Klage nr:
166/07

Avgjort:
12.12.2007

Saken gjelder:
Arealsvikt

Foretakets navn:
iHUS Eiendomsmegling Grünerløkka
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte andelsleiligheter i det samme borettslaget gjennom innklagede som megler. Klagerne har vært eiere av sine leiligheter siden henholdsvis 12. juni og 8. august 2006.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne oppdaget høsten 2006 at leilighetene, som ble solgt som like store, ikke var identiske i størrelse likevel. Dette var det mulig for klagerne å konstatere med det blotte øye da de så hverandres leilighet. Det ble bestilt oppmåling fra takstmann som konkluderte med at leilighetene er henholdsvis 40 og 38 m2. Begge leilighetene er i salgsdokumentene opplyst å ha et boligareal på 46 m2. Størrelsen på leiligheten fremgikk både av annonsering på Finn.no og i fastprisliste over samtlige leiligheter som var til salgs i borettslaget.

Klagerne reklamerte overfor innklagede og det ble påpekt at det var gitt feil opplysninger om eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-8. Arealavviket er på henholdsvis 13 % og 17 % i forhold til opplysninger gitt i salgsdokumentene. Innklagede ba klagerne rette sitt krav mot selgeren, da det etter innklagedes mening ville være gunstigere for klagerne enn en rettsprosess mot innklagedes forsikringsselskap. Nytt krav om erstatning ble fremmet overfor innklagede i brev av 29. mai 2007. Det anføres at det foreligger brudd på meglers aktsomhets- og undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-7, samt overtredelse av markedsføringslovens bestemmelser om god markedsføringsskikk og Forbrukerombudets krav om angivelse av boligens størrelse i boligareal. Videre ble påpekt at det ikke var framlagt noen takst eller dokumentasjon på tidligere oppmåling av de solgte leilighetene.

Innklagede avviste igjen kravet fra klagerne. Det ble vist til at dersom selgeren hadde mottatt en uberettiget fortjeneste, måtte klagerne rette kravet sitt mot selgeren. Klagerne skrev igjen til innklagede og gjentok at eiendomsmeglingsloven § 3-7 var overtrådt og at innklagede ikke har vært i stand til å dokumentere på hvilken bakgrunn boligarealet på 46 m2 ble oppgitt i salgsdokumentene. Borettslaget hadde på salgstidspunktet innklagedes forvaltningsavdeling som forretningsfører, og det skulle således vært enkelt for innklagede å innhente opplysninger om leilighetens størrelse.

Innklagede har opprettholdt sin avvisning av klagernes krav. Han har ifølge klagerne innrømmet at det ikke har vært foretatt oppmåling av noen av de 17 leilighetene som var til salgs i eiendommen, og at opplysningene om boligareal stammer fra arkitekttegninger. Videre opplyses det ifølge klagerne at innklagede har utarbeidet listene over fastpris etter opplysninger fra selgeren, uten at innklagede på noen måte har etterprøvd den informasjonen som har blitt gitt. Innklagede har ikke bestridt innholdet i taksten som er foretatt. Verken måten oppmålingen ble gjennomført eller resultatet av oppmålingen er bestridt. Det legges derfor til grunn at partene er enige om at leilighetenes faktiske størrelse er på 38 m2 og 40 m2.

Klagerne anser at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet fra innklagedes side og brudd på undersøkelsesplikten ettereiendomsmeglingsloven § 3-7. Arealavviket er vesentlig og antall kvadratmeter har stor betydning, særlig i så små leiligheter. Leilighetenes størrelse har dessuten betydelig innvirkning på prisfastsettelsen ved salg, samt for utregningen av månedlige fellesutgifter til borettslaget. Klagerne har på bakgrunn av feil i innklagedes salgsdokumenter lidt et økonomisk tap. Klagerne har også reklamert overfor selgeren og inngått forlik om utbetaling av kr 20 000 til hver av klagerne. Dette anses ikke å dekke det fulle økonomiske tapet klagerne har lidt, og heller ikke påvirkes innklagedes eventuelle regresskrav overfor selgeren.

Klagerne har lagt ned påstand om at innklagede dømmes til å betale erstatning for det økonomiske tapet de har lidt, samt sakens omkostninger med tillegg av alminnelig forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra forfall til betaling skjer.

Innklagede anfører:

Saksbehandleren som hadde dette oppdraget, innhentet alle opplysninger rundt salget. Selgeren er profesjonell utbygger. Saksbehandleren hadde solgt uttallige eiendommer for selgeren før dette prosjektet. Da saksbehandleren i mai 2005 ble avskjediget ved innklagedes kontor, overtok ny saksbehandler salget av de få leilighetene som var igjen på bakgrunn av opplysninger som allerede var innhentet. Det har i ettertid ikke vært mulig for innklagede å fremskaffe dokumentasjon på utregning av arealer, da den første saksbehandleren slettet alle sine datafiler i forbindelse med avskjedigelsen. Det er likevel på det rene at all dokumentasjon som er utlevert av innklagede, er gjennomlest og godkjent av selgeren. Dette gjelder salgsoppgaver, prislister, annonser, kjøpekontrakter m.v.

Innklagede har fremsatt følgende påstand mot klagerne: «Hvis De mener at prisfastsettelsen på leiligheten er blitt påvirket av arealet, betyr dette at selger har blitt sittende med en uberettiget fortjeneste og at kravet må fremmes mot selger. Dette særlig i betraktning av at selger i dette tilfellet er en profesjonell utbygger». Klagerne har på denne bakgrunn fremsatt et krav overfor selgeren og har fått erstatning på kr 20 000 hver fra ham.

For innklagede ser det ut til at klagerne forsøker å få «både i pose og sekk». Innklagede tilbakeviser kravet fra klagerne. Innklagede vil forbeholde seg retten til å kunne bestride bakgrunnen for reklamasjonen dersom Reklamasjonsnemnda gir klagerne medhold.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne anfører at klagerne kan velge å rette krav også mot innklagede dersom det foreligger brudd på meglers selvstendige undersøkelsesplikt med tanke på innhenting av opplysninger om salgsobjektet, jf eiendomsmeglingsloven § 3-7. Selgerens ansvar overfor innklagede for at salgsdokumentene er korrekte, fritar ikke innklagede fra å overholde sin egen aktsomhets- og undersøkelsesplikt. I dette tilfellet foresto innklagede salg av samtlige 13 boliger og foretaket har ikke foretatt selvstendige undersøkelser eller kontroll av de opplysninger som er gitt av selgeren. Det er heller ikke blitt foretatt en arealoppmåling etter at leilighetene var ferdigstilt. Dette er ifølge klagerne i strid med den aktsomhetsplikt innklagede har for å kontrollere at de gitte opplysninger er korrekte.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder arealsvikt.

Klagerne anfører at det er gitt feil opplysninger om eiendommen og viser bl.a. til avhendingsloven § 3-8.Reklamasjonsnemnda vil for ordens skyld presisere at avhendingsloven ikke gjelder i forholdet til innklagede, da innklagedes arbeid reguleres av lov om eiendomsmegling. Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøperne (klagerne) og selgeren. Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom klagerne og selgeren.

I dette tilfellet finnes det ikke dokumentasjon på de utregninger/undersøkelser som er foretatt.

En eiendomsmegler har ingen generell plikt til å kontrollere de arealopplysninger som foreligger. Der hvor/dersom det foreligger målsatte arkitekttegninger, må megleren kunne gå ut fra at disse er korrekte, med mindre han burde sett at opplysningene ikke stemmer. I dette tilfellet er det inngått et forlik med selgeren. Dersom arealopplysningene bygget på arkitekttegninger, burde innklagede etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ha angitt dette. Innklagedes forhold er under enhver omstendighet ikke slik at klagerne kan kreve «det overskytende» dekket av innklagede.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 12. desember 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant