Klage nr:
191/07

Avgjort:
27.02.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling, Økern Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede. Det tok cirka fire måneder før korrekt utfylt overtakelsesprotokoll forelå.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

På privat visning fortalte innklagede at det fantes sluk i boden under kjellertrapp og at det var enkelt å gjøre om boden til vaskerom, eventuelt bad. Gulvet i boden var på visningstidspunktet dekket av selgerens eiendeler slik at det ikke var mulig å lokalisere sluket. En eldre varmtvannsbereder var montert i rommet.

Ifølge innklagede var badet rehabilitert i 1998 og klageren spurte om det fantes dokumentasjon på dette. Innklagede sa han hadde dette på kontoret og at det kunne oversendes.

Klagerens far møtte på fellesvisning to dager etter. Han spurte innklagede om det var sluk i boden, noe megleren sa det skulle være. Klagerens representant flyttet på de gjenstander det var mulig å flytte på i boden, uten å lokalisere sluket. Det var ikke mulig å undersøke hele gulvet.

Klageren henvendte seg til innklagede og etterspurte dokumentasjon for rehabiliteringen, men spurte ikke om sluket da innklagede hadde fortalt på visning at det skulle være et sluk der. Innklagede svarte at han skulle få dokumentasjonen kl. 13.00. Dette stemte ikke med det han fortalte på visningen. Innklagede fikk ikke tak i dokumentasjonen slik han lovet, men sa han kunne lese opp fra egenerklæringsskjemaet fra forrige salg av boligen. Klageren oppfattet dette som godt nok til å kunne delta på en budrunde og lot saken ligge inntil videre.

Ved overtakelsen kom innklagede 20 minutter for sent. Han hadde ikke med protokoller slik han var bedt om av selger dagen før. Innklagede sa det ikke var et nødvendig dokument for å fullføre overtakelsen og salget. Klager og selger ga derfor muntlig tillatelse til å starte oppgjøret.

Under befaring ble det oppdaget to feil/mangler: manglende opplegg til vaskemaskin på badet og manglende sluk i boden. Klageren henvendte seg til innklagede og spurte hvordan de skulle gå videre med dette. Innklagede ba klageren reklamere på manglende opplegg for vaskemaskinen, men vente med å reklamere vedrørende sluket til han hadde snakket med takstmannen.

Etter dette tidspunkt har det vært hyppig kontakt mellom partene via telefon, sms og e-post for å få svaret angående det manglende sluket i kjelleren.

Forsikringsselskapet har bedt om å få tilsendt dokumentasjon, blant annet overtakelsesprotokollen. Klager og innklagede avholdt møte 8. juni 2007 der innklagede påtok seg ansvar for å sørge for at overtakelsesprotokollene ble fylt ut slik at mangelkravet kunne behandles hos forsikringsselskapet. Innklagede ba klageren skrive brev til selgeren og etterspørre dokumentasjon for utbedringen av badet. Selgerne hadde ikke slik dokumentasjon. Først 24. august 2007 ble protokollen riktig utfylt etter at klageren tok saken i egne hender. Det manglende opplegget til vaskemaskinen ble ikke skrevet på protokollen fordi selgerne ikke kunne huske at dette ble bemerket ved overtakelsen.

Nytt møte ble avholdt 31. august 2007 for å få avklart forholdene rundt sluket, dokumentasjonen samt det forhold at oppgjørsavdelingen hadde mottatt en overtakelsesprotokoll datert 4. mai 2007. Klageren mener denne protokollen er fabrikkert.

Som følge av forsinkelsen med overtakelsesprotokollene har behandlingen av reklamasjonene blitt forsinket med nesten fire måneder. Klageren har ikke kunnet lage vaskerom i kjelleren før reklamasjonen er ferdig behandlet. Klageren står igjen med en bolig uten riktig opplegg til vaskemaskin og påpeker problemene og farene ved å ha en midlertidig løsning.

Klageren sier at han ikke har noe å utsette på oppgjøret som er foretatt. Klageren ga muntlig tillatelse tildette.

Klageren hevder han på bakgrunn av forholdene burde holdt tilbake deler av kjøpesummen. Innklagede har holdt tilbake eller gitt feil informasjon slik at klageren ikke var i stand til å ta de riktige avgjørelsene.

Klageren krever

1. dokumentasjon på rehabiliteringen av badet forelagt. Dersom det ikke er mulig, må det gjøres undersøkelser av badet slik at det kan bekreftes at det er rehabilitert i henhold til de forskrifter som gjaldt i 1998. Hvis ikke badet er i henhold til forskriften, må det utbedres på meglerkontorets bekostning.
2. erstatning som følge av forsinket behandling av klagesakene for ekstraarbeid, redusert livskvalitet, store frustrasjoner og farlige situasjoner. Totalt 203 360 kroner.

Innklagede anfører:

Vedrørende dokumentasjon på rehabilitering av bad.

Innklagede hevder at selgeren informerte om at forrige eier hadde krysset av på at badet var rehabilitert og at arbeidet ble utført av fagfolk i sin egenerklæring. Dette ble formidlet til klageren. Innklagede sa seg villig til å etterlyse dokumentasjon fra selgeren før og i budrunden, men det ble på ikke noe tidspunkt lovet at slik dokumentasjon forelå. Det ble formidlet klart og i god tid før klageren la inn sitt siste bud at slik dokumentasjon verken var i selgers eller innklagedes besittelse. Dette må klageren ha tatt høyde for da han la inn bud.

Vedrørende manglende sluk i kjeller og manglende opplegg for vaskemaskin.

Innklagede fortalte til klager på visning at nabo hadde våtrom i kjeller, slik at man kunne anta at det var mulig å etablere tilsvarende i denne leiligheten. Sluk ble imidlertid verken funnet ved første eller andre visning. Dette er noe klageren må ha tatt høyde for før endelig bud ble inngitt innklagede.

Klager har rettet krav mot selger gjennom hans eierskifteforsikring med bakgrunn i uriktige opplysninger om luk i kjeller og manglende opplegg for vaskemaskin. Forsikringsselskapet har foreslått en minnelig løsning med utbetaling av erstatning på kroner 12 000 uten at selger har innrømmet ansvar.

Vedrørende overtakelsesprotokoller.

Innklagede hevder overtakelsesprotokoller ble utdelt på kontraktsmøtet og at han ikke hadde til oppgave å medbringe protokollene på ny ved overtakelse. Innklagede tilbød partene å bli med på kontoret, som ikke lå langt unna, for å signere papirene. På anmodning fra de tilstedeværende skulle innklagede ordne dette alene da det ikke passet for partene å bli med på kontoret. Klagerne bekreftet at fullt oppgjør kunne utbetales til selger. Overtakelsesprotokollen ble sendt til oppgjørsavdelingen. Innklagede ser han burde påført et referat av anmodningen og bekreftet med sin egen signatur på selve protokollen fremfor å påføre partenes navn. Innklagede tar selvkritikk for dette, men ser likevel ikke at dette har betydning for kravet som rettes mot innklagede.

Vedrørende erstatningsansvar.

Innklagede hevder det verken foreligger økonomisk tap eller adekvat og påregnelig årsakssammenheng og finner derfor ikke grunn til å gå inn på om innklagede har opptrådt erstatningsbetingende.

Innklagede finner det beklagelig at innklagede og klageren ikke har kommet til en løsning, men mener innklagedes opptreden ligger innenfor det spillerom for kritikkverdig forhold som megler skal ha før det foreligger erstatningsansvar. Innklagede viser til Rt. 1995 s. 1350.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren fremholder at selger har vært tydelig på at de ikke har hatt dokumentasjonen på rehabiliteringen av badet. Innklagede sa derimot at han hadde tilgang til denne dokumentasjonen. Dette dokumenteres i vedlagt korrespondanse mellom partene. Denne dokumentasjonen har han ikke klart å frembringe. På møtet 31. august lovet daværende daglig leder å skaffe dokumentasjonen. Etter at saken blesendt Reklamasjonsnemnda har klageren fått opplyst at badet ble rehabilitert i 1994, altså før Teknisk forskrift fra 1997 trådte i kraft.

Vedrørende manglende sluk i kjeller.

Klageren påpeker at innklagede opprettholdt sin påstand om at det var sluk i rommet i kjelleren til tross for at dette ikke kunne bekreftet visuelt på grunn av selgers eiendeler. Det manglende sluket ble avdekket på overtakelsen før innklagede kom. Innklagede var en halv time forsinket. All kommunikasjon ved overtakelsen skjedde via selgerens datter som fungerte som tolk. Da klagerne spurte om sluket, viste selgeren klagerne stoppekrana. I en slik situasjon, hvor språkkunnskapene er begrenset må innklagede gjøre en ekstra innsats for å forsikre seg at informasjonen som formidles er korrekt. Videre sier klageren at dette forholdet ikke er innklaget til Reklamasjonsnemnda, men er tatt med for å vise hvordan innklagede har «oversolgt» boligen.

Vedrørende overtakelsesprotokoller.

Klagerne ba innklagede bistå på overtakelsen for å hindre at det oppsto språkproblemer. Klageren fastholder at verken selger eller klageren mottok overtakelsesprotokoller på kontraktsmøtet.

På overtakelsen sa megleren at klagerne ikke hadde bruk for protokollen og at overtakelsen kunne overføres uten denne. Innklagede ba klageren reklamere vedrørende opplegget for vaskemaskinen, men vente med å reklamere på sluket. Som selger av eierskifte forsikring måtte innklagede vite at overtakelsesprotokollene var nødvendige for å behandle reklamasjonen(e).

Innklagede fikk muntlig tillatelse til å overføre penger. Klageren ga aldri fullmakt til å underskrive overtakelseserklæringen. Innklagede måtte være klar over at oppgjør ikke kunne finne sted uten overtakelsesprotokollen. Videre er det ikke korrekt at selger sendte inn overtakelsesprotokoller. Selger var ukjent med dette inntil klageren fortalte dette til dem. Det er tydelig at signaturene på protokollen dater 4. mai 2007 er falske.

Vedrørende erstatningsansvar.

Innklagede har påtatt seg ansvar for å organisere og gjennomføre salget. Når innklagede ikke har utført arbeidet slik det skal gjøres og dette går ut over kjøperen, må dette føre til en reaksjon for megleren og en erstatning for kjøperen uavhengig av om dette har ført til økonomisk tap eller ikke. Innklagede burde opplyst om overtakelsesrapporten som ble sendt til oppgjørsavdelingen da klageren etterlyste dette 24. mai 2007. Daværende daglig leder påstår han ikke kjente til den innsendte protokollen før 31. august 2007. Innklagede har derved bevisst bidratt til forsinkelsen ved å unnlate å informere klageren. Innklagedes håndtering av papirarbeidet og saken har medført betydelig merbelastning og forsinket rehabiliteringen av boligen med fire måneder. Når det gjelder størrelse på økonomisk tap viser klageren til utregningen i klagen.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede opprettholder sine påstander vedrørende hva som er sagt om dokumentasjon på rehabilitert bad. I tillegg er klagerens påstand om at daglig leder påtok seg å skaffe slik dokumentasjon direkte feil. Innklagede hadde gjort det klart for klageren at slik dokumentasjon var utenfor innklagedes kontroll.

Innklagede kan ikke finne opplysninger som tilsier at innklagede ville ha anslått årstall for rehabilitering, da selger ikke hadde rehabilitert i sin eiertid. At innklagede skal ha fortalt at badet var rehabilitert i 1998 er kun en påstand fra klagerens side.

Vedrørende overtakelsesprotokoller.

Klageren vedgår å ha gitt innklagede fullmakt til å foreta oppgjør. For innklagede innebar dette å fylle ut overtakelsesprotokoll og oversende denne til oppgjørsavdelingen. Innklagede påpeker at klageren velger å kalle overtakelsesprotokollen for falsk på tross av at protokollen formidler den hensikt partene ga innklagede fullmakttil.

Vedrørende erstatningen opprettholder innklagede sitt standpunkt om at klageren ikke har lidt økonomisk tap. Forsinkelsen dreier seg ikke om det økonomiske oppgjøret idet det ble utført uten opphold etter overtakelse.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren opprettholder sine anførsler vedrørende hva innklagede har lovet av dokumentasjon på rehabiliteringen av badet og vedrørende overtakelsesprotokollene.

Klageren mener innklagede har ansvar for forsinkelsen som har oppstått og alle følgende dette har fått. Dette må innklagede erstatte overfor klageren. Hvis ikke innebærer dette at eiendomsmeglere fritt kan forsinke enhver prosess så lenge det ikke kan knyttes en direkte kostnad til forsinkelsen. Videre hevder klageren at den tid som er brukt på å få utfylt og signert protokollene korrekt er en direkte kostnad. Det er også arbeid som innklagede i utgangspunktet tar seg betalt for å gjøre, men som klageren måtte gjøre for dem.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om å få utlevert dokumentasjon på utbedringsarbeid og erstatning på bakgrunn av forsinket (korrekt) utfylling av overtakelsesprotokollen.

Det ligger utenfor Reklamasjonsnemndas myndighet å ta stilling til den strafferettslige vurderingen i forhold til påstanden om at overtakelsesprotokollen som er datert 4. mai 2007, er forfalsket. Spørsmålet om undertegningen av overtakelsesprotokollen trekkes imidlertid inn i vurderingen av om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, se nedenfor.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Klageren ønsker å få dekket utgifter som følge av at badet ikke er rehabilitert av fagfolk. Det fremgår imidlertid ikke klart hva som er avtalt på dette punktet, og Reklamasjonsnemnda ser at partene er uenige om hva som er sagt om rehabiliteringen. Uttalelsen i e-posten av 19. mars 2007 gir ikke noen endelig avklaring på innholdet i innklagedes lovnad. Der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til dette kravet.

Klageren har fremhevet at badet er rehabilitert i 1994. Reklamasjonsnemnda tar ikke stilling til forhold mellom kjøper og selger. Et eventuelt utbedringskrav må i slike tilfeller rettes mot selger.

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at innklagede har signert overtakelsesprotokollen datert 4. mai 2007 for partene. Dette er ikke bestridt. Spørsmålet er om innklagede har handlet i strid med god meglerskikk etter emgll. § 3-1.

I overtakelsesprotokollen har innklagede undertegnet etter fullmakt. Undertegningen skjedde ved at innklagede har skrevet partenes navn i overtakelsesprotokollen. Fullmaktsforholdet fremgår ikke av overtakelsesprotokollen. Selv om denne fremgangsmåten er begrunnet i et ønske om å gjennomføre transaksjonen så raskt som mulig i forhold til oppgjørsavdelingen, og dermed skjedde i partenes interesse, kan det ikke aksepteres at en eiendomsmegler underskriver på denne måten. Reklamasjonsnemnda finner det klart at innklagede her har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Ifølge den fremlagte dokumentasjonen tok klageren kontakt med innklagede 24. mai 2007 og påpekte at det ikke var signert noen overtakelsesprotokoll og at forsikringsselskapet trengte dette for å behandle reklamasjonen. Korrekt utfylt overtakelseserklæring forelå først 28. august 2007. Innklagede burde sørget for en korrekt utfylling av overtakelsesprotokollen på et tidligere tidspunkt.

For at innklagede skal bli ansvarlig overfor klager, må det foreligge et økonomisk tap. Klager har lidt et økonomisk tap ved at oppgjøret med forsikringsoppgjøret er forsinket som en følge av atunderskrevet overtakelsesprotokoll ikke forelå før 28. august 2007 til tross for at overtakelsesprotokollen ble etterlyst allerede 24. mai 2007. Innklagede er da ansvarlig for forsinkelsesrenten av forsikringsoppgjøret for denne perioden, dvs. ca kr. 500.

Reklamasjonsnemnda kan for øvrig ikke se at det er dokumentert ytterligere økonomisk tap.

Konklusjon

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 27. februar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant