Klage nr:
171/07

Avgjort:
29.01.2008

Saken gjelder:
Oppgjør

Foretakets navn:
Notar Eiendom Ski AS
Saksfremstilling:

Innklagede fikk i oppdrag å selge klagerens gårdsbruk. Kjøpekontrakt er undertegnet 6. november 2003. Det er foretatt utbetaling av et beløp på kr 148 705,65 til en advokat (x) «i henhold til dom». Det er uenighet om utbetalingen av dette beløpet.

Innklagede er faglig ledet av advokat.

Klageren anfører:

Grunnlaget for klagen er at det i forbindelse med oppgjøret for salg av klagerens eiendom ble utbetalt kr 148 705,65 i henhold til dom til advokat x.

Det foreligger ingen instruks fra klageren til innklagede om at det skal foretas en slik utbetaling til x. Det foreligger ingen dom hvor klageren er part, hvor han tilpliktes å betale ovennevnte beløp til advokat x klientkonto. Det er sannsynlig at utbetalingen er gjort under henvisning til en dom av 4. januar 2006 avsagt av tingretten, hvor kjøperen er dømt til å betale til advokatens klientkonto kr 129 858 med tillegg av renter.

Oppgjørsskjema for selger lister opp de heftelsene som innfris. Overføringen til x er ikke nevnt.

Reklamasjonsnemnda anmodes om å treffe vedtak om at innklagede betaler en erstatning på kr 148 705,65 til klageren med tillegg av forsinkelsesrenter.

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at han har opptrådt i tråd med oppdraget og eiendomsmeglingsloven med forskrift, og at det ikke foreligger grunnlag for erstatningskrav. Ubetalingen ble foretatt i overensstemmelse med oppdraget og samsvarte med klagerens kontraktsforpliktelse overfor kjøperen. Den er videre foretatt på instruks fra kjøperen. Pengene var på utbetalingstidspunktet undergitt kjøperens instruksjon og det var korrekt av innklagede å følge kjøperens instruks om å foreta oppgjøret.

Saken har vært svært omfattende, med blant annet dobbeltsuksesjon, erklæring om heving fra klageren og flere tvister mellom kjøperen og klageren (selgeren).

Oppdraget var et honoraroppdrag av 10. september 2003. Samtidig med oppdragets inngåelse ble det gitt fullmakter til innklagede. Av fullmakten fremgår det at den gjaldt blant annet å «innhente saldo på alle lån som har pant i eiendommen» samt å «innfri alle lån som har pant i eiendommen». Fullmakten har aldri vært tilbakekalt.

Bindende bud ble inngitt av kjøperen på vegne av y AS den 3. november 2003 og aksept ble gitt samme dag. Av brev til klageren av 3. november 2003 fremkommer det at han foruten kopi av akseptbrevet også fikk oversendt utkast til kjøpekontrakt og oppgjørsskjema. Etter dette ble kjøpekontrakt inngått 6. november 2003, med kjøpesum stor
kr 1 250 000 og med y AS som kjøper. Av konsesjonsmessige årsaker ble dette i ettertid endret slik at kjøperen skulle være y privat og til en kjøpesum kr 800 000, hvilket ble gjennomført ved transport av opprinnelig kontrakt. Av særlig betydning for klagen er kjøpekontraktens punkt 4, hvor det bl.a. fremkommer at «Selger garanterer at eiendommen vil bli levert fri for pengeheftelser dersom kjøper i henhold til denne kontrakt ikke skal overta noen av selgers pengeheftelser. Pengeheftelser som ikke overtas av kjøper, skal slettes for selgers regning.» Selgeren har i samme punkt gitt innklagede ugjenkallelig fullmakt til å innfri /midlertidig innfri de lån som fremgår av bekreftet grunnbokskopi og oppgjørsskjema, og som det ikke er avtalt at kjøperen skulle overta.

Kravet som klagen relaterer seg til er oppgjør til advokat x med kr 148 705,65. Kravet var sikret med pant i eiendommen gnr 90 bnr 8 og gnr 90 bnr 7. X har sikret sitt krav mot klageren med pant i eiendommen ved pantedokument pålydende kr 1 500 000. Oppføringen gjaldt både pantedokument og urådighet. Også pantedokument pålydende kr 500 000 til kjøperen (y) tjente til sikkerhet for det samme kravet som er gjort opp til x. Oppgjøret til x var følgelig isamsvar med klagerens forpliktelse etter kontrakten og i overensstemmelse med den ugjenkallelige fullmakten innklagede hadde fått. Det var ikke avtalt at kjøperen skulle overta klagerens gjeld til x eller andre innfridde pantekrav.

Samtidig med at opprinnelig kjøpekontrakt ble inngått, leverte klageren også signert oppgjørsskjema. Også av dette fremkommer uttrykkelig at krav til x sikret med pant for kr 1 500 000 skal innfris. På dette tidspunktet i 2003 ble restgjelden av klageren anslått å være ca kr 30 000. Videre fremkommer at pant for kr 500 000 til z skal innfris, her ble det ikke gjort noe anslag over kravets størrelse.

I forbindelse med handelen var det flere forhold som måtte avklares først, herunder odel, forkjøpsrett og konsesjon. I tillegg har det versert en rekke tvister hvor klageren har vært part. Som følge av de verserende tvistene og uavklarte forholdene, ble overtakelsen utsatt. I desember 2004 ble det inngått rettsforlik mellom kjøperen og klageren, hvoretter det ble fastsatt at eiendommen skulle overskjøtes kjøperen og innklagede skulle gjennomføre oppgjør og tinglysing i henhold til oppdraget. Når innklagede skal gjennomføre oppgjør og tinglysing, innebærer dette også å besørge pantekrav gjort opp og heftelser slettet.

Idet det forelå flere uavklarte forhold som måtte avklares før oppgjør kunne finne sted og overskjøting foretas, ble skjøtet først tinglyst 20. september 2006. Overtakelse hadde ikke skjedd på dette tidspunktet. Overtakelse var fastsatt til 5. januar 2007. I tiden mellom inngått rettsforlik og før overskjøting ble det avsagt en annen avgjørelse ved tingretten knyttet til eiendommen. Bakgrunnen for denne saken var at kjøperen den 4. mars 2004 hadde tatt ut stevning med krav om at pantedokument med henholdsvis x og z skulle slettes mot at kjøperen betalte et nærmere angitt beløp for dekning av disse kravene. Videre ble det krevd at en intensjonsavtale (som i realiteten var en kjøpsavtale) skulle slettes mot det samme oppgjøret. Av domsslutningen fremkommer det at z og x plikter å besørge slettet pantedokumentet mot at kjøperen betaler kr 129 858 med tillegg av bl.a. forsinkelsesrenter til x sin klientkonto. Videre fremkommer det at z mot slikt oppgjør også pliktet å medvirke til sletting av intensjonsavtalen. I forhold til nærværende klage er det helt sentralt at det av dommen fremkommer at det er en klar sammenheng mellom kravet til x og de angitte tinglyste heftelser i eiendommen. Etter at dommen forelå, fikk innklagede en klar instruks fra kjøperens advokat om å effektuere oppgjør i henhold til dommen, hvoretter oppgjøret til advokaten (x) fant sted med kr 148 405,65.

Som det fremkommer ovenfor, hadde kjøperen på dette tidspunktet ikke fått grunnbokshjemmel eller overtatt eiendommen fysisk, og kjøperen hadde følgelig full instruksjon over pengene som sto på innklagedes konto. Det var derfor naturlig at innklagede skulle følge instruksjonen fra kjøperen angående disponering av pengene.

Uavhengig av kjøperens instruksjon, ville oppgjør av kravet til x uansett være en naturlig følge av innklagedes gjennomføring av oppdraget.

Etter at oppgjøret til x hadde funnet sted, sendte han to pantedokumenter og intensjonsavtalen til Statens kartverk for sletting.

Innklagede har utført oppdraget i samsvar med gjeldende regelverk, og det foreligger ikke noe grunnlag for ansvar. Selger er ikke påført noe tap som følge av at kravet til x ble innfridd, da innfrielse var en nødvendighet for oppfyllelse av klagerens forpliktelser overfor kjøperen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er klart at klageren har gitt innklagede i oppdrag å slette alle lån som har pant i eiendommen, men det innebærer ikke at innklagede på egen hånd kan slette lån uten å forsikre seg om at klageren er debitor. Når det står i oppgjørsskjemaet at gjelden til x er anslått tilca kr 30 000, kan ikke innklagede uten å ta kontakt med klageren foreta oppgjør på nesten kr 150 000, dvs nesten fem ganger det stipulerte beløpet. Det viktigste er imidlertid at oppgjørsskjemaet må forstås slik at det er klagerens gjeld som skal slettes, ikke kjøperens gjeld til x. Det måtte i tilfellet ha fremgått uttrykkelig av oppdragsskjemaet, fordi det er svært uvanlig at selger gir megler i oppdrag å innfri kjøperens gjeld. Det fremkommer ganske klart at pantobligasjonen var en sikringsobligasjon når den er kombinert med en urådighetserklæring. Det er sjelden at det er noe underliggende krav som den skal sikre.

Innklagede anfører at de innbetalte beløp var under kjøperens instruksjon inntil eiendommen var overtatt og han hadde fått grunnbokshjemmel. Generelt er det riktig, men her er det avtalt i kjøpekontraktens punkt 4 at hvis overtakelsen forsinkes enten det skyldes kjøper eller selgers forhold, skal rentene av innestående på meglers konto tilfalle selgeren. En slik bestemmelse må innebære at partene så det slik at innbetalte beløp fra innbetalingstidspunktet var å anse som selgerens.

Selv om en anser de innbetalte beløp å være under kjøperens instruksjon, må innklagede være forpliktet til å underrette klageren om at det skulle foretas utbetaling til x. Dette fordi det skulle gjøres i henhold til instruks i oppdragsskjema, men avvek vesentlig fra det anslåtte beløpet om nevnt ovenfor.

Dersom det forutsettes at utbetalingen i utgangspunktet skjedde på kjøperens instruks, og det var adgang til det, kan ikke innklagede la kjøperen overta eiendommen fordi klageren ikke har godtatt utbetalingen, slik at kjøperen ikke har gjort opp hele kjøpesummen. Det er for så vidt i orden at kjøperen før overtakelse kan instruere megleren til å foreta utbetalinger, men hvis selgeren er av den oppfatning at utbetalingen innebærer at han ikke får fullt oppgjør, kan ikke megleren uten godkjennelse fra selgeren la kjøper overta eiendommen.

Klageren bemerker at det anses som noe uvanlig at selgeren skal belastes med et domsbeløp i en sak hvor han ikke er part, men hvor kjøperen er den tapende part. Det er såpass oppsiktsvekkende at det fordrer et uttrykkelig samtykke fra selgeren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder oppgjør.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

I denne saken er det to pantedokumenter samt intensjonsavtalen (kjøpekontrakt) av 3. september 2002 inngått med Z, som i henhold til dom av 13. desember 2004 er innfridd med til sammen kr 148 405,65 inkludert renter. Pantedokumentene gjelder heftelsene til advokat X pålydende kr 1 500 000 og til Z pålydende kr 500 000. At heftelsene og intensjonsavtalen skal innfris, er nedfelt i kjøpekontrakten som er undertegnet av partene, og i oppgjørsskjema av 6. november 2003 undertegnet av klageren. Slik Reklamasjonsnemnda oppfatter faktum i saken, legger Nemnda til grunn at kravet til advokat X utgjør opprinnelig kr 39558 og kravet til Z utgjør kr 90300 i henhold til bekreftelse avgitt av advokat X den 5. september 2003, senere hentet av klageren. Dette er samsvarende med klagerens opplysninger i oppgjørsskjemaet av 6. november 2003. Innklagede har således handlet i tråd med den instruks som er gitt i kjøpekontrakt og oppgjørsskjema.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 29. januar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norskeAdvokatforenings/ Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant