Klage nr:
181/07

Avgjort:
29.01.2008

Saken gjelder:
Budrunde m.m.

Foretakets navn:
DnBNOR Eiendom AS Grefsen
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede.

Klageren er misfornøyd med innklagedes håndtering av bl.a. budrunden.

Innklagede er faglig ledet av eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren var på visning sent på kvelden den 4. desember 2006. Allerede kl 15 dagen etter var det budrunde. Klageren føler at interessenter er fratatt enhver mulighet til å besiktige boligen med en spesialist i tidsrommet mellom visningen og budrunden, og lurer på om dette er lovlig.

Budrunden fant sted pr telefon den 5. desember 2006. Verditaksten var på kr 2 190 000, og lånetaksten var på
kr 1 800 000. Klageren var på jobb denne dagen, og kom inn i budrunden først kl 1520. Klagerens første bud var på
kr 2 390 000 – faksen ble sendt kl 1533. Størrelsen på budet var begrunnet i at innklagede opplyste at det allerede var kommet et bud på kr 2 380 000. Innklagede ringte klageren flere ganger, og klageren høynet budet med kr 10 000 hver gang. Klageren hadde bestemt seg for å holde seg til dette. I den siste telefonen fra innklagede ble det opplyst at det var kommet et bud på kr 2 620 000, og innklagede spurte klageren om han ville by over. Klageren høynet igjen
kr 10 000, og fikk tilslaget. Salgssummen ble kr 2 630 000 + omkostninger. Den 5. desember hadde ikke klageren noen mistanke om at noe var galt, men registrerte at salgssummen var 46 prosent over lånetakst, og 20 prosent over verditakst for et objekt langt utenfor Oslo sentrum.

Det gikk veldig lang tid fra budrunden fant sted og til innklagede kunne tilby kontraktsmøte. Klageren hadde kontakt med innklagede allerede noen dager etter at budrunden fant sted, og klageren ville gjerne ha et kontraktsmøte så snart som mulig.

Det gikk nesten to måneder før innklagede hadde tid til et kontraktsmøte. Klageren lurer på om denne «drølingen» var med hensikt, og viser til at klagerens leiekontrakt på daværende bolig var sagt opp. Dersom klageren hadde kansellert kjøpet basert på mistanken som kom frem under det første kontraktsmøtet, ville klageren stått uten noen bolig.

Den ansvarlige megleren på oppdraget ble syk. Denne informasjonen ble gitt av fagansvarlig på kontoret. Klageren så aldri den ansvarlige megleren etter 5. desember og frem til overtakelsen 9. mars 2007. En annen saksbehandler ble satt til å lede kontraktsmøtet. Under det første kontraktsmøtet den 1. februar 2007 ba klageren om å få se budjournalen. Klageren ville gjerne være på den sikre siden, da dette var klagerens første boligkjøp. Da klageren leste budjournalen oppdaget han at hans bud ikke stemte overens med selve budgivningen. Ettersom klageren alltid forhøynet det høyeste budet med kr 10 000, skulle jo alle foranstående bud være kr 10 000 lavere. Dette var ikke tilfellet i henhold til budjournalen. Klageren valgte ikke å skrive under på kjøpekontrakten på dette møtet, fordi han mente å ha bevis på at noe var galt. Klageren fikk ikke lov til å ta med en kopi av budjournalen, og hadde ingen mulighet til å bevise sine mistanker. Klageren husket imidlertid navnet på han som i følge budjournalen hadde det nest høyeste budet. Klageren ringte denne budgiveren, og vedkommende påstod at han aldri hadde lagt inn budet på kr 2 620 000, men at han gav seg på kr 2 460 000. Se vedlagt erklæring. Hadde klageren fått en kopi av budjournalen, ville han med letthet kunne bevist at budjournalen er oppdiktet av innklagede, og at klageren ble manipulert til å overby seg selv. Innklagede hadde antakelig et økonomisk motiv for å oppnå høyere salgssum.

På det neste kontraktsmøte den 6. februar 2007, valgte klageren å ta med seg en advokat. Etter å ha hørt på hva klageren og innklagede mente, foreslo advokaten å dele problemet inn i todeler:

Innfri avtalen overfor selgeren, dvs. å signere kjøpekontrakten og betale kjøpesummen til rett tid

Send en klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klageren har fulgt forslaget.

Den fagansvarlige ved kontoret nekter for at det har skjedd noe galt i budrunden. Klageren er ikke forundret over innklagedes standpunkt, da mange ikke orker å ta opp kampen med et stort foretak. Klageren påstår at personvernet veier så sterkt at det ikke er mulig å få kopi av budjournalen. Klageren spør om eiendomsmeglere kan gjøre som de vil?

Klageren hadde telefonisk kontakt med Reklamasjonsnemndas sekretariat i slutten av april. Klageren lurte på hvordan han skulle legge strategien for saken. Et viktig spørsmål var om klagen skulle deles opp i ulike punkter gjennom flere klager, slik at det viktigste klagepunktet kunne tas opp så tidlig som mulig.

Selgeren var mektig irritert over innklagedes manglende tilstedeværelse på overtakelsen. Innklagede hadde lovet å stille, men kom ikke, og ga heller ikke beskjed om at han ikke ville stille som avtalt. Både selgeren og klageren ventet lenge, men innklagede dukket ikke opp. Etter en stund klarte selgeren å få tak i innklagede på telefon, og innklagede lovet å sende et overtakelsesskjema i løpet av de første par dagene. Etter at klageren mottok skjemaet, ble dette fylt ut så snart som mulig, og deretter oversendt innklagede. Klagerens nedtegninger om ulike mangler ble ikke tatt hensyn til av innklagede. De ulike manglene omfatter:

Pipen: I salgsoppgaven stod det at siporeks var montert rundt pipen for å hindre kondensering. Det ble ikke opplyst at det er ulovlig å benytte siporeks, fordi det hindrer inspeksjon av pipen. Man kan ikke se om pipen er brannfarlig. Pipen ble inspisert av feieren i kommunen, og klageren fikk beskjed om å fjerne steinene før inspeksjonen. Feieren konkluderte med at steinene hadde skjult alvorlige mangler. Pipen lekker tjære, og kan ikke hindre spredning av brann ved en eventuell pipebrann – dvs. at pipen er brannfarlig. Feieren mener at pipen må utbedres så snart som mulig – dette blir dyrt.

Taket: Under visningen ble det lovt at taklekkasjen rundt pipen ville bli reparert. I perioden mellom visningen og overtakelsen ble det montert en hatt på pipen. Feieren i kommunen likte ikke at det var montert en hatt, fordi pipen blir umulig å inspisere. Hatten kan dessuten skjule at pipen er brannfarlig. Det ble ikke benyttet håndverkere ved utførelse av reparasjonen. Klageren viser til vedlagt bilde, og mener man kan se direkte inn på treverket på taket. Klageren mener dette vil føre til lekkasje og råte.

Tapet: Det mangler tapet i stuen. Klageren viser til at dette ikke var opplyst i salgsoppgaven, og det var ikke mulig å avdekke på visning fordi området var dekket bak selgers møbler. Mangelen var først synlig ved overtakelsen.

Stuevindu nede: Det sto ikke i salgsoppgaven at vinduet lekker. Dette var først synlig ved overtakelsen.

Bad og toalett oppe: Gulvet på badet i 2. etasje var dekket med et løst teppe. Det hadde samlet seg fuktighet under teppet, og gulvet var i så dårlig tilstand at det ikke var lett å fjerne den vonde lukten. Dette ble først synlig ved overtakelsen. De første månedene etter overtakelsen fjernet klageren teppet selv om dette førte til at klageren måtte leve med et stygt gulv – det luktet vondt også etter vasking.

Etter overtakelsen har klageren oppdaget flere mangler, og disse var heller ikke opplyst om i salgsoppgaven:

Sprekk i grunnmuren: Etter at solen hadde stått på denne sommeren, ble det enklere å se at det fantes store sprekker i grunnmuren som er tettet med en slags kitt og maling. Det finnes 19 sprekker som er fylt med kitt, og 9 sprekker som er fylt med sement. Sprekken på det vedlagte bildet er 35 millimeter på det bredeste.

Sprekk påsoverom: Den utvendige sprekken er også synlig på innsiden. Sprekken gjør seg synlig ved ujevnheter på tapetet.

Sprekk i stuen: Sprekkene har også svært synlige i stuen oppe.

Sprekk i betongveggen til carporten. Selv om carporten er bygget mye senere enn selve huset, finnes det sprekker i betongen på veggen. På gulvet finnes det mange sprekker.

• Sprekk rundt en bærevegg: Det er to sprekker i kjellerveggen. Dette er dekket med kitt og maling.

Det er enklest å tallfeste tapet som følge av innklagedes manipulering av budrunden. Den konkurrerende budgiverens høyeste bud var på kr 2 460 000. Klageren krever derfor erstattet differansen mellom kjøpesummen og budet på
kr 2 460 000 + differansen i de reduserte omkostningene.

Det er vanskelig å tallfeste manglene som ble nedfelt i overtakelsesprotokollen. Bare å bytte ut den brannfarlige pipen blir veldig dyrt. Klageren lurer på hvordan han skal beregne dette?

Klageren mener salgsoppgaven inneholder klare mangler mht. hva som skulle vært opplyst om boligens tilstand. Klageren lurer på hvordan dette skal beregnes?

Innklagede anfører:

Dato for aksept av bud var 5. desember 2006 og avtalt overtakelse var 9. mars 2007.

Det var visning søndag 3. desember og mandag 4. desember 2006. Budrunde ble gjennomført 5. desember, og bindende avtale ble inngått samme ettermiddag. Det var 40 personer som skrev seg på visningslisten, og 10 personer deltok i budrunden etter kun to visningsdager. Den 5. desember var en hektisk dag med mye aktivitet og mange telefoner vedrørende denne boligen. Den ansvarlige saksbehandleren satt på sin plass og registrerte interessenter og budgivere i innklagedes meglersystem. Innklagede tilbakeviser alle påstander om manipulering av budrunden med fiktive bud.

Prisantydningen var satt til kr 2 190 000, altså tilsvarende taksten. Huset var av eldre dato, og trengte en hel del oppgraderinger, se salgsoppgaven under side 1. Husets beliggenhet var attraktiv, og dette resulterte i en god markedspris.

Fagansvarlig gikk gjennom budjournalen med klageren, og det medfører riktighet at han ikke fikk ta med seg kopi av denne. Dette er i tråd med innklagedes rutiner ved innsyn i budjournalen. Det medfører også riktighet at klageren møtte på kontraktsmøte med en advokat, der partene gjennomgikk dokumenter og prosesser som klageren følte seg ukomfortabel med.

Innklagede snakket mye med klageren rett før jul på bakgrunn av kjøpet. Av skattemessige årsaker ønsket klageren å fremskynde overtakelsen til før årsskiftet. Innklagede forklarte at bindende avtale var inngått, og det ville være urimelig for selgeren å flytte ut før nyttår. Klageren ønsket da å betale inn over kr 2 millioner på innklagedes klientkonto før nyttår. Innklagede ville ikke imøtekomme dette ønsket, men ønsket at 10 % av kjøpesummen ble innbetalt i henhold til avtalen. Klageren mente dette var svært urimelig. Innklagede forklarte klageren at uavhengig av om pengene ble deponert på klientkonto, ville forholdet til skatt- og ligningsmyndighetene være det samme. Beløpet ville uansett regnes som klagerens penger. Partene valgte derfor å forholde seg til den avtalte overtakelsesdatoen, og kr 300 000 ble innbetalt til klientkontoen den 20. desember 2006.

Den ansvarlige saksbehandleren var fraværende grunnet sykdom, og det medfører riktighet at gjennomføringen av kontraktsmøtet tok noe tid. Før julen 2006 gjorde klageren den fagansvarlig oppmerksom på at kontraktsmøtet ikke var avholdt. Det ble da avtalt at den ansvarlige saksbehandleren skulle ta kontakt med klageren på nyåret så snart denne var tilbake fra sitt sykefravær. Uheldigvis viste det seg at sykefraværet ble av langvarig karakter, og en annen saksbehandler overtok ansvaret for bl.a. klagerens sak.

Det førstekontraktsmøtet ble avholdt 1. februar 2007 uten at klageren ønsket å signere kjøpekontrakten. På dette møtet ble også budjournalen gjennomgått. Nytt kontraktsmøte ble avholdt den 6. februar, og denne gangen ble kjøpekontrakten signert.

Avtalt overtakelsesdato 9. mars 2007 ble overholdt.

De delene av klagen som omfatter husets tilstand, er en sak mellom klageren (kjøperen) og selgeren/forsikringsselskapet. Dette vil ikke bli kommentert. Huset er av eldre dato og oppgraderinger måtte påregnes.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren registrerer at innklagede gjør et poeng ut av spørsmålet om innbetaling av kjøpesummen. Klageren vil opplyse at han var ansatt i skatteetaten i 2006. Det er riktig at klageren ikke var glad for at betaling for huset skulle skje året etter. Det sto ingenting om dette i salgsoppgaven, og innklagede sa ikke noe før budrunden. Klageren hadde gitt seg tidligere i budrunden dersom han var klar over dette. Klageren vil gjerne ha erstatning også for dette dersom det er mulig.

Klageren mener at innbetaling av kr 300 000 ikke var noen løsning på problemet. Innbetalingen medførte ingen endring av hvem som hadde eiendomsretten til pengene. Klageren mener at innklagede ikke oppfylte sin lovpålagte plikt, nemlig å innrapportere om slike verdier til skatteetaten. Klageren opplyser at han korrigerte dette på selvangivelsen.

Klageren fester ikke lit til forklaringen om at den første saksbehandleren ble langtidssykemeldt. Klageren mener at vedkommende så kjernesunn ut, og det virker usannsynlig at saksbehandleren frivillig har sluttet hos innklagede. Klageren viser til at vedkommende saksbehandler nå arbeider hos et konkurrerende foretak. Klageren vil at innklagede «legger kortene på bordet», og vil ha en sannferdig forklaring.

Under kontraktsmøtet påstod innklagede at de ikke hadde noe å tjene på at salgssummen ble presset opp. Dette er ikke korrekt, fordi innklagedes vederlag var provisjonsbasert.

Klageren forlanger en kopi av budjournalen som ikke er anonymisert. Klageren kan likevel lese at kjøpesummen på
kr 2 630 000 er inntatt i journalen, det samme gjelder den konkurrerende budgiverens høyeste bud på kr 2 460 000, samt det angivelige budet til vedkommende på kr 2 620 000. Det fremgår av budjournalen at klageren skal ha inngitt et bud på kr 2 590 000. Dette er løgn – klageren høynet alltid budene med kr 10 000, og det foranstående budet er på kr 2 550 000, hvilket skulle bety at klageren høynet med kr 40 000. Dette stemmer ikke.

Klageren fastholder alle sine krav. Klageren gjør også oppmerksom på at innklagede ikke har besvart klagepunktet vedrørende overtakelsesprotokollen. Klageren syns det er helt håpløst at en eiendomsmegler kan formidle salg av en bolig uten å opplyse om en brannfarlig pipe.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Når det gjelder overtakelsen, skjedde den innen rimelig tid og etter avtale mellom partene. Ved kjøp av en bebodd enebolig den 5. desember 2006, kan ikke kjøperen forvente overtakelse før årsskiftet uten en særskilt avtale med selgeren.

Den ansvarlige saksbehandleren hos innklagede ble sykemeldt, og avsluttet sitt arbeidsforhold hos innklagede i 2007.

Fagansvarlig hos innklagede var tilstede ved avholdelse av budrunden. Det var hektisk aktivitet hele dagen, med mange telefoner og mange budgivere. Budene ble registrert fortløpende. Eiendommen var et attraktivt objekt i markedet, som mange ønsket å by på.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen dreier seg om misnøye med budrunden, samt andre forhold ved saksbehandlingen.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr53.

Reklamasjonsnemnda behandler bare klage mot eiendomsmegler. Kjøperes eventuelle krav mot selger av fast eiendom behandles ikke av Reklamasjonsnemnda. I den foreliggende saken fremmer klageren en rekke krav som eventuelt må rettes mot selgeren. Reklamasjonsnemnda har for øvrig merket seg at flere av de feil og mangler det klages over, er uttrykkelig beskrevet i salgsoppgave og takst.

Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på det som lar seg skriftlig dokumentere for Nemnda. Reklamasjonsnemnda må forholde seg til den fremlagte budjournalen, og kan derfor ikke ta stilling til klagerens påstander om hvordan budgivningen har foregått.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at budgivningen har foregått på en ulovlig måte.

Kjøper har ikke krav på å få kopi av en ikke-anonymisert budjournal.

Reklamasjonsnemnda har merket seg at overtakelsestidspunktet ikke var angitt i budet. Generelt mener Reklamasjonsnemnda at eiendomsmegler bør bidra til at overtakelsestidspunktet blir klarlagt i forbindelse med aksept av bud.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 29. januar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant