Klage nr:
179/07

Avgjort:
27.02.2008

Saken gjelder:
Dekningssalg/ videresalg

Foretakets navn:
Ring Eiendom Kolsås, Værnes ogamp; Eckmann Eiendom AS
Saksfremstilling:

Ettersom det ikke foreligger noen dokumentasjon av det faktiske hendelsesforløpet, legges partenes enighet om faktiske forhold til grunn for saksfremstillingen.

Klageren solgte leilighet gjennom innklagede. Budgiveren som fikk aksept, ønsket likevel ikke å overta leiligheten. Leiligheten ble da solgt på nytt.

Klageren er misfornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget og særlig innklagedes håndtering av situasjonen etter at kjøperen sa hun ikke ønsket å overta leiligheten som avtalt.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede bisto i budrunden og da siste bud kom, anbefalte han klageren å selge. Klageren var selv i tvil, da hun hadde en formening om at leiligheten burde gå for en høyere sum, men aksepterte likevel budet.

En stund etter at klageren aksepterte budet på 3 320 000 kroner, kontaktet kjøperen (heretter kjøper 1) klageren og uttrykte at det hadde oppstått en situasjon slik at de likevel ikke ønsket å overta leiligheten på det aktuelle tidspunktet. Klageren godtok dette under forutsetning av at hun fikk kompensasjon for rentetapet ved senere overtakelse.

Deretter kontaktet innklagede klageren og foreslo at klageren skulle skrive ny kjøpekontrakt med nye kjøpere. Klageren skulle da motta kroner 30 000. Klageren aksepterte dette under forutsetning av at dette ikke skulle gå ut over henne verken økonomisk, skattemessig eller på annen måte få praktiske betydninger for å avvikle kjøpet. Klageren følte uro da megleren var ivrig. Innklagede sa en slik avtale var helt normalt, har ingen betydning og pengene er en «gave». Innklagede sa han ikke ville ta betalt med provisjon som han har i kontrakten med klageren. Klageren aksepterte så per telefon. Kort tid etter mottok klageren en mail der det sto at hun har akseptert uten forbehold. Klager mener hun ikke har gjort dette. Hun tok en rekke forbehold. Klageren ringte kvalitetslederen og fikk beskjed om at alt er i orden.

Klageren fikk oversendt ny kjøpekontrakt med nye kjøpere (heretter kjøper 2). Kjøpesummen var avtalt til
3 450 000 kroner. Innklagede informerte klageren om at det var avholdt møte mellom kjøper 1, kjøper 2 og megler. Han forklarte også at klagerens aksept er bindende og at klageren ikke kan fravike den og vil tape eventuell tvist.

Klageren tok anonymt kontakt med andre eiendomsmeglere for å høre hva de mente om dette. Anonym megler sa at klageren ikke burde undertegne kjøpekontrakten igjen og forklarte at det må brukes et spesielt dokumentskjøte. Klageren videreformidlet dette. Innklagede fortalte da han skulle endre på dokumentskjøtet.

Klageren følte seg forvirret av alle endringene, kjøper 1, kjøper 2 og av at innklagede ordnet alt uten at klageren var til stede. Innklagede kom og krevde signering av flere dokumenter og hadde det veldig travelt. Klageren fikk senere vite at innklagede hadde tatt ca. 10-15 prosent av beløpet over kroner 3 320 000 i tillegg til honoraret etter kontrakten.

Klageren mener hun står i en posisjon der andre personer og innklagede har tjent betydelige beløp på hennes leilighet uten at hun har vært klar over annet enn at kjøper 1 var i en skillsmissesituasjon og at klageren ville tjene
kroner 30 000 på å «hjelpe» dem.

Klageren spør om en ikke kan kreve en viss lojalitet av innklagede. Skal ikke kontraktsparten gjøre sitt for at eier av leiligheten skal føle seg ivaretatt og orientere om at leiligheten kan bli gjenstand for spekulasjon dersom man endrer opprinnelig kontrakt?

Klageren mener innklagede har vært illojal overfor henne, holdt tilbake opplysninger (han hadde ikke tid) og var frekk da han kom innom bare for å kreve underskrifter.

Klageren påpeker også på at innklagedeikke var til stede på den siste visningen fordi han hadde en parallell visning. Klageren finner det spesielt at innklagede har tatt samme honorar som kontrakten tilsier.

Klageren krever renter fra forskuddet som ble innbetalt. Klageren har mottatt renter fram til 5. september 2007. Klageren mener også hun har krav på å få rentene på forskuddet fram til pengene sto på hennes konto 14. september 2007.

Klageren fremsetter følgende krav.

1. Tilbakebetaling av betalt honorar for den jobb innklagede ikke har utført. Forslagsvis kroner 5 000, men hun overlater til Reklamasjonsnemnda å fastsette et beløp den mener er i tråd med hva de mener.

2. Av økonomisk tap mener klageren at innklagede gjennom sin «hemmelige» kontrakt og tilrettelegging har snytt klageren for et beløp i bolighandelen. Klageren overlater til Reklamasjonsnemnda å eventuelt fastsette et beløp.

3. Oppreising for tort og svie, kroner 15 000, på bakgrunn av at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og ikke ivaretatt henne som kunde.

For øvrig mener hun saken bør belyses av media dersom dette er vanlig skikk og bruk i eiendomsbransjen, slik at andre boligselgere gjøres oppmerksom på at helt andre personer kan tjenepenger med hjelp av megleren til boligselger, på egen eiendom, uten at man får vite dette på forhånd.

Innklagede anfører:

Innklagede anbefalte ikke selgeren å selge for 3 320 000. Innklagede ga på vanlig måte uttrykk for at dette var en bra pris sammenlignet med tilsvarende salg i området. Prisen som ble oppnådd for leiligheten, var den gang salgsrekord i området.

Kjøper 1 ga uttrykk for at hun ville leie ut eller selge leiligheten videre. Kjøper 1 forespurte innklagede om klageren kunne tenke seg å skrive kjøpekontrakt direkte med eventuell ny kjøper mot et vederlag på 30 000 kroner. Klageren aksepterte dette og innklagede gikk derfor i prisforhandlinger med ny potensiell kjøper. Kjøper 1 mottok et tilbud på
3 450 000 kroner og bestemte seg for å selge boligen videre.

Tanken var at oppdraget på kjøper 1 skulle trekkes slik at kjøpekontrakten ble skrevet direkte mellom klageren og kjøper 2. Klageren ønsket imidlertid ikke lenger å gjøre det på denne måten, og boligen ble derfor solgt fra klageren til kjøper 1 for 3 320 000 kroner. Deretter ble boligen umiddelbart solgt fra kjøper 1 til kjøper 2 for 3 450 000 kroner.

Etter innklagedes oppfatning må man forholde seg til den fremgangsmåten som til slutt ble valgt, nemlig at boligen ble resolgt kort tid etter første salg og at det ble inngått to ulike kjøpekontrakter mellom de ulike partene. Det er på det rene at det ved resalget ble oppnådd en pris på 230 000 kroner høyere. Ifølge innklagede blir det derfor spørsmål om innklagede har opptrådt klanderverdig i forbindelse med det første salget, slik at salgssummen ble lavere enn det den kunne vært.

Når det gjelder boligspekulasjon, mener innklagede at redegjørelsen viser at dette ikke er tilfellet.

Klagerens ytterligere anførsler:

1. Klageren mener at det forhold at salgssummen var prisrekord i området ikke har relevans da prisen er avhengig av markedssituasjonen på det tidspunktet objektet legges ut for salg.

2. Klageren fremholder at det hun primært klager på er at kontrakten med innklagede ikke ble oppfylt og utført som forutsatt, uten at dette førte til reduksjon i meglerhonoraret. Klageren fremholder følgende punkter:

– Annonsering kom for sent og noe uteble helt

– Innklagede var kun til stede på 50 % av avtalte visninger i kontrakten

– Det ble ikke satt ut skilting for sistevisning

– Innklagede var ikke til stede ved overtakelse til tross for en komplisert overtakelsesprosess med tre involverte parter

3. Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk når:

– det tilbakeholdes informasjon om mulig boligspekulasjon

– utnytter klagers markedsføring og lignende for at andre skal tjene på direkte videresalg av hennes leilighet. Klager påpeker at hun «har hatt meglerutgifter på ca. 80 000 kroner som er mangelfullt levert».

– Innklagede sender et kontraktsforslag klageren selv må vurdere lovligheten av. Etter råd fra Huseiernes Landsforening og forespørsel hos annen megler valgte klageren å ikke signere kontraktsforslaget. Informasjonen om at aksepten var bindende og at hun ville tape en eventuell tvist oppfatter klageren mer som en trussel enn rådgivning. Innklagede ordnet et nytt spesielt skjøte som klageren ble «beordret» til å signere i sitt eget hjem uten andre enn innklagede til stede.

Klager fremhever at hun oppfatter prosessen rundt salget som klanderverdig og forespør om meglervirksomhet er underlagt noen form for offentlig tilsyn.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Til punkt 2.

Når det gjelder annonseringen, var forsinkelsen utenfor selgers kontroll. Forsendelsen skulle sendes gjennom Posten.

Det medfører ikke riktighet at megler ikke var på visningen 26.03 fra kl. 18.30 – 19.30. Innklagede hadde en visning 300 m unna og ble oppringt av klageren 5-10 minutter før kl. 18.30. Han dro umiddelbart til klagerens bolig og satte ut skilter.

At han var 5-10 minutter forsinket innebærer ikke at han ikke var til stede under overtakelse.

Til punkt 3.

Det har aldri vært snakk om noen boligspekulasjon. Dette tilbakevises på det sterkeste.

Innklagede opprettholder sitt tidligere standpunkt om at han ikke har opptrådt kritikkverdig.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

1. Annonsering.

Det er innklagedes ansvar at han overfor Posten oversender dokumentene slik at de blir utsendt i tide, før visning, ikke samme dag som visning.

Tilstedeværelse på visning.

Klageren fremholder at innklagede kom for sent og ikke satte skilting opp før visningstidspunktet. Etter klagerens oppfatning ble visningen mindre effektiv som følge av forsinkelsen.

Tilstedeværelse ved overtakelse.

Megler kom for sent til overtakelse og opplyste han hadde et annet oppdrag samtidig. Kjøper 1 og 2 hadde, i motsetning til klageren, blitt forespeilet og akseptert dette. Klageren påpeker at innklagede også er megler for henne og vil karakterisere tjenesten som fraværende.

2. Klageren stiller seg forstående til at innklagede ikke vil tilkjennegi boligspekulasjon og fremhever de ovennevnte forhold.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse og erstatning på grunnlag av påstand om brudd på god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Klageren har krevd kr 100 000 for salget til kjøper 2. Klageren må imidlertid forholde seg til den avtale som er inngått, og har dermed ikke noe krav på en andel i kjøpesummen som kjøper 2 betalte.

Klageren krever videre delvis tilbakebetaling av meglerhonoraret som følge av manglende opplysninger fra innklagedes side. Spørsmålet om økonomisk kompensasjon vurderes etter emgll. § 4-6 jf. § 3-1. Etter forarbeidene (Ot.prp. nr. 59 (1988-89) s. 49) skal et eventuelt avslag fastsettes slik at «vederlaget fremstår som rimelig nårpliktforsømmelsen tas i betraktning». Det er anført av klageren at vederlagskravet er på 1,85 prosent, og dette er ikke imøtegått av innklagede.

Vurderingen er om innklagede har forsømt seg på en slik måte at det gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Der handelen ikke blir gjennomført i tråd med opprinnelig avtale, skjerpes meglers opplysnings- og omsorgsplikt overfor selgeren. Etter at kjøper 1 ønsket å tre ut av kontrakten, fremla innklagede et forslag om at klageren kunne signere ny kontrakt med kjøper 2.

Slik saken er fremlagt for Reklamasjonsnemnda, synes det som om innklagede har sviktet med hensyn til å gi informasjon og råd til klageren om hvordan salget til kjøper 2 skulle gjennomføres. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har gjort noe forsøk på å dokumentere overfor Nemnda hvordan differansen mellom kjøpesummen for kjøper 1 og kjøper 2 skulle håndteres, bortsett fra at det er opplyst at klageren skulle få kr 30.000 som en kompensasjon for å inngå kontrakt med kjøper 2. Uten at klageren medvirker ved salget til kjøper 2 med full kunnskap om hvordan transaksjonen skulle foregå, er det vanskelig for Reklamasjonsnemnda å se at den fremgangsmåte som innklagede opprinnelig la opp til, ville la seg gjennomføre på en lovlig måte. Det er kritikkverdig å fremlegge et kontraktsforslag på en høyere kjøpesum enn hva klageren har akseptert og hvor klageren heller ikke vil motta differansen.

Klageren har påpekt mangler ved annonseringen, manglende tilstedeværelse ved visning og svikt ved gjennomføringen av visningen. Reklamasjonsnemnda mener at dette sett under ett utgjør en mangel ved meglertjenesten.

Klageren har videre kritisert innklagede for at han ikke var til stede da kjøper 2 skulle overta boligen. Det er ikke noe generelt krav om at en eiendomsmegler skal være til stede ved overtakelse. I denne situasjonen hvor man – som innklagede har påpekt i en annen sammenheng – hadde valgt en transaksjonsmodell som gjorde at klageren ikke var part i avtalen, er det imidlertid urimelig å forvente at klageren skulle gjennomføre en overlevering til kjøper 2 uten innklagedes bistand.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning foreligger det grunnlag for nedsettelse av innklagedes vederlag, jf. emgll. 1989 § 4-6 sml. § 3-1. På bakgrunn av de feil og mangler som hefter ved gjennomføringen av oppdraget, mener Reklamasjonsnemnda at innklagedes vederlag passende bør nedsettes med kr. 30.000.

I tillegg har klageren krav på rentegodtgjørelse for innestående på innklagedes klientkonto. Opptjent rente som overstiger et halvt rettsgebyr (1/2 R = kr 430), jf. forskriftens § 3-4, skal tilfalle klientene.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må tilbakebetale kr 30 000 av mottatt vederlag, samt opptjent rente på klientkonto.

Oslo, den 27. februar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant