Klage nr:
174/07

Avgjort:
29.01.2008

Saken gjelder:
Mangelfulle opplysninger

Foretakets navn:
BN Megler AS
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede.

Klageren påstår at det ikke ble gitt viktig informasjon om fredningsbestemmelser som berører eiendommen.

Innklagede er faglig ledet av eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede sommeren 2005. Klageren mener at det i forbindelse med salget ikke ble gitt viktig informasjon om fredningsbestemmelser som berører eiendommen. I salgsoppgaven var det opplyst at gården ligger i et fredet område. Ca ett år etter kjøpet mottok klageren informasjon fra Miljøverndepartementet om at eiendommen er en såkalt A-klassegård – den strengeste kategori mht. fredning. Når gården er fredet på dette nivået, medfører det økte kostnader for andelseierne i borettslaget. I tillegg medfører det klare restriksjoner, bl.a. tillates ikke balkongutbygging.

Dette er informasjon som var kjent for innklagede på salgstidspunktet, og som må anses som vesentlige forhold som kunne ha påvirket kjøpet. Klageren ville ikke ha gjennomført kjøpet dersom det var blitt opplyst om dette. Klageren mener det ikke var tilstrekkelig av innklagede å opplyse om at gården ligger i et fredet område, fordi store deler av dette området står på Byantikvarens gule liste – uten at dette nødvendigvis medfører strenge fredningsbestemmelser.

Våren og forsommeren 2007 var klageren i kontakt med innklagede via et konsulentfirma, men uten at klagen førte frem. I den vedlagte e-postkorrespondansen går det frem at innklagede indirekte erkjenner å ha kjent til fredningsbestemmelsen. Innklagede er imidlertid ikke enig i at det ble gitt mangelfull informasjon i forbindelse med kjøpet. Klageren ønsker økonomisk erstatning.

Innklagede anfører:

Innklagede viser til salgsoppgaven som var en del av grunnlaget for kjøpet. Her står det bl.a. under avsnittet «Bebyggelsen» at «Ettersom gården ligger i et område som er fredet har utbygger gjort seg flid med å ivareta byggets klassiske karakter både byggteknisk og eksteriøra.»

Innklagede har følgelig opplyst om at gården ligger i et område som er fredet, og kan derfor ikke forstå at det kan komme overraskende på klageren at gården er fredet.

Innklagede avviser klagen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede påpeker at salgsoppgaven inneholdt informasjon om at gården ligger i et fredet område. Klageren vil bemerke at dette området enten er fredet eller oppført på Byantikvarens gule liste. Hva dette faktisk innebærer, er imidlertid høyst forskjellig.

I nærområdet til klageren er det kun 7 gårder som har såkalt A-klassifisering, hele 126 gårder går B-klassifisering, mens 7 gårder har C-klassifisering.

Som det går frem av brevet fra Miljøverndepartementet, er det dramatisk forskjell på fredningsgraden A og B. For B-gårdenes vedkommende kan det tillates vinduer i takflaten, takløft og arker mot bakgården, takterrasser mot gårdsrom, balkonger mot gårdsrom, heis mot gårdsrom og funksjonsinngrep som medfører mindre vesentlige inngrep i eksteriøret. Ingenting av dette tillates for gårder i A-klassen.

Klageren vil også understreke at det ikke bare er gårdens fasade som er fredet; både trapperommet og gårdsrommet er også rammet av fredningsbestemmelsene. Dette innebærer ikke bare begrensninger med hensyn til balkongutbygging og andre endringer av bygningen, men også store merkostnader for borettslaget med hensyn til vedlikehold. Klageren påpeker at restaurering av inngangsdøren til gården vil beløpe seg til ca kr 150 000. Dersom gården var en normal B-går ville døren kunne erstattes med en dør til om lag kr 30 000.

Innklagede har hele tiden vært informert om at eiendommen kom til å bli klassifisert som en A-gård. Dette kommer overhodetikke frem i salgsoppgaven, noe klageren anser som tilbakeholdelse av vesentlig informasjon.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om mangelfull informasjon.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Etter emgll. § 3-6 (1) nr. 8 skal salgsoppgaven gi opplysninger om «Forholdet til endelige offentlige planer». Ifølge opplysninger fra Byantikvaren i Oslo vedrørende klassifisering av eiendommen på salgstidspunktet var eiendommen listeført hos Byantikvaren i kategorien «Foreslått fredet». Da salget ble gjennomført, var det således ikke truffet noe vedtak om fredning, slik at det ikke følger noen opplysningsplikt etter emgll. § 3-6 (1) nr. 8.

Det kan imidlertid etter omstendighetene også foreligge en opplysningsplikt om annet enn «endelige» offentlige planer, jf. emgll. § 3-1. Innklagede har i dette tilfellet opplyst at eiendommen ligger i et område som var fredet. Innklagede har således gitt feil opplysninger om eiendommens klassifisering. Dette får imidlertid ingen betydning for resultatet i forhold til klageren.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 29. januar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant