Klage nr:
188/07
Avgjort:
27.02.2008
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling
Foretakets navn:
Privatmegleren Moss, Ekeland ogamp; Partnere
Saksfremstilling:
Klageren hadde salgsoppdrag med innklagede.
Det klages over innklagedes håndtering av oppdraget.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren og hennes fire søsken arvet en eiendom etter sin mor i 2005. På den opprinnelige eiendommen har det stått et stort bolighus som familien tidligere bebodde (eiendom x). Huset brant ned i 1995. Senere ble tomten delt inn i tre deler. En tomannsbolig er oppført på to av tomtene (eiendom y). Klagerens søster eier den ene halvparten av tomannsboligen, mens klagerens mor eide den andre halvparten. Klagerens mor eide også tremannsboligen som ble oppført der det nedbrente huset tidligere stod plassert.
Eiendom x har hele tiden vært en familiebolig bestående av tre leiligheter i ulike størrelser. Huset ble bygd i 1999, og stod innflyttingsklart primo år 2000. Leilighetene ble bebodd av klagerens brødre. Da klagerens mor døde, ble det besluttet at eiendom x skulle selges. To av leilighetene ble stående tomme under salgsperioden. Ettersom huset skulle selges, ble klageren anbefalt å seksjonere eiendom x i tre leiligheter.
Våren 2006 kontaktet klageren tre uavhengige meglerforetak for befaring og vurdering av markedet. Verdivurderingene for tre seksjonerte leiligheter lå mellom kr 5 650 000 og kr 6 mill. I mai 2006 tok klageren kontakt med innklagede for å få en ytterligere vurdering. Deres verdivurdering lå omtrent i samme prisleie som de øvrige vurderingene.
Klageren hadde et møte med innklagede for å få et tilbud på deres tjenester. Klageren bestemte seg for å gå for innklagede, og oppdragsskjemaet ble gjennomgått og signert.
Tremannsboligen ble seksjonert og taksert av godkjent takstmann. Innklagede fikk imidlertid ikke inn et eneste bud i løpet av et halvt år. Oppdraget ble fornyet, med varighet til 9. mai 2007.
Klageren har lagt ned stor egeninnsats og mye penger for å forbedre eiendommen både innvendig og utvendig. Det ble bl.a. satt opp tre utvendige boder etter anmodning fra flere interessenter. Innklagede kom med gjentatte oppfordringer om at klageren skulle komme med innspill til forbedringer slik at eiendommen ville fremstå som mer attraktiv. Klageren foreslo å sette opp et skille mellom inngangsdørene for å få bedre skjerming mellom seksjonene. Ifølge innklagede var dette unødvendig. Klageren følte at innklagede ikke hadde noen råd eller ideer å bidra med.
Etter 6 mnd må det ha vært innlysende for innklagede at det ville bli vanskelig å få til et salg, ettersom det ikke var kommet inn et eneste bud. I stedet for å tviholde på oppdraget, burde innklagede sagt fra seg oppdraget. Etter hvert var det tydelig at innklagede mistet interessen for oppdraget, og arbeidet ikke aktivt med salget.
Innklagede forespeilet klageren en helt ny markedsføring dersom oppdraget ble fornyet. Klageren opplever at hun ble bundet til innklagede i nok et halvt år. Det viste seg at innklagede ikke hadde noen idé om hvordan denne nye markedsføringsstrategien skulle være. Eiendommen ble heller ikke markedsført slik innklagede forespeilet. Klageren mener at hun var bundet til innklagede, og opplevde at hun ikke kunne inngå oppdrag med andre meglerforetak. Klageren mener at innklagedes manglende evne til å gjennomføre oppdraget, påførte klageren store løpende kostnader (kommunale avgifter, eiendomsskatt, renter på lån m.v.). Klageren mener hun kan kreve erstatning for disse kostnadene som påløp i den siste oppdragsperioden. Dette beløper seg til kr 55446.
Det klages over ulike forhold:
- Brudd på god meglerskikk
For høy prisvurdering av innklagede
Markedsføringen
Midlertidig brukstillatelse/ferdigattest
Innklagede har ikke foretatt en skikkelig markedsundersøkelse føreiendommen ble lagt ut for salg. Det ble satt en alt for høy prisvurdering i forhold til tilsvarende sammenlignbare eiendommer i området. Det er stor sannsynlighet for at den høye prisantydningen har priset leilighetene «ut av markedet». Etter to og en halv måned ble prisantydningen nedjustert med til sammen kr 380 000 på alle de tre leilighetene, uten at de resulterte i noe salg.
Det virket som om innklagede trodde at leilighetene skulle «selge seg selv», og nedprioriterte oppdraget da dette ikke skjedde.
Hele salgsprosessen ble fremskyndet. Eiendommen ble lagt ut for salg i juli måned, midt i fellesferien. Innklagede burde skjønt at dette ikke var et egnet tidspunkt å legge ut eiendommene for salg. Til tross for klagerens bemerkninger rundt dette, mente innklagede det var viktig å komme i gang så fort som mulig. Annonseringene av alle de tre leilighetene holdt frem til den 5. oktober, og den største leiligheten ble annonsert siste gang den 26. oktober.
Klageren har savnet en mer offensiv salgsstrategi, samt bedre oppfølging av de som har vært på visning. Innklagede mislyktes i markedsføringsstrategien, og klageren har oppfattet denne som forvirrende og rotete. Utgiftene og felleskostnadene ble ikke godt nok dokumentert. Da klageren diskuterte salgsstrategi med innklagede, fikk klageren forståelsen av at leilighetene skulle presenteres som et samlet og helhetlig boligprosjekt. I stedet ble hver enkelt leilighet annonsert. Flere har bemerket at de fikk forståelsen av at det var en enebolig til salgs.
Etter bortimot ett år, viste det seg at det ikke forelå midlertidig brukstillatelse/ferdigattest på leilighetene. Ettersom innklagede er en profesjonell aktør, mener klageren at innklagede skulle undersøkt dette i forbindelse med salgsprosessen. Flere interessenter mistet antakelig interessen for eiendommen fordi dette ikke var i orden. Entreprenøren gikk konkurs i år 2000, så det ble aldri sendt søknad til bygningsmyndighetene.
Klageren ble lovet at innklagede skulle betale annonsering i lokalavisen dersom oppdraget ble fornyet. Dette tilbudet omfattet syv halvsides annonser. Etter fire annonseringer i tidsrommet 9. til 30. november 2006, kom det ingen flere annonser. Etter en del undersøkelser har klageren funnet ut at det ikke ble annonsert mer enn fire ganger. Innklagede har ikke kunnet dokumentere den såkalte annonsepakken til en verdi av kr 17 875. Annonseringene ble ikke gjenopptatt før lang ut i februar.
Noen måneder ut i den siste oppdragsperioden begynte innklagede å begrunne manglende salg med en for høy prisantydning. De foreslo derfor å sette ned prisantydningen. Ettersom dette allerede var blitt gjort, forklarte klageren at hun ikke ønsket å selge leilighetene på «billigsalg».
Klageren ble anbefalt å annonsere i innklagedes egen boligavis, og kjøpte en annonsepakke til kr 19 600 for seks annonser. Denne avisen ble utgitt første gang den 1. mars 2007. Klageren føler at dette bærer preg av skjult tilleggshonorar, fordi innklagede burde forstått at det ikke hadde noe for seg med ytterligere annonsering på daværende tidspunkt.
Innklagedes krav er betalt. Kommunen har utstedt midlertidig brukstillatelse. Klageren har inngått salgsoppdrag med et annet eiendomsmeglingsforetak, og foreløpig er to av leilighetene blitt solgt – den ene allerede etter første visning.
Innklagede anfører:
Innklagede foretok en markedsvurdering av eiendommene den 13. oktober 2005 etter befaring av eiendommen. I vurderingen er det hensyntatt sammenlignbare eiendommer i nærområdet. Det ble redegjort for areal, kvadratmeterpris, salgssum, salgsdato og prisantydning på eiendommene. Fagansvarlig hos innklagede bor i området, og har meget god kunnskap om strøket.
Innklagede mener at verdivurderingen var velbegrunnet, men tar alltid hensyn tiltakstmannens vurdering, og anbefaler oppdragsgiveren på bakgrunn av dette.
Markedsføringen av leilighetene tok sikte på å vise frem hver enkelt leilighet med sine fordeler, da dette er tre ulike leiligheter hvor areal, planløsning og utsikt er forskjellig for den enkelte enhet. Leilighetene ble annonsert hver for seg i ulike medier. Det har vært annonsert tre visninger, og innklagede har vært til stede. I tillegg til annonserte fellesvisninger, har innklagede stilt opp på kort varsel og gjennomført utallige enkeltvisninger.
Når det gjelder gjennomføringen av oppdraget, har det hele tiden vært dialog mellom klageren (fullmaktshaver) og innklagede om utforming av annonser. Innklagede fikk tidlig i prosessen vite at det var stor uenighet mellom arvingene, og at enkelte av disse ikke var på talefot. Det var derfor spesielt viktig for innklagede at det ble gitt fullmakt til kun én av arvingene. Innklagede har til enhver tid forholdt seg til fullmaktshaver (klageren).
Flere av arvingene har uavhengig av hverandre kontaktet innklagede, og innklagede kan komme med ytterligere informasjon rundt dette dersom innklagede løses fra sin taushetsplikt.
Det er korrekt at innklagede har fått henvendelser fra tilfeldige forbipasserende som oppfattet at det var en enebolig til salgs. Eiendommen kan se ut som en stor enebolig ved besiktigelse fra gaten. Innklagede kan imidlertid ikke huske å ha mottatt slike henvendelser etter at interessenter har sett annonsene. I samtlige annonser har det vært oppgitt at det er selveierleiligheter.
Innklagede mener at all markedsføring er i tråd med gjeldende regler.
Det er korrekt at innklagede overså at det manglet midlertidig brukstillatelse/ferdigattest på boligen. Da innklagede ble gjort oppmerksom på dette av en interessent, ble dette formidlet umiddelbart. Det er dessverre mange eiendommer i kommunen som mangler slik tillatelse. Kommunen vil ikke besvare henvendelser vedrørende dette.
Innklagede spurte klageren om hun ønsket å kjøpe en ny annonsepakke før eiendommen var annonsert syv ganger i henhold til avtalen. Da innklagede ble gjort oppmerksom på dette, ble det annonsert i samsvar med den inngåtte avtalen.
Innklagede deler ikke klagerens syn på hensikten av annonsering i mars måned.
Klageren har selv dokumentert korrekt annonseinnrykk gjennom sin klage. Innklagede ser uansett ingen grunn til å dokumentere kostnader som kunden ikke belastes for.
Innklagede har gjentatte ganger foreslått å nedjustere prisantydning på leilighetene. Da oppdraget utløp, var prisforholdet slik:
Leilighet 1: Takst kr 2 440 000/prisantydning kr 2 440 000
Leilighet 2: Takst kr 1 930 000/prisantydning kr 1 890 000
Leilighet 3: Takst kr 1620000/prisantydning kr 1590000
Innklagede anser ikke dette for å være en «kraftig nedjustering» av prisene i forhold til takstene, men derimot i forhold til klagerens forventninger. Den reduserte prisantydningen i forhold til takst utgjør ca 1,15 % eller totalt kr 70 000 på alle de tre leilighetene.
Da klageren valgte å fornye oppdraget med innklagede, ble det satt en annen ansvarlig saksbehandler på oppdraget. Innklagede valgte å påta seg kostnadene for ny møblering av én leilighet, nye salgsoppgaver, nye vindusplakater, ny fotografering med fotograf, nye annonser på internett, nye annonser på innklagedes hjemmeside, og ny annonsepakke i lokalavisen. Dette ble gjennomført. I tillegg ble det satt opp nye visninger, og interessentene ble fulgt opp. Status etter visningene ble videreformidlet til klageren.
Innklagede ønsket å fornye oppdraget med den hensikt å bidra til å få solgt eiendommene. Dette bekreftes gjennom innklagedes vilje til å påta seg en del av kostnadeneforbundet med markedsføringen, styling etc. Disse kostnadene utgjør faktisk en reduksjon i meglers vederlag på hele 22 %. Innklagede mener at oppdraget ble utført i henhold til avtale, og i samråd med klageren.
Innklagede gratulerer klageren med salget av to leiligheter, og ønsker lykke til med den siste enheten. Innklagede vil imidlertid bemerke at det ikke påhviler en eiendomsmegler å skulle dekke selgers løpende utgifter i forbindelse med salgsprosessen. Innklagede finner kravet høyst urimelig.
Klagerens ytterligere anførsler:
Når det gjelder prisantydningene som leilighetene ble markedsfør med, er det meget uheldig at prisantydningen var høyere enn taksten. Dette skjedde i ferien, uten alle eiernes vitende og godkjennelse. Ved avtaleinngåelse var det enighet om at A skulle representere familien hvis det kom inn bud, og hun skulle også være innklagedes kontaktperson. Utover dette hadde hun ingen myndighet til å foreta seg noe uten å innhente søsknenes godkjennelse/underskrifter. Innklagede bør fremlegge skriftlig bekreftelse som viser hvem som var fullmaktshaver på dette tidspunktet.
Etter at ny saksbehandler overtok oppdraget, ble det gitt skriftlig fullmakt til klageren den 26. februar 2007 til å forhandle og undertegne på de andre eiernes vegne ved salg av eiendommen.
Innklagede satte prisantydningen høyere enn taksten ved oppdragets start. Da oppdraget med ny saksbehandler gikk ut, var prisantydningen kr 380 000 lavere for de tre leilighetene samlet.
Markedsføringen av eiendommen har vært utført på en slik måte at mange trodde det var en enebolig til salgs, noe både innklagede og klageren fikk høre av interessenter. Dette ble videreformidlet til innklagede. Markedsføringen har medvirket til å forvirre potensielle kjøpere på grunn av alle annonsene i boligbladene og på finn.no.
Det er ikke riktig av innklagede å bagatellisere og bortforklare det faktum at han la ut eiendommen for salg uten at det forelå midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Dette ble liggende bortimot et helt år på finn.no før det tilfeldigvis ble oppdaget av en interessent. Klageren kontaktet kommunen angående manglende bruksendring og fikk til svar at huset kunne stenges hvis ikke et firma med ansvarsrett kunne påta seg godkjenning av huset og sende inn begjæring om ferdigattest til kommunen. Det var imidlertid en betingelse fra klagerens nye meglerfirma at midlertidig brukstillatelse var godkjent av kommunen før eiendommen ble lagt ut for salg på nytt.
Innklagede påtok seg å dekke en annonsepakke på kr 17 875.
Etter en stund, i begynnelsen av januar 2007, ønsket innklagede at klageren skulle kjøpe en ny annonsepakke. Det viste seg at det manglet fire annonser av den lovede pakken. Klageren måtte selv finne ut av dette. Ved henvendelse til avisen, fikk klageren opplyst at innklagede ikke hadde kjøpt noen annonsepakke for eiendommen i november måned, men at han derimot hadde fått noen annonser gratis av avisen. Han har således ikke hatt disse utgiftene han påberoper seg og klageren finner det på sin plass at han dokumenterer det ettersom det gikk veldig lang tid mellom annonseringene. Siste annonsering fra innklagede i lokalavisen var 30. november 2006. Som innklagede skriver ble det ikke annonsert i avisen i desember 2006, men det ble heller ikke annonsert der verken i januar eller februar 2007.
Etter anmodning fra innklagede kjøpte klageren en ny annonsepakke til kr 19 500 i boligmagasinet «Sjeldne anledninger» som kom ut 1. mars 2007 der to av leilighetene ble annonsert. Klageren mener ikke at mars er en dårlig måned, men innklagede burde innsett at deres måte å markedsføre eiendommen på ikke hadde noen appell. Heller ikke denne annonseringen hjalp. Først uti februar, da salget uteble begynte innklagede å snakke om å sette ned prisen ytterligere.
Til tross for nymarkedsføring evnet ikke innklagede å fremstille eiendommen på en helt ny og bedre måte slik han forespeilte klageren. Klageren fikk inntrykk av at innklagede mistet interessen for oppdraget og at salget av eiendommen ble nedprioritert til fordel for mer «lovende» prosjekt. Ettersom klageren var bundet til innklagede med en ny avtale, så hun ingen mulighet til å komme ut av det. Klageren følte seg manipulert til å videreføre oppdraget, fordi innklagede ønsket å beholde oppdraget innen firmaet.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede er godt kjent med at det er uheldig å gå ut med prisantydning høyere enn takst. Da takst ble forelagt familien, ble det ikke lagt skjul på fra deres side at taksten måtte være for lav, siden innklagedes verdivurdering var høyere. Innklagede fikk klar beskjed om at det ikke var aktuelt å selge leilighetene for takst, men at det eneste som ville bli akseptert var prisantydning i samsvar med innklagedes verdivurdering.
Innklagedes strategi var basert på å vise hver leilighet med sine fordeler for seg. Da dette er tre forskjellige leiligheter både i areal, planløsning, utsikt og pris, synes innklagede det var viktig å trekke interessenter til den enkelte enhet. Det har fremkommet i samtlige annonser at det er selveierleiligheter. Det er korrekt at innklagede mottok en telefonhenvendelse fra en forbipasserende i området som trodde det ble solgt en enebolig.
Innklagede forsøker på ingen måte å bagatellisere eller bortforklare at han overså manglende ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. I tilsvaret forklarte innklagede kun kommunens innstilling og manglende svar på innklagedes henvendelse. Innklagede informerte det nye meglerforetaket ved overlevering av dokumenter og nøkler at eiendommen manglet brukstillatelse.
Klagernes atter ytterligere anførsler:
Angående fullmakten gitt til A, har klageren ikke fått kopi av denne og dette medførte tvil om skriftlig fullmakt var gitt.
Klageren kritiserer innklagedes måte å håndtere saken på. Dette henspeiler på insinuasjonene innklagede kommer med angående uenighet mellom familiemedlemmene. Klageren synes dette er et forsøk på bakvaskelse og har ingen relevans i forhold til gjennomføringen av prosjektet, eller dialogen mellom innklagede og fullmektigen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder misnøye med innklagedes håndtering av oppdraget.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at oppdraget opphører uten nærmere varsel når oppdragsperioden er utløpt. Partene står fritt til å fornye oppdraget. En oppdragsgiver har uansett rett til å si opp et oppdrag når som helst. Dette fremgår tydelig av vedlegg til oppdragsavtale mellom partene. Innklagede kan ikke lastes for klagerens eventuelle villfarelse.
Når det gjelder anførslene om meglers manglende fremskaffelse av midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, vil Reklamasjonsnemnda påpeke at megleren ikke hadde noen slik generell plikt etter eiendomsmeglingsloven av 1989. Når megleren som her har forsøkt å innhente ferdigattest, uten å få svar fra kommunen, kunne denne opplysningen med fordel blitt inntatt i salgsdokumentasjonen. Dette har imidlertid ikke betydning for utfallet av klagesaksbehandlingen.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede kan lastes for manglende salg av leilighetene. Nemnda finner det heller ikke dokumentert at innklagede har håndtert oppdraget på en kritikkverdig måte.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 27. februar 2008
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |