Klage nr:
190/07

Avgjort:
29.01.2008

Saken gjelder:
Forkjøpsrett

Foretakets navn:
iHUS Eiendomsmegling Grünerløkka
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som eiendomsmegler. Leiligheten var tilknyttet et boligbyggelag.

Innklagede er faglig ledet av eiendomsmegler

Klageren anfører:

Det gikk ikke frem av salgsoppgaven at leiligheten var tilknyttet boligbyggelaget. På visning sa innklagede at forkjøpsretten kun gjaldt for andelseiere i borettslaget. Etter at klagerens førte bud var sendt, men før akseptfristen gikk ut, ringte klageren innklagede for igjen å forsikre seg om at forkjøpsretten bare gjaldt andelseiere i borettslaget. Han bekreftet ifølge klagerne enda en gang at så var tilfellet.

Etter å ha vunnet budrunden, ble klagerne nokså sjokkerte da de fikk brev fra boligbyggelaget om at det skulle være visning for alle deres medlemmer som da kunne bruke forkjøpsretten ved å tre inn i budet. Det viste seg altså at det likevel var en leilighet som var tilknyttet boligbyggelaget. Klagerne har selv 20 års ansiennitet i boligbygelaget og er godt kjent med forkjøpsrettsreglene. De hadde vært på boligjakt lenge og ved flere anledninger ventet på leiligheter tilknyttet boligbyggelaget for å se om de kunne bruke forkjøpsretten, vel å merke dersom prisen var gunstig.

Siden denne leiligheten angivelig ikke var tilknyttet boligbyggelaget, så klagerne sitt snitt til å få tilslaget. Det fikk de da også, men på grunn av manglende opplysninger i salgsoppgaven og fra innklagedes saksbehandler, ble prisen presset opp kr 140 000 over prisantydningen. Det var kun en annen budgiver med. Klagerne anfører at det ville være meningløst av klagerne å presse prisen opp i stedet for å sitte på gjerdet og vente for heller å prøve å benytte forkjøpsretten sin.

På grunn av manglende opplysninger fra innklagede annullerte klagerne budet. Innklagede truet da med dekningssalg med de konsekvenser dette kunne medføre. Da klagerne ikke hadde nerver til å stå løpet helt ut, valgte de å inngå avtale direkte med selgeren om en noe redusert pris for deretter å kreve erstatning av innklagede. Etter avtale med selgeren ble prisen redusert fra kr 1 830 000 til kr 1 810 000. Prisantydning var kr 1 690 000.

Innklagede har etter klagernes mening gitt mangelfull informasjon, noe som fikk store økonomiske konsekvenser for dem. Dette er brudd på omsorgsplikten etter eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-1 og manglende opplysninger i forhold til § 3-6. Klagerne mener budet ble gitt under sviktende forutsetninger og at innklagede derfor er erstatningspliktig for den merprisen klagerne har gitt. Klagerne krever derfor erstatning fra innklagede på kr 120 000 som er differansen mellom prisen de til slutt betalte på kr 1 810 000 og prisantydning kr 1 690 000 som var klagernes første bud.

Innklagede anfører:

Klagerne hevder i sin klage at det fra innklagedes side ikke er opplyst om at det er forkjøpsrett til boligbyggelagets medlemmer, men kun til andelseiere i borettslaget. Dette er ifølge innklagede ikke korrekt. Innklagede har opplyst i salgsoppgaven at det er 20 dagers forkjøpsrett samt styregodkjennelse i henhold til lagets vedtekter. Innklagede har videre bekreftet overfor klagerne per telefon at det er forkjøpsrett til boligbyggelagets medlemmer, men har samtidig også forklart at medlemmer internt i borettslaget kommer foran øvrige boligbyggelagsmedlemmer. Dette er ikke det samme som å si at forkjøpsretten kun gjelder internt i borettslaget.

Det ble oppfordret i salgsoppgaven til å foreta undersøkelser man selv mener er av betydning ved kjøp og at vedtekter, husordensregler, årsberetning med regnskap kan innhentes på innklagedes kontor for gjennomlesning hvis ønskelig. Klagerne har ikke tatt denne oppfordringen, til tross for at de nå hevder at dette var av svært stor betydning ved budgivning. Hadde han tatt oppfordringen, ville de kunne lest ivedtektenes § 3 at det er forkjøpsrett til andelseiere i borettslaget og dernest de øvrige andelseiere i boligbyggelaget, akkurat slik megleren hadde forklart dem per telefon. Innklagedes påstand er at klagerne ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt.

Klagerne hevdet sin rett ovenfor selgeren til å heve kjøpet. For selgeren ble dette en svært vanskelig situasjon og selger forhandlet direkte med klagerne om et prisavslag for at de skulle stå ved avtalen. De ble inngått en avtale om et avslag på kr 20 000 og kjøpesummen ble satt til kr 1 810 000. Dette var et beløp selgeren var sikker på at hun kunne oppnå i markedet igjen, dersom nytt salg var aktuelt og hun var derfor ikke villig til å avtale noe lavere enn denne prisen. At klagerne nå krever et prisavslag på kr 120 000 i tillegg til de 20 000 er urimelig, da selgeren ikke ville solgt til denne prisen.

Klagernes påstand avvises på grunnlag av det ovennevnte på det sterkeste.

Klagerens ytterligere anførsler:

Leiligheten ble på ingen måte fremstilt som en leilighet tilknyttet boligbyggelaget verken i salgsoppgave eller av innklagedes saksbehandler. Klagerne var klar over at andelseierne i borettslaget hadde 20 dagers forkjøpsrett.

I sitt svar hevder innklagede at klagerne ikke har oppfylt undersøkelsesplikten ved at de ikke innhentet opplysninger i dokumentene på innklagedes kontor. Klagerne hadde på det tidspunktet ingen grunn til ikke å stole på at det innklagede sa var riktig og så ikke nødvendigheten av å kontrollere de opplysninger han ga.

Innklagede hevder at selgeren ikke ville selge for under kr 1 810 000. Det betyr at prisen i salgsoppgaven på
kr 1 690 000 var villedende lokkepris.

Klagerne krever ikke prisavslag, men erstatning av innklagede for den feilen han gjorde som førte til en betydelig merpris for dem.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om manglende informasjon om at borettslaget var tilknyttet et boligbyggelag.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Partene uttaler seg ulikt om hva som har blitt uttalt i telefonsamtalen mellom klagerne og innklagede når det gjelder tilknytning til boligbyggelaget. Der hvor partene uttaler seg forskjellig kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens utsagn større vekt enn den andres.

Reklamasjonsnemnda baserer seg på hva som kan dokumenteres skriftlig. Av salgsoppgaven går fram at boligen var en andelsleilighet. Videre står det under «Forkjøpsrett og styrets godkjennelse» følgende: «20 dagers forkjøpsrett, samt styregodkjenning, i h.h.t lagets vedtekter». Under «forr.fører» står det at boligbyggelaget er forretningsfører. Det er ikke uvanlig at boligbyggelag tar på seg forretningsførselen for frittstående borettslag. Det er således ingen ting i salgsoppgaven som tilsier at dette er en leilighet tilknyttet boligkooperasjonen. Det er dermed en langt større krets som kan benytte sin forkjøpsrett ved salget, idet både andelseiere i borettslaget og medlemmer i boligbyggelaget hadde forkjøpsrett.

Innklagede hevder at klagerne ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt ved at de ikke har kontaktet innklagede på hans kontor og bedt om å få gjennomgå vedtekter, husordensregler m.m. Til dette vil Nemnda påpeke at slike viktige opplysninger skal fremgå tydelig av salgsoppgaven.

Klagerne hadde lang ansiennitet i boligbyggelaget og kunne således avventet budgivningen og eventuelt trådt inn i høyeste bud. Ved ikke å informere i salgsoppgaven om at borettslaget var tilknyttet boligbyggelaget, har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. emgll. § 3-1 og § 3-6. Innklagede blir dermed erstatningsansvarlig for det tap hans forsømmelse har medført klagerne.

Reklamasjonsnemndaikke har grunnlag for å si noe sikkert om hvilken pris selgeren ville akseptert å selge for, men finner at innklagede bør være erstatningsansvarlig med kr 50 000.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å informere tydelig i salgsoppgaven om at borettslaget var tilknyttet boligbyggelaget og bør derfor yte kjøperen en erstatning på kr 50 000.

Oslo, den 29. januar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant