Klage nr:
177/07

Avgjort:
12.12.2007

Saken gjelder:
Feil/mangelfulle opplysninger. Misnøye med saksbehandling

Foretakets navn:
Garanti Eiendomsmegling Elverum
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte andelsleilighet i et nystiftet borettslag gjennom innklagede.

Klagerne mener innklagede ikke har oppfylt sin opplysningsplikt eller omsorgsplikt overfor dem som kjøpere.

Innklagede driver eiendomsmegling i medhold av eiendomsmeglingsloven § 2-1 (3), og er altså en avdeling i det boligbyggelaget som er forretningsfører for det aktuelle borettslaget.

Klageren anfører:

Klagerne har kjøpt prosjektert endeleilighet i et nystiftet borettslag. Klagerne hevder at innklagede ikke har oppfylt sin opplysningsplikt i forbindelse med kjøpet. Det er bygget en større og permanent betonganordning, et såkalt pumpehus, og denne er plassert på plenen som er tilknyttet klagernes leilighet. I tillegg stenger pumpehuset for utsikt, og fremstår som sjenerende for klagernes bolig, jfr. vedlagte bilder.

I forkant av kjøpet ble det ikke informert om plassering av pumpehuset. Denne informasjonen fremgår verken av salgsoppgaven, kart eller øvrig salgsdokumentasjon. Det ble heller ikke gitt muntlig informasjon om dette fra innklagede. Klagerne var de første som inngikk avtale om kjøp av leilighet i det aktuelle komplekset i byggetrinn 3, og klagerne hadde således mulighet til å velge mellom de ulike leilighetene. Klagerne valgte endeleiligheten, og var villige til å betale kr 45000 mer for denne. Det har formodningen mot seg at klagerne skulle velge endeleiligheten dersom de var blitt informert om pumpehuset. Klagerne har vært i kontakt med kommunene, som har opplyst at det ikke er sendt byggemelding på pumpehuset.

Innklagede har anført at pumpehuset ble bygget sent i 2004, og at klagerne derfor måtte være kjent med at dette kom i forkant av deres leilighet. Klagerne gjør oppmerksom på at de kjøpte en prosjektert leilighet, og det var vanskelig å fastslå hvordan plasseringen av pumpehuset ville være i forhold til klagernes leilighet. Klagerne forventet at denne type informasjon ville blitt gitt i forkant av kjøpet, da dette må antas å være av betydning for en kjøper.

Klagerne krever derfor erstatning på kr 45 000 for kjøpet av endeleiligheten, alternativt at pumpehuset blir fjernet/flyttet fra dagens plassering.

Ferdigstillelse av bygget er forsinket. Overtakelsesdato skulle vært 31. august 2007. Klagerne har fått beskjed om at forventet overtakelse vil være 5. oktober 2007, altså en forsinkelse på 35 dager. Klagerne mener de kan kreve dagbøter (1 promille) for forsinkelsen. Kjøpesummen var på kr 835 000. Innklagede hevder at det ikke er hjemmel for å kreve dagbøter i denne saken. Klagerne stiller seg uforstående til dette, da det dreier seg om en prosjektert bolig der bustadoppføringsloven kommer til anvendelse. Ved krav på dagbøter må innklagede eventuelt søke regress hos entreprenøren. Klagerne har kun avtale med innklagede, og velger å forholde seg til denne.

Forsinkelsen medfører at klagerne er påført ekstra kostnader ved å måtte leie bolig i to måneder utover planlagt tid. Ekstrakostnaden er på kr 5 775 i to måneder, altså kr 11 550.

Det fremgår av salgsoppgaven at det i følger med peisovn/elementpeis i hver leilighet. Klagerne ønsket i stedet installert sentralstøvsuger, men har ikke fått gehør for ønsket. Klagerne krever imidlertid at de sparte kostnadene blir godskrevet dem.

Innklagede har tilbudt kostnadsfri heving avkjøpet. Klagerne vil ikke benytte seg av denne muligheten, da de trenger et sted å bo. De er dessuten innstilt på å flytte inn i den nye leiligheten.

Klagernes krav er derfor kr 45 000 (erstatning for redusert utsikt), dagbøter kr 29 225, erstatning kr 11 550 (boutgifter som følge av forsinket ferdigstillelse), samt at utgiftene knyttet til peisovn/elementpeis kommer til fratrekk i kjøpesummen.

Innklagede anfører:

Det klages over to forhold: Opplysninger om oppføring av pumpehus inntil klagernes bolig, og forsinket ferdigstillelse. Forsinkelsen er et forhold mellom kjøper og selger og faller ikke inn under forholdet til innklagede. Innklagede vil likevel knytte noen kommentarer til de faktiske forhold.

Pumpehuset: Klagerne ervervet andel gjennom tildelingskontrakt datert 22. november 2006. Det klages over at det er oppført pumpehus som er sjenerende for boligen, og at det ikke ble informert om pumpehusets plassering før avtale om kjøp ble inngått.

Pumpehuset ble oppført i forbindelse med det første byggetrinnet, altså høsten 2004. Dette var ca to år før klagerne ervervet sin leilighet. Ved ervervet var også grunnplaten for klagernes leilighet ferdigstøpt. Klagerne og alle interessenter kunne derfor ved selvsyn besiktige plasseringen av både boligen og pumpehuset. Klagerne gjorde dette før det ble inngått tildelingskontrakt. Det er derfor ikke sannsynlig at klagerne ikke kjente til pumpehusets plassering i forhold til den aktuelle leiligheten.

Forsinkelse: Omsetningen gjelder andel i borettslag som er stiftet før 15. august 2005. Dette innebærer at reglene i bustadoppføringslova ikke kommer til anvendelse. Det vil være tildelingskontrakten og borettslagsloven av 1960 som regulerer eventuell forsinkelse. I kontrakten er det ikke inntatt bestemmelser om dette. Borettslagsloven gir heller ikke hjemmel for dagbøter ved forsinkelse. Til klagernes påstand om at det har påløpt ekstrakostnader på kr 11 550 i husleie på egen bolig i forsinkelsesperioden, vil innklagede påpeke at de ikke har betalt noen husleie på den nye boligen. Dersom boligen var overtatt 31. august, måtte klagerne ha betalt husleie her. Netto utgjør altså erstatningskravet for boutgifter kr 9 800. I tillegg har klageren besparelsen på kapitalkostnaden ved at innskuddet ikke ble betalt før overtakelsen 10. oktober 2007. Summen av dette utgjør mer enn det påståtte husleietapet.

Generelt om omsetningen: Borettslaget er tilknyttet X boligbyggelag. Borettslaget var byggherre og avhender av boligene som ble omsatt gjennom boligbyggelagets salgsavdeling. Det er derfor ikke tegnet alminnelig eiendomsmegleroppdrag på dette. Tegninger og informasjon var for øvrig hele tiden tilgjengelig for interessenter. Det ble også gitt løpende informasjon om prosjektet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen dreier seg om mangelfull informasjon ved kjøp av prosjektert andelsleilighet.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis slå fast at den er kompetent til å behandle klager mot boligbyggelag som driver eiendomsmegling i samsvar med eiendomsmeglingsloven § 2-1 (3).

Når det gjelder klagen over pumpehuset, kan klagen ikke føre frem. Ut fra den dokumentasjonen som er forelagt Reklamasjonsnemnda, var pumpehuset og grunnmuren oppført før handelen ble inngått, og klagerne må ha sett den vedbesiktelsen.

Når det gjelder klagen over innklagedes håndtering av reklamasjoner i henhold til bustadoppføringslova, har innklagede gitt uttrykk for korrekt lovforståelse. Etter forespørsel fra Reklamasjonsnemnda har innklagede godtgjort at borettslaget var stiftet før 15. august 2005, og at det ble omsatt andeler før dette tidspunktet (borettslaget ble registrert i 2004 og det ble omsatt minst én andel i 2004). I henhold til overgangsreglene for borettslagsloven av 2005 (se borettslagsloven § 2-13 jf. § 14-4), var det anledning til å omsette også de resterende andelene etter det gamle regelverket. Dette innebærer altså at bustadoppføringslova ikke kom til anvendelse selv om det var prosjekterte leiligheter. Spørsmålet om peisovn/elementpeis og eventuell forsinket overtakelsesdato, er dermed et forhold mellom klagerne og selgeren.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Oslo, den 12. desember 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant