Klage nr:
180/07

Avgjort:
29.01.2008

Saken gjelder:
Feil/mangelfulle opplysninger om feil ved det elektriske anlegget m.v.

Foretakets navn:
Garanti Eiendomsmegling Kristiansand
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Leiligheten var en andelsleilighet som klageren tok på forkjøpsrett. Klageren har i ettertid klaget på det elektriske anlegget i leiligheten og mangelfull vasking m.m.

Innklagede er faglig ledet av eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren så på en leilighet som var til salgs gjennom innklagede. Den lå i høy første etasje og det fremgikk også av annonsen. Klageren var for å se på denne sammen med megleren. Leiligheten var ikke særlig pen å se på, og klageren skjønte at mye måtte gjøres med den, men ikke at hun måtte skifte ut alt elektrisk på kjøkkenet. Og innklagede sa ikke noe om dette, og det sto heller ikke noe om dette i salgsrapporten fra innklagede. Klageren synes jo selv at det virket rotete med alle ledningene som vises på bildet, men spør om dette er et bevis på at hele det elektriske anlegget der var ulovlig. Dette kom frem senere, da klageren skulle overta nøklene, etter at hun hadde skrevet under kjøpekontrakten hos innklagede.

Selgerens representant skal ha uttalt at det så ut som om opplegget var ulovlig, men at hun vel skulle ha elektriker som ville finne ut av dette rotet. Representanten hadde visst aldri sett leiligheten, og skulle bare levere nøklene for selgeren. Da fikk klageren et sjokk, at det hele var ulovlig. Leiligheten hadde vært utleid i mange år, ingen ting var gjort med det ulovlige elektriske anlegget. Det eneste som var nevnt om dette i salgsoppgaven var; kjøkken – en del løse ledninger.

Klageren har klaget på dette, både til innklagede og til selgeren. De ble ifølge klageren bare sinte på henne og sa at hun måtte selv kunne se ut fra visningen og fra bildet i salgsoppgaven at dette var ulovlig. Klageren spør om hun kunne se dette, og hun vil gjerne vite om det er så lett å være megler og selger. Klageren måtte ha elektriker – også for å skifte til ny varmtvannsbereder, samt å legge inn dusjkabinett og opplegg til vaskemaskin, men ikke at elektrikeren måtte skifte ut alt elektrisk på hele kjøkkenet da dette var klart ulovlig og meget farlig. Dette ble dyrt da det måtte legges in helt ny krets og klageren vil derfor at selgeren er med på å betale noe av dette, kr 6 000.

Det var heller ikke gjort skikkelig rent i leiligheten, mye måtte vaskes og rengjøres før klageren kunne pusset opp. Klageren krevde kr 1 000 for dette. Selgeren var ikke villig til å betale det. Klageren snakket deretter med innklagede som nå skal ha sagt at hun måtte selv se at dette måtte være ulovlig og at hun burde tatt med en elektriker før hun skrev under «på kjøpet». Klageren spurte innklagede hvorfor han ikke har sagt dette før, da han viste henne leiligheten. Han hadde selv laget salgsannonsen, og der kom det ikke frem. Hun spurte også om det er vanlig å ta med elektriker eller lignende for å se på en leilighet. Innklagede skal ha svart at han ville gjort det dersom han skulle se på en leilighet.

Alle feil og mangler, som kjøperen ikke kan vite på forhånd, skal frem i salgsoppgaven, ifølge klageren.

Nå står klageren der, med store ekstrautgifter mot en rasende selger-representant og en likeglad megler som mener seg ferdig med det hele. Leiligheten har kostet klageren 1,8 mill med oppussingen. Blokken er gammel, fra 1964, men denne leiligheten har vært utleid og selgeren hadde selv ansvar for å leie ut noe som var forskriftsmessig riktig og sikret for eventuell brann eller andre skader. Det er klagerens mening. Hun spør hva Reklamasjonsnemnda mener om dette.

Innklagede anfører:

Innklagede mottok 14. mai 2007 oppdrag om salg av andelsnr 37. Befaring ble foretatt samme dag. Boligen ble annonsert onsdag den 29. mai og visning ble avholdt torsdag 30. mai.

Klageren, som er medlem avboligbyggelaget, avga bud på kr 1 450 000 den 6. mai. Det dukket opp en annen budgiver og boligen ble til slutt solgt til den andre budgiveren for kr 1 525 000. Klageren gjorde forkjøpsretten gjeldende samme dag.

Kontrakt med klageren ble inngått den 12. juni 2007 og overtakelse ble avtalt til 2. juli 2007.

Klageren retter nå, slik klageren ser det, kritikk på to områder; for det første at det er mangler ved det elektriske anlegget og at boligen ikke er tilstrekkelig rengjort på kjøkkenet. Det er noe uklart hva man mener innklagede har forsømt, men innklagede forstår det slik at klageren mener det foreligger utilstrekkelige opplysninger om det elektriske anlegget.

Det elektriske anlegget er fra byggeåret 1964. På kjøkkenet var det plassert en ubenyttet skjøteledning fra et punkt i veggen. Elektriske anlegg på kjøkkenet er kommentert i taksten på side fem på følgende måte «Noen løse ledninger.» Dette henviser til den nevnte skjøteledningen. Det foreligger intet pålegg om utbedring av det elektriske anlegget. På overtakelseserklæringen har klageren ikke bemerket noen mangler.

Klageren har henvendt seg til selgeren og bedt om erstatning på kr 6 000 til dekning av kostnader med elektriker, noe selgeren har avvist.

Innklagede kan ikke se at han har forsømt sin opplysningsplikt eller at det er handlet i strid med god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren ser at tilsvaret er datert 12. desember 2007. Hun spør hvorfor tilsvaret kom så sent når fristen var satt til 28. november 2007.

Klageren anfører at selgerens representant ikke hadde sett leiligheten før visning. Hvem hadde da oppsynet med hvorvidt den var rengjort? Ingen? Klageren spurte innklagede på visningen om det var gjort rent. Han svarte ifølge klageren at det selvsagt var det. Klageren antyder at innklagede ikke visste noe om det, han hadde ikke sett oppe på kjøkkenskapene, inne i skapene, undersøkt viften over komfyren, sjekket om vinduene var pusset m.v.

Klageren hadde elektriker i to dager på kjøkkenet. Innklagede hadde ikke vært ærlig på forhånd angående dette, men sa etter kjøpet at hun burde hatt med en elektriker.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder manglende opplysning om feil ved det elektriske anlegget og meglerens ansvar for mangelfull vasking.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Klageren reagerer på innklagedes tilsvarsdato. Innklagede var imidlertid av Reklamasjonsnemndas sekretariat gitt utsettelse med fristen til å levere tilsvar til 14. desember 2007 slik at innklagede ikke kan kritiseres på dette punktet.

Manglende vasking, eiendommens beskaffenhet og selgerens opptreden er forhold mellom kjøperen og selgeren og behandles ikke av Reklamasjonsnemnda. Klagerens krav om refusjon av halvparten av kostnadene til elektriker,
kr 6 000 og kr 1 000 for mangelfull vasking blir derfor ikke vurdert. Klagerens anførsler vedrørende kjøper-selger forholdet er derfor referert i bare liten grad.

Når det gjelder manglende informasjon i salgsoppgaven om at det var feil/mangler ved det elektriske anlegget, herunder at anlegget manglet jording på kjøkken, er dette normalt forhold som ikke oppdages ved en besiktigelse. For at megleren skal kunne informere om det, må han først ha fått slik informasjon fra takstmannen eller selgeren. Megleren har ikke noen generell undersøkelsesplikt når det gjelder å avdekke eventuelle mangler ved det elektriske anlegget. I dette tilfellet var det en løs ledning fra kontakt på kjøkkenet. Slik Reklamasjonsnemnda ser det, er ikke det tilstrekkelig til at megleren burde igangsatt ytterligere undersøkelser.

Konklusjon:

Klagerengis ikke medhold.

Oslo, den 29. januar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant