende bruksretten og veiretten inngått mellom eier av gnr 27 bnr 596 og 595 var oppsagt av partene eller ikke lenger var gyldig. Innklagede nevner at bruksretten tidligere er benyttet i fire salg. Likeledes har naboen under salgsprosessen meddelt at dersom garasjen ble besluttet revet/bygge ny, måtte det lages en ny avtale. Dette ble meddelt klageren under kontraktsmøtet, men det foreligger ikke skriftlig dokumentasjon på dette. Garasjen er heller ikke per dags dato besluttet revet, slik at avtalen gjelder fortsatt.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren anfører at hun har fått ny informasjon fra X som selgerne kjøpte eiendommen av. X sier at selgerne har kjørt to saker mot henne med eierskifteselskap og advokat innblandet på grunn av at naboen ikke overholdt avtalen av 29. juli 2001 om bruksrett til garasje/veirett. En sak før salget til klageren og en sak etter salget til klageren. Det viser seg at selgeren er enig med klageren i at avtalen om veirett/bruksrett til garasje ikke ble overholdt ved salgstidspunktet og ikke var gyldig. Det er usannsynlig at naboen har sagt til innklagede at avtalen var gyldig da innklagede kontaktet ham når han ikke har overholdt avtalen de siste to årene. Naboen har også skriftlig bekreftet at han mener avtalen av 29. juli 2001 ikke var gyldig verken ved undertegnelse eller per i dag. Telefonsamtalen med naboen er verken referatført eller datofestet av innklagede, noe som gjør den uegnet som dokumentasjon på at innklagede har oppfylt sin undersøkelsesplikt i forbindelse med å presentere avtalen som gyldig. Klageren anfører at det er positivt at innklagede innrømmer at det ikke foreligger dokumentasjon på at hun har fått opplysninger om at garasjen skulle rives. Klageren fikk aldri denne informasjonen, og all dokumentasjon i saken tyder på at dette er faktum. Innklagede sier videre at garasjen heller ikke per dags dato er besluttet revet, slik at avtalen gjelder fortsatt. Dersom dette er sant, burde innklagede besvart klagerens gjentatte oppfordringer om å dokumentere at avtalen gjelder, for eksempel ved å legge fram en rettskraftig dom. Når innklagede markedsfører boligen med bestemte rettigheter, bør det ikke pålegges kjøperen å føre en juridisk prosess for å få bekreftet atdisse rettighetene faktisk eksisterer. Dette bør innklagede avklare på en forsvarlig måte før salget.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder påstand om feilaktig markedsføring av bruksrett til garasje og parkering på fellesområde.
Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i avtale av 29. juli 2001 om bruksrett og veirett. Denne avtalen gir eieren av klagerens eiendom og eieren av naboeiendommen en gjensidig bruksrett til hver sin del av garasjen. Rettigheten ligger til eiendommen og er ikke en personlig rettighet for noen bestemte personer. Reklamasjonsnemnda er ikke kjent med noen forhold som kan rokke ved gyldigheten av avtalen. Det kan på denne bakgrunn ikke kreves at innklagede gir ytterligere dokumentasjon for avtalen. Klageren kan således ikke gis medhold i sitt krav om fremskaffelse av «rettskraftig dom».
Reklamasjonsnemnda kan ikke se dokumentert at det er et fellesområde som også disponeres av klageren. På forespørsel har innklagede muntlig opplyst at det ikke er noe «fellesområde», men at garasjen ligger på naboens eiendom. Til denne garasjen og atkomsten til denne har klageren som nevnt foran, en bruksrett iht. avtalen av 29. juli 2001. For så vidt gjelder markedsføringen av «fellesområde», har innklagede etter Reklamasjonsnemndas oppfatning forsømt seg. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om dette skal få noen konsekvenser.
Det skal være opplyst til klageren at det måtte lages ny avtale dersom garasjen ble besluttet revet/bygge ny. Dette forutsetter i tilfelle at det er inngått en endringsavtale i forhold til avtalen av 29. juli 2001, men en slik avtale er ikke fremlagt. Foreligger ingen endringsavtale, må naboen kreve omskiping/avskiping av servitutten, jf. servituttloven §§ 5 flg. Det skal i tilfelle mye til før dette kan skje.
Foreligger det en endringsavtale i forhold til avtalen av 29. juli 2001 og innklagede kjente denne, burde innklagede ha sørget for at kontrakten ga informasjon om at det måtte lages ny avtale dersom garasjen ble besluttet revet/bygge ny. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om innklagede kan kritiseres for svakheter ved kontraktsarbeidet på dette punktet.
Konklusjon:
Innklagede har forsømt seg ved å bruke uttrykket «fellesområde». For øvrig fører klagen ikke frem.
Oslo, den 12. desember 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |