Klage nr:
173/07

Avgjort:
12.12.2007

Saken gjelder:
Oppgjør

Foretakets navn:
Postbanken Eiendom Trondheim, Megleren Din AS
Saksfremstilling:

Klagerne solgte andelsleilighet gjennom innklagede.

Klagerne er misfornøyd med innklagedes håndtering av oppgjøret.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne inngikk salgsoppdrag med innklagede. På befaring forsikret innklagede om at det ville koste klagerne
kr 50000 å selge boligen gjennom innklagede – alt inkludert. Det eneste som skulle komme i tillegg, var eierskifteforsikring og våtromstest, samt gebyr for innhenting av pantattest. Klagerne aksepterte dette. Etter å ha mottatt oppgjørsoppstillingen, ble det klart at klagerne var blitt belastet for langt mer enn det avtalte. Innklagede ordnet imidlertid opp i forholdet samme dag som dette ble påpekt. Dette punktet er ikke en del av klagegrunnlaget, men klagerne ønsker å tegne et helhetsbilde av den kontakten som har vært mellom partene.

Som ledd i salgsforberedelsene anbefalte innklagede våtromstest, og dette ble utført 24. april 2007. Det ble ikke påvist fukt. Etter anbefaling fra innklagede tegnet klagerne eierskifteforsikring. Boligen ble solgt 5. juni 2007, og overtakelse var 1. august 2007. Klagerne overtok sin nye bolig 1. juli, og flyttet derfor fra salgsobjektet. Klagerne tok kontakt med vaktmesteren i borettslaget for befaring av leiligheten og avlesning av strømmåler. Dette skjedde 30. juli.

Den 8. august gjorde innklagede klagerne oppmerksomme på at det var påvist fuktskader i leiligheten. Det ble opplyst at innklagede ville holde tilbake penger inntil saken var avgjort. Klagerne møtte personlig opp på innklagedes kontor, og faglig leder forsikret dem om at det tilbakeholdte beløpet ville stå på klientkonto inntil videre. Klagerne fasthold at de ikke hadde kjennskap til fuktskader, og at de ikke var kjent med at det var foretatt befaring 21. mai 2007.

Uten noen videre kontakt med klagerne, valgte innklagede å utbetale kr 7 000 til borettslaget etter forespørsel derfra. I møte 13. august erkjente innklagede at han hadde brutt sitt løfte til klagerne. Innklagede hevdet det var nødvendig å overføre pengene til borettslaget, ettersom fuktskaden var skjedd i klagernes eiertid. Klagerne stiller spørsmålstegn ved om innklagede hadde anledning til å utbetale disse pengene til borettslaget uten klagerne samtykke.

Klagerne lurer på hvorfor det påligger dem å fremskaffe bevis for at de ikke deltok på befaringen som angivelig fant sted 21. mai 2007. Klagerne viser til henvendelse fra borettslagets styre av 14. juni, der innklagede ble tilskrevet med tanke på befaring. Det var ikke nevnt noe om at det allerede var gjennomført befaring, og at fuktskader var påvist med dertil økonomisk krav.

Klagerne mener innklagede har håndtert saken dårlig. Innklagede har bidratt til en svært vanskelig situasjon, og økonomisk tap for klagerne ved å overføre kr 7 000 til borettslaget. Innklagede har langt på vei gitt klagerne medhold i at borettslaget har opptrådt merkelig i situasjonen.

Borettslaget har utelukkende forholdt seg til innklagede i saken, og ikke på noe tidspunkt kontaktet klagerne. Klagerne mener at innklagede må være ansvarlig for beløpet som feilaktig er overført borettslaget.

Innklagede anfører:

I forbindelse med salg av andelsleilighet ble det avtalt at takstmann skulle gjennomføre kontroll av våtrommene, og denne ble gjennomført 20. april 2007.

Leiligheten ble på vanlig måte annonsert, og visning ble gjennomført. I henhold til borettslagets rutiner skal driftsleder gjennomføre kontroll av leiligheten. Ny andelseier blir ikke formelt godkjent før borettslaget har utstedt skriftlig sluttregning for andelen. Denne ble sendt innklagede som oppgjørsansvarlig. Det er en betingelse at eventuelle krav mot selgeren av andelen (klagerne) blir innfridd. I følge borettslagetstilstandsrapport datert 21. mai 2007 er det funnet fukt på vaskerom. Denne rapporten ble ikke overlevert klagerne og heller ikke innklagede.

I forbindelse med overtakelsen opplyste borettslaget at det var oppdaget fukt på vaskerommet. Gjennom enighet med klagerne ble det avtalt å holde igjen penger vedrørende fuktskaden. Den 8. august fikk innklagede en fax fra borettslaget vedrørende godkjenning av eierskiftet. Borettslaget krevde i den forbindelse å få innbetalt både eierskiftegebyr og gebyr for indre vedlikehold (fuktskade). Innklagede betalte disse gebyrene, og borettslaget kunne godkjenne eierskiftet. Samtidig ble nettoprovenyet overført klagerne.

I ettertid har klagerne ikke godkjent utbetalingen til borettslaget, men innklagede har forholdt seg til at borettslaget krevde innbetaling i henhold til borettslagets vedtekter. Eierskifte og overtakelse kunne ikke skje før kravet var innfridd. Innklagede har dessuten gjort klagerne oppmerksomme på at så lenge skaden er oppdaget i deres eiertid, er det deres ansvar å utbedre disse, jfr. borettslagets vedtekter.

Det er nå avklart at takstmannen har innrømmet å ha gjort en feil, da han ikke fant fukt på vaskerommet. Takstmannen er innstilt på å betale kr 7 000 i henhold til borettslagets krav. Innklagede håper at saken kan løses på bakgrunn av dette.

Dersom det ikke oppnås enighet med klageren, hevder innklagede at de var nødt til å overføre gebyret for indre vedlikehold slik borettslaget krevde.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne registrerer at innklagede fraskrivet seg ansvaret, og unnlater å forholde seg til de argumenter og problemstillinger som er reist i klagen.

Klagerne lurer på om de har betalt for en våtromstest som er uriktig og verdiløs? Både våtromstesten og takstmannen ble formidlet via innklagede.

Klagerne er blitt krenket av innklagede. Både ved løftebrudd vedrørende det tilbakeholdte beløpet, og ved at klagernes troverdighet er trukket i tvil. Erkjennelsen og tilbakebetalingen av for mye beregnet vederlag/utlegg ble ikke beklaget av innklagede.

Klagerne er påført økonomisk tap som følge av situasjonen. De er dessuten utsatt for stor menneskelig belastning og bekymring.

Innklagede har ikke fremmet noen reell forslag til løsning, og endrer ikke den faktiske situasjonen som ble påklaget. Klagen opprettholdes.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med innklagedes håndtering av oppgjøret.

Reklamasjonsnemnda har på forespørsel fått tilsendt kopi av borettslagets vedtekter.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at den ikke tar stilling til forholdet mellom takstmannen og klagerne. Klagernes påstand om at våtromstesten var «verdiløs» er ikke et forhold mellom klagerne og innklagede. Det synes klart at takstmannen har innrømmet å ha begått en feil.

Klagerne hevder at innklagede feilaktig har tilbakeholdt kr 7000 etter instruks fra borettslaget. Innklagede begrunner tilbakeholdet med at borettslaget har et gyldig krav mot klagerne, og at salget ikke kunne gjennomføres uten at borettslagets instruks ble imøtekommet. Videre ser det ut som om innklagede mener at klagerne har samtykket i tilbakeholdet.

Det er enten kjøperen eller selgeren av fast eiendom som har instruksjonsrett over kjøpesummen. Utenforstående har ingen rett til å instruere en eiendomsmegler om hvordan kjøpesummen skal disponeres, med mindre det foreligger særskilt fullmakt fra rette vedkommende. Samtidig har en eiendomsmegler plikt til å innfri alle heftelser som ikke skal følge eiendommen.

Borettslaget har fremsatt et krav på kr 7000 som sikkerhet for mangelfullt indre vedlikehold, jfr. vedtektene § 5. Dette går også frem av borettslagetsfax av 8. august 2007. Saken er presisert av borettslaget i brev av 1. november 2007. For at en eiendomsmegler skal kunne innfri krav fra et borettslag, må kravet være omfattet av borettslagets legalpanterett, eks. forfalt husleie. I borettslagets fax av 8. august er «indre vedlikehold» inntatt under «heftelser» sammen med «husleie». Av denne kan det synes som om borettslaget mener at mangelfullt vedlikehold av andelsleiligheten gir borettslaget et krav mot andelseieren i henhold til vedtektene § 7-2:

«For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunkt da tvangsdekning besluttes gjennomført.»

Borettslagets krav mot klagerne er ikke eksplisitt begrunnet i legalpanteretten. Det kan likevel synes som om innklagede har tolket det dit hen. Innklagede har imøtekommet borettslagets krav for å kunne gjennomføre overtakelsen som forutsatt. Borettslaget varslet at eierskiftet ikke ville bli godkjent før kravet på kr 7000 var innfridd. Etter Reklamasjonsnemndas syn er det høyst tvilsomt om borettslaget har grunnlag for å nekte eierskifte pga. påstått mangelfullt vedlikehold. Dette kan ikke være «saklig grunn», jfr. vedtektene § 2-3 annet ledd. Det er også tvilsomt om «andre krav fra lagsforholdet» omfatter mindre skader begrenset til den aktuelle andelen. Det synes klart at de påståtte skadene ikke har berørt fellesarealer eller andre leiligheter i borettslaget.

Etter Reklamasjonsnemndas syn skulle innklagede ha nektet å tilbakeholde beløpet på bakgrunn av den begrunnelsen som borettslaget har gitt. Borettslaget ville likevel hatt et eventuelt krav mot klagerne i behold. Hvorvidt det har vært i klagernes interesse å stille sikkerhet for å avverge en eventuell konflikt med borettslaget for å kunne gjennomføre overtakelsen som forutsatt, er ikke avgjørende. Innklagede har feilaktig tilbakeholdt et beløp etter en ugyldig instruks fra borettslaget. Innklagede har heller ikke dokumentert at klagerne samtykket i tilbakeholdet.

Etter spørsmål fra Reklamasjonsnemnda har innklagede bekreftet at det tilbakeholdte beløpet er utbetalt borettslaget. Slik Nemnda forstår saken, har takstmannen tilbudt seg å dekke kravet på kr 7000. Forutsatt at dette blir gjort, har klagerne ikke lidt noe tap som følge av innklagedes feilaktige håndtering av oppgjøret.

Konklusjon:

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk. Dette gir ikke klageren noe økonomisk krav mot innklagede.

Oslo, den 12. desember 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant