Klage nr:
184/07

Avgjort:
13.02.2008

Saken gjelder:
Feil/mangelfulle opplysninger

Foretakets navn:
Nordvik ogamp; Partners Eiendomsmegling
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede i mars 2007.

Klageren mener det er gitt feil opplysninger i forbindelse med salget.

Reklamasjonsnemnda gjør oppmerksom på at de delene av klagen som omhandler forholdet til selgeren/takstmannen, er utelatt fra resymeet. Det er i all hovedsak anført de samme reklamasjonsgrunner mot både innklagede, selgeren og takstmannen.

Klageren har fått avslag hos selgers eierskifteforsikringsselskap. Klageren har imidlertid fått medhold i Reklamasjonsnemnda for takstmenn, men uten at erstatningsspørsmålet er behandlet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede i mars 2007. Salgsoppgaven opplyste at det var besluttet et loftet i gården skulle selges, og at 13 % av denne salgssummen ville tilfalle klagerens seksjon. I henhold til taksten var denne andelen av salgssummen beregnet til å være kr 580 000. Innklagede opplyste at det var forventet at salget av loftet ville finne sted i løpet av mai/juni 2007. Ettersom salgsoppgaven opplyste at det var fattet beslutning om salget, så ikke klageren noen grunn til å tvile på dette.

I ettertid har klageren fått informasjon som ikke fremkom i verken taksten eller salgsoppgaven:

Det var ikke truffet beslutning om salg av loftet

Det er ennå ikke fattet noen beslutning om salg. Sameiet har et ønske om å selge, men er ikke enige om forutsetningene for et salg

Det foreligger ingen godkjenning fra kommunen for å innrede loftet

4. Det foreligger ingen godkjenning for bygging av heis, noe som er en forutsetning for at beboerne skal godkjenne salg av loftsarealet

Klageren mener å ha blitt forledet til å kjøpe boligen i den tro at loftet skulle selges umiddelbart, og med en forventning om at en del av salgssummen skulle tilfalle klageren. Opplysningen fra innklagede baserer seg imidlertid på et styrevedtak fra 2005, der det ble besluttet at styret skulle se på mulighetene for å bli enige om en løsning slik at loftet kunne avhendes.

Klageren har rettet en henvendelse til styrets formann, som bekrefter at det er et ønske i sameiet om å selge loftet, men at dette ennå ikke er vedtatt pga. uenighet om en del vilkår.

Klageren ønsker å få vurdert innklagedes erstatningsansvar i saken.

Innklagede anfører:

Innklagede fikk salgsoppdrag på den aktuelle eiendommen den 12. februar 2007. Den 6. mars ble bud uten forbehold akseptert, og handel inngått med klageren. Salgssummen utgjorde kr 4 790 000, og overtakelse ble berammet til 15. mars 2007.

Selgeren (som selv har sittet i styret i sameiet), forretningsføreren og styreformannen i sameiet har både muntlig og skriftlig bekreftet at sameiet har besluttet å selge råloftet. Det vises her bl.a. til referat fra ekstraordinært sameiermøte av 5. desember 2005. Det fremkommer følgende:

«Sameiet forutsetter at et salg av loft behandles som flertallskrav, som krever 2/3 flertall for. Avstemningen ble derfor gjennomført ved håndsopprekning, om hvorvidt sameiere ønsker å selge loftet. Resultatet var 6 stemmer for og 1 stemme mot. X setter som forutsetning for sin stemme at det skal bygges heis. Y forutsetter at sameiet skal benytte uavhengig konsulent til å overse byggeprosessen ved eventuelt salg av loft.»

Resultatet av avstemningen synes klart: 6 mot 1 stemme gir 2/3 flertall for salg av loftet.

I henhold til flere telefonsamtaler med styrets formann, bl.a. den 22. februar 2007, 23. februar, 22. mars, 12. september og 21. november, har det gjentatte ganger blitt bekreftet at prosessen med råloftet var igangsatt. Styrets formann bekreftet i tillegg at salgsinntekten skal fordeles mellomseksjonssameierne. Det er dessuten slik det har vært tiltenkt fra begynnelsen. Av denne grunn tilbakevises at det ikke foreligger noen endelig beslutning om salg av loftet i sameiet.

Slik innklagede har forstått det, er det kun råloftet som skal selges. Innklagede har fått bekreftet at sameiet ikke ønsker å utvikle loftet selv. Det er følgelig ikke utarbeidet tegninger eller søkt om rammetillatelse. I forbindelse med kjøp av et slikt råloft, må kjøper/entreprenør selv besørge søknad om rammetillatelse. Først da kan Plan- og bygningsetaten ta stilling til godkjennelse av utvikling av råloftet. Av denne årsak foreligger det verken godkjennelse eller avvisning på utbygging av loftet fra Plan- og bygningsetaten. For ordens skyld kan det nevnes at ombygging av loft er gjennomført både i nabogården, og i gården som ligger i krysset rett ved.

Leiligheten ble taksert til kr 4 600 000. Selgeren opplyste takstmannen at sameiet hadde besluttet å selge loftet, og at salgsinntektene skulle tilfalle seksjonseierne. Av denne grunn mente takstmannen at det var riktig å hensynta salgsverdien av loftet i taksten. Når det gjelder både «gammel» og «ny» takst/verdivurdering av råloftet, ønsker ikke innklagede å spekulere i dette. Innklagede er imidlertid kjent med at det har vært en stor økning i byggekostnader. Det er usikkert om den «nye» taksten har tatt høyde for dette.

Det fremgår tydelig både av taksten og salgsoppgaven at verdien av loftet kun er et estimat. I all den tid det er besluttet at loftet skal selges, og at salgsverdien tilfaller seksjonseierne, mener innklagede det er korrekt å oppgi dette som en merverdi for kjøperen (klageren).

Innklagede avviser at de skal ha gitt noen muntlig/skriftlig tidsangivelse for når sameiet skal selge loftet. Sameiet har imidlertid vært i en salgsprosess over lengre tid, noe som fremdeles er tilfellet.

Salgsprisen for leiligheten, inkludert merverdien for loftet, utgjorde kr 4 790 000. Dette tilsvarer en kvadratmeterpris på kr 33 496 for leiligheten. Generell kvadratmeterpris for leiligheter på Frogner utgjør om lag kr 41 000. Leiligheten fremstår som meget pen og tidsmessig innredet. Det betyr at klageren har betalt en forsiktig markedsverdi for leiligheten, uavhengig av om loftet gir en avkastning eller ikke. Hvis klagerens leilighet blir lagt ut for salg i dagens marked uten markedsføring av merverdien for loftet, er det stor sannsynlighet for at salgsprisen vil bli den samme – gitt at leiligheten ikke fremstår i dårligere stand enn på salgstidspunktet.

På bakgrunn av ovennevnte bes Reklamasjonsnemnda ta stilling til om saken skal avvises hva gjelder klage mot innklagede.

Dersom Reklamasjonsnemnda kommer til at saken mot innklagede skal behandles, avviser innklagede å ha noe ansvar. Innklagede presiserer at de ikke på noen måte kan anses for å ha forledet klageren i å tro at loftet skulle selges umiddelbart. Videre fremkommer det tydelig at verdien av loftet kun er et estimat. Hvordan klageren kan tro at dette er en reell takst, er uforståelig for innklagede. Avslutningsvis mener innklagede at det faller på sin egen urimelighet at klageren har betalt kr 580 000 for mye for leiligheten, all den tid kjøpesummen kan ses i sammenheng med markedsverdien for leiligheten alene.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede viser til referat fra ekstraordinært sameiermøte den 5. desember 2005. Det går her klart frem at kun fire av åtte seksjonseiere uforbeholdent samtykket i salg av loftet. Legg merke til at punkt 4 på sameiermøte heter «Diskusjon rundt eventuelt salg av loft».

I samme referat punkt 6 som omhandler «beslutninger», og som innklagede har unnlatt å nevne i sitt tilsvar, kommer det klart frem at det kun ble besluttet å gå videre med å utgreie muligheter for salg avloft.

Når det gjelder innklagedes anførsler om eventuell godkjenning fra bygningsmyndighetene, burde denne informasjonen vært gitt i salgsoppgaven.

Innklagede fortalte under visningen at de hadde en potensiell kjøper av loftet, og at salg sannsynligvis ville skje før sommeren. Da klageren minnet innklagede på dette, svarte den ansvarlig saksbehandleren: «Har vi skrevet mulig salg i juni/juli?»

Når det gjelder verdien av leiligheten, ble boligen forsøkt solgt gjennom et annet meglerforetak i november 2006. Prisantydning var da kr 4 250 000, mens innklagede satt prisantydning til kr 4 790 000 der det ble markedsført at seksjonen ville få ca kr 580 000 i inntekt fra salget av råloftet.

Klageren mener at innklagede skal dekke kr 580 000 med tillegg av forsinkelsesrente inntil betaling finner sted.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om feil/mangelfull informasjon ved kjøp av leilighet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Det er fremhevet i salgsoppgaven at sameiet har besluttet å selge råloftet. Innklagede bygger her tydeligvis på selgerens egenerklæring, taksten og protokoll fra ekstraordinært sameiermøte den 5. desember 2005. Selgeren opplyser i sin egenerklæring uten forbehold at det er vedtatt salg av råloftet.

Protokollen fra ekstraordinært sameiermøte den 5. desember 2005 er ikke entydig. Overskriften på punkt 4 er «Diskusjon rundt eventuelt salg av loft». Dette tyder isolert sett på at sameiermøtet ikke traff noe endelig vedtak om salg av råloftet. Innledningen på vedtaket kan imidlertid tyde på at det er truffet et endelig vedtak. Innledningen lyder slik:

«Sameiet forutsetter at et salg av loft behandles som flertallskrav, som krever 2/3 flertall for. Avstemningen ble derfor gjennomført ved håndsopprekning, om hvorvidt sameiere ønsker å selge loftet. Resultatet var 6 stemmer for og 1 stemme mot. X setter som forutsetning for sin stemme at det skal bygges heis. Y forutsetter at sameiet skal benytte uavhengig konsulent til å overse byggeprosessen ved eventuelt salg av loft.»

Protokollens punkt 4 gjengir imidlertid 7 punkter som ble diskutert. Overskriften på punkt 4 kan oppfattes som en referanse bare til disse punktene.

Spørsmålet om salg av råloftet behandles også i protokollens punkt 6. Det heter her:

«6. Eventuelle beslutninger

Sameie ønsker å gå videre med å utgreie mulighetene for salg av loft. NN vil være ansvarlig for å samle informasjon. Det er ønskelig at denne prosessen foregår uten kostnader. Det skal kalles inn til nytt møte når man har tilstrekkelig informasjon.»

Punkt 6 gir ikke noen endelig avklaring av om vedtaket under punkt 4 er et vedtak om igangsettelse av prosessen med salg, eller om det er et endelig vedtak om salg. For eksempel sies det ikke i punkt 6 tredje setning at «Det skal kalles inn til nytt møte for å treffe endelig vedtak om salg når man har tilstrekkelig informasjon». Sett under ett mener imidlertid Reklamasjonsnemnda at protokollen må oppfattes som et vedtak om å iverksette prosessen og ikke som et endelig vedtak om salg.

Salgsoppgaven gir dermed ikke et korrekt bilde av salgsobjektet. Selv om Reklamasjonsnemnda ser at det kan være tvil om tolkningen, mener Nemnda at de usikre omstendighetene omkring råloftet skulle vært opplyst om i salgsoppgaven. Klageren har ikke hatt et tilstrekkelig beslutningsgrunnlag til å kunne vurdere de ulike vilkårene for at sameiet skal være enig om en salgsprosess. Dette er særlig uheldig fordi salget av råloftet er fremhevet som en klar fordel i salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda må basere seg på det som kandokumenteres skriftlig. Nemnda finner det ikke dokumentert at innklagede har gitt informasjon om tidspunktet for når råloftet skulle selges.

Slik Reklamasjonsnemnda forstår saken, har sameiet fremdeles ønske om salg av loftsarealet. Salgsoppgaven inneholder ingen opplysninger om når salget skulle skje. Nemnda kan ikke se at klageren har lidt noe tap som følge av innklagedes feilaktige markedsføring.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 13. februar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant