Klage nr:
185/07
Avgjort:
29.01.2008
Saken gjelder:
Meglers ansvar for manglende godkjennelse av brygge
Foretakets navn:
Fokus Krogsveen Nylander AS, Fredrikstad
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte i 2003 en fritidseiendom ved sjøen med rett til båt- og badeplass. Klageren fikk i 2006/2007 pålegg fra kommunen om å fjerne bryggen som var ulovlig oppført.
Innklagede er faglig ledet av eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren har i ettertid måttet søke om godkjennelse av bryggen og betalt kr 7 900 i saksomkostninger. Dette beløpet kreves dekket av innklagede. Videre er saken ikke endelig avgjort i kommunen. Dersom bryggen må tas opp, vil klageren måtte komme med ytterligere erstatningskrav vedrørende kostnader med å ta opp bryggen.
Innklagede fraskriver seg ifølge klageren ansvar for at det er satt opp en ulovlig brygge på eiendommen før salget ble gjennomført i september 2003. Eiendommen er solgt med brygge i henhold til salgsoppgave. Det fremkommer verken i salgsoppgave eller kontrakt at bryggen ikke er godkjent.
Klagerens advokat anfører følgende:
Det var avgjørende for klageren at eiendommen hadde egen brygge med båtplass. Derfor var både overraskelsen og forskrekkelsen stor da klageren fikk pålegg om å fjerne bryggen, da den aldri er søkt godkjent av tidligere eier og således er ulovlig. Klageren har påklaget vedtaket og saken ble sist behandlet i planutvalget i kommunen den 1. november 2007, etter tidligere befaring på tomten. Rådmannens innstilling var at bryggen ikke skulle godkjennes og planutvalget besluttet at bygnings- og reguleringssjefens vedtak ble opprettholdt. Klagen ble avslått og saken er nå til behandling hos fylkesmannen.
Klageren tok opp saken med innklagede straks hun ble gjort oppmerksom på mangelen. Det er uomtvistet at eiendommen ble markedsført med brygge, men innklagede avviste eventuelle krav med at «spørsmålet om lovligheten av bryggen ligger utenfor meglers ansvar å sjekke». Klageren oppfatter denne avvisningen som uakseptabel. Det kan ikke være riktig å markedsføre/selge en eiendom med egen brygge når bryggen ikke er lovlig utplassert. Eiendommen har derfor en mangel.
Innklagede påstår ifølge klageren at det er uproblematisk at eiendommen ble markedsført med egen brygge og at han har sine ord i behold, da problemet med kommunen først oppsto da klageren meldte bytte til en større brygge. Dersom klageren hadde beholdt den bryggen hun hadde, ville kravet fra kommunen ikke dukket opp. Dette argumentet fremstår som noe kunstig, ettersom brevet fra kommunen ble mottatt av klageren på bakgrunn av bryggen som var utplassert av selger. Pålegget om å fjerne bryggen er ikke knyttet opp mot ny brygge, men det faktum at det er lagt ut en brygge uten godkjennelse fra kommunen. Det er selgeren som har lagt ut en ulovlig brygge og tilbakeholdt opplysningen for klageren, og det er innklagede som ikke har overholdt sin undersøkelsesplikt og således annonsert og reklamert eiendommen med egen brygge. Det er da en forutsetning for slik uforbeholden annonsering at bryggen er lovlig utplassert. Dette er ikke forhold som klageren skal bli skadelidende eller stå til ansvar for.
At innklagede på eget initiativ oppgir at det er egen brygge på eiendommen og også avbilder bryggen i salgsoppgaven og benytter det som et salgsfremmende lokkemiddel, vil bidra til å styrke klagerens oppfatning om at bryggen var godkjent.
Det økonomiske tapet klageren vil lide er foreløpig uklart. Det synes som om det er lite håp om å vinne fram i kommunen eller fylkesmannen med krav om at bryggen får ligge. Verdien av hytteeiendommen uten tilgang til egen brygge, vil bli betraktelig redusert. Beløpet er uforpliktende stipulert av takstmenn til mellom kr 50 000 og kr 100 000. Dersom naboeiendommen tillater at klagerne får tilgang til deres brygge, ved at denne utvides, påløper også en stor kostnad for klageren. Det er ikke forespurt pris på et slikt prosjekt, men kostnadene ved åfjerne eksisterende brygge, tilknytte seg og utbedre en annen brygge, samt kostnadene ved saksbehandling i kommune og hos fylkesmann vil påføre klageren utgifter i størrelse ca kr 50 000. Naboeiendommen er ikke pliktig til å la klageren få tilgang til deres brygge for så å måtte utvide bryggen. Klageren opplyser at selgeren fikk tilbud fra denne naboen på et tidligere tidspunkt om å knytte seg til bryggen, men at selgeren takket nei. Naboen la derfor ut en mindre brygge.
Klageren legger ned følgende påstand:
1. Innklagede plikter å erstatte klageren hennes økonomiske tap, begrenset oppad til kr 100 000
2. Subsidiært plikter innklagede å dekke de kostnadene som vil påløpe for klageren ved at kravet om å fjerne bryggen blir opprettholdt, og de kostnadene som vil påløpe ved at klagerne må tilknytte seg annen bryggeløsning i fellesskap med nabo, slik kommunen skisserer i sitt avslag, begrenset oppad til kr 50 000
3. Atter subsidiært plikter innklagede å dekke klagerens kostnader som påløper i forbindelse med klagebehandlingen i kommunen, samt utgifter til juridisk bistand begrenset oppad til kr 40 000.
Innklagede anfører:
Innklagede kan ikke se at han har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forhold til klageren og vil derfor avvise klagerens krav.
Innledningsvis påpeker innklagede at salgsoppgaven ikke opplyser at det følger godkjent flytebrygge med eiendommen. Følgende tekst er inntatt under punktet «Beliggenhet»: «Egen brygge med båt på liten odde med badeplass nedenfor hytten.» For øvrig er det ikke henvist til bryggen i salgsoppgaven og den er heller ikke trukket frem som et salgsfremmende argument i overskriften.
Innklagedes saksbehandler var ikke kjent med at bryggen manglet nødvendig godkjenning. Det blir således et spørsmål om innklagede skulle brakt dette forholdet på det rene i forkant av salget.
Etter innklagedes skjønn hadde han ingen plikt til å undersøke lovmessigheten av bryggen, idet rettstilstanden under eiendomsmeglingsloven 1989 ikke pålegger megleren noen generell plikt til å undersøke om eiendommen eller tilliggende innretninger har formell offentlig godkjenning. Det kan imidlertid være særlige grunner som tilsier at megleren i et konkret tilfelle likevel burde foretatt nærmere undersøkelser. Dette kunne være tilfellet dersom et er forhold ved eiendommen eller opplysninger fra selgeren som gir megleren grunn til å stille spørsmålstegn ved lovmessigheten.
Selgeren tok ikke oppspørsmålet om godkjenning av bryggen i salgsprosessen. Innklagede fikk opplyst at dette var en liten flytebrygge på 2 x 2 meter som ble satt opp ved begynnelsen av og tatt ned ved slutten av hver sommersesong. Heller ikke boligsalgsrapporten stiller spørsmålstegn ved bryggens lovlighet. Videre ble standardinformasjon innhentet fra kommunen uten at det fremkom noe spesielt vedrørende bryggen. Innklagede var ikke kjent med at en flytebrygge blir et «varig» tiltak og dermed søknadspliktig når den blir lagt ut og tatt opp over en periode på mer enn to år. Det var på salgstidspunktet ikke fokus på kravet til offentlig godkjenning av flytebrygger. Som det fremgår av vedlegg 2 til klagen, ble ulovligheten brakt på det rene først under kommunens «strandsoneprosjekt» i 2006.
Innklagede har for øvrig forholdt seg til gjeldende festekontrakt med tillegg datert 15. juni 2003 hvor følgende fremkommer avslutningsvis «Med kontrakten følger rett til båt og badeplass på odden vest for hytten.» Det var da nærliggende for innklagede å legge til grunn at forholdet til det offentlige var avklaret av grunneier og eventuelt også festeren.
På denne bakgrunn kan innklagede ikke se han hadde noen særlig oppfordring til å gjøre ytterligereundersøkelser vedrørende bryggens status i relasjon til plan- og bygningsloven. Innklagede har derved opptrådt innenfor rammene av god meglerskikk og kan ikke anses å ha opptrådt uaktsomt ved utførelsen av megleroppdraget. Innklagede bestrider derfor at det foreligger ansvarsgrunnlag overfor klageren og erstatningskravet avvises.
I brev av 19. november 2007 nedlegges påstand om erstatningsplikt av betydelig omfant. Etter det innklagede kan se er det kun gebyret til kommunen på kr 7 900 som kan anses dokumentert. Hva som for øvrig måtte bli klagerens tap er på dette tidspunktet uvisst.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers ansvar for manglende godkjennelse av brygge.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Innledningsvis vil Reklamasjonsnemnda presisere at den ikke vurderer forholdet mellom klageren og selgeren.
Det er i salgsoppgaven opplyst at det er egen brygge med båt på liten odde med badeplass nedenfor hytten. Opplysningen om denne er gitt av selgeren, det fremgår også av tillegg til festekontrakten at «Med kontrakten følger rett til båt og badeplass på odden vest for hytten.» Innklagede har videre opplyst at han ikke var kjent med manglende søknad om godkjennelse av flytebryggen. Reklamasjonsnemnda kan ut fra dette ikke se at innklagede hadde noen særlig oppfordring til å undersøke forholdet rundt flytebryggen nærmere.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 29. januar 2008
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |