Klage nr:
195/07
Avgjort:
29.01.2008
Saken gjelder:
Meglers vederlag
Foretakets navn:
RE/MAX Borealis
Saksfremstilling:
Klageren solgte bolig gjennom innklagede.
Klageren mener innklagede har endret vilkårene for sitt vederlag, og krever nedsettelse av meglers vederlag.
Innklagede er faglig ledet av eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren mottok et gunstig pristilbud fra innklagede på kr 50 000 for salg av bolig. Prisen skulle omfatte alle utgifter ved salget. Det ble ikke diskutert eller nevnt andre vilkår ved avtalen før den ble presentert klageren for signering. Ved undertegning av oppdragsavtalen var oppdraget allerede igangsatt, og de grunnleggende rammene for salget var lagt.
Innklagede har i tolvte time justert vilkårene for vederlaget, herunder en progressiv provisjon. Innslagspunktet for den progressive provisjonen ble dessuten satt lavere enn innklagedes opprinnelige prisantydning på kr 2 200 000. Da klageren ble presentert for den skriftlige oppdragsavtalen, var det lagt til en del punkter som ikke tidligere var drøftet. Innklagede gikk med på å slette disse, men fastholdt at klageren selv måtte betale taksten. Dette gikk klageren med på. Innklagede presenterte også en progressiv provisjon på 15 % inkludert mva. på beløp over kr 2 130 000 som var innklagedes nye prisantydning. Klageren har ikke fått noen kopi av oppdragsavtalen.
Taksten ble satt til kr 2 200 000, og den endelige salgssummen ble kr 2 440 000. Klageren er godt fornøyd med innklagedes håndtering av salgsprosessen, samt salgssummen. Klageren mener imidlertid at innklagedes provisjon på 15 % er urimelig høy, og at innslagspunktet for den progressive provisjonen bevisst ble satt for lavt.
Klageren mener innklagede har opptrådt uetisk ved å tilby et pristilbud på kr 50 000, for senere å endre dette etter at selve salgsprosessen var igangsatt. Innklagede ser ut til å benytte seg lokketilbud som taktikk for å tiltrekke kunder.
Klageren ønsker at innklagede må stå til ansvar for måten de har håndtert denne saken på. Klageren mener at det skal betales for en godt gjennomført tjeneste, men det er ikke riktig å benytte en forhandlingsteknikk som er egnet til å «lure» den andre parten. Klageren foreslår nedsettelse av innklagedes vederlag med kr 25 000. Innklagede får dermed et godt vederlag, da salget ble gjennomført meget raskt. Klageren blir dessuten belastet et vederlag som er konkurransedyktig.
Innklagede anfører:
Oppdragsavtalen ble signert lørdag 19. mai 2007. Oppdraget var ikke iverksatt slik klageren hevder. Vedlagt dokumentasjon viser at boligen ble markedsført lenge etter signering av oppdraget. Innklagedes tilbud var på
kr 50 000 inkludert alle kostnader. Det ble i tillegg avtalt 15 % av beløp over prisantydning. Totalt utgjør de samlede omkostningene kr 96 500 (markedspakke, utlegg, vederlag). Dette er en helt vanlig pris i området. Innklagede antar at prisleiet ligger rundt kr 75 000-100 000 i dagens marked. Innklagede tror nok at en eiendomsmegler på Østlandet vil vurdere omkostningene til å være veldig høye, men omsetningshastigheten i dette området er ikke sammenlignbar med sentrale deler av Østlandet.
Innklagede avviser på det sterkeste at de har benyttet lokketilbud og at de endret tilbudet etter at salgsprosessen var igangsatt. Salgsoppdrag blir ikke igangsatt før oppdragsavtalen er signert.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder krav om nedsettelse av meglers vederlag.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Reklamasjonsnemnda legger det signerte oppdragsskjemaet til grunn som dokumentasjon.
I oppdraget er det avtalt en progressiv provisjon på 15% for salgssum over kr 2 130 000.Reklamasjonsnemnda har tidligere behandlet progressive provisjoner i flere saker, bl.a. i klage nr 136/05, klage nr 216/06, klage nr 230/06 og klage n. 40/07. I klage nr 230/06 uttaler Reklamasjonsnemnda:
«Innklagede har foreslått 18,75 % (15 % + 25 % mva) som høyeste provisjonssats, såkalt progressiv provisjon. Spørsmålet er om en progressiv provisjon av denne størrelse er lovlig.
Som utgangspunkt er det opp til oppdragsgiveren og eiendomsmegleren å avtale meglerens vederlag, både vederlagets art og størrelse, jf. emgll. § 4-1. Det finnes ingen uttrykkelig regulering av adgangen til å avtale progressive provisjoner. Dette betyr imidlertid ikke at avtalefriheten er ubegrenset.
Reklamasjonsnemnda ser at meglervederlag beregnet som progressiv provisjon kan være verdifullt for oppdragsgiveren ved at en slik provisjonsberegning kan brukes for å oppveie for en lavere fast provisjonssats.
Det har videre vært hevdet at meglervederlag beregnet som progressiv provisjon kan stimulere eiendomsmegleren til en ekstraordinær innsats, som gir oppdragsgiveren fordeler som eiendomsmegleren bør kompenseres for. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det imidlertid noe usikkert hvor langt dette argumentet rekker, da det lett kan gi grunnlag for å stille spørsmålstegn ved om eiendomsmeglere ellers yter en mindreverdig innsats.
Meglervederlag beregnet som progressiv provisjon kan være egnet til å så tvil om eiendomsmegleren har en uakseptabel egeninteresse i handelen. Kredittilsynet har uttalt i Rundskriv nr. 51/1990 at en progressiv provisjonssats ikke må komme i konflikt med meglerens uavhengighet av selger- og kjøperinteressen.
En nokså utbredt oppfatning har vært at megleren kan få en uakseptabel egeninteresse der provisjonssatsene blir for høye. Det har vært antatt at progressive provisjoner som ligger i nivået rundt 10 prosent (eksklusiv mva.) kan være i faresonen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må eiendomsmegler som et utgangspunkt vise betydelig varsomhet med å inngå avtale om progressiv provisjon utover 10 prosent i forbrukerforhold.
Det er imidlertid ikke uten videre mulig å operere med en fast prosentsats for hva som er en akseptabel progressiv provisjon.
Provisjonsbestemmelsen i oppdragsavtalen bør være utformet slik at den ikke etterlater tvil om hva som faktisk er avtalt. Reklamasjonsnemnda har i sak nr. 216/2006 uttalt «at utformingen av bestemmelsen om progressive provisjoner i oppdragsskjemaet kan være egnet til å villede med hensyn til størrelsen på den totale provisjonen. Dette gjelder i hvert fall i forbrukerforhold». Tvil om størrelsen på den totale provisjonen kan ikke bare gjøre det vanskelig for den enkelte selger å beregne størrelsen på den totale provisjonen, men det kan også vanskeliggjøre prissammenligninger mellom forskjellige eiendomsmeglere.
Det kan også ha betydning hvem som har tatt initiativet til en avtale om progressiv provisjon. Kommer initiativet fra eiendomsmegleren, må han eller hun ha stor oppmerksomhet rettet mot avtalen – ikke minst med innslagspunktet for den progressive provisjonen. Fastsettes det en progressiv provisjon med utgangspunkt i et lavt innslagspunkt, krever god eiendomsmeglerskikk at eiendomsmegleren forsikrer seg om at oppdragsgiveren er innforstått med konsekvensen av denne formen for vederlagsberegning. Reklamasjonsnemnda har merket seg at det i bestemte perioder og markeder m.v. tydeligvis kan være vanskelig for eiendomsmegler på forhånd å gi en realistisk forventet salgspris. I slike perioder og markeder stilles det ekstra strenge krav til eiendomsmeglerens varsomhet ved bruken av progressive provisjoner.
I denne konkrete saken er satsen for progressiv provisjon etter Reklamasjonsnemndas oppfatning klart for høyt i forhold til det som kan aksepteres. Dette gjelder uansett hvem som harforeslått provisjonssatsen. At initiativet til bruk av progressiv provisjon kom fra klageren og at innslagspunktet er på samme nivået som prisantydning/takst, kan heller ikke oppveie for at den progressive provisjonen er på hele 15 % + mva.»
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er en progressiv provisjon på 15 % uforholdsmessig høy og dermed i strid med god meglerskikk. Slik Reklamasjonsnemnda ser det, er en avtale som er i strid med god meglerskikk også i strid med god forretningsskikk jf. Rundskriv 9/2006 fra Kredittilsynet. Det er da anledning til å lempe denne delen av avtalen i medhold av avtaleloven § 36. Den progressive provisjonen bør settes ned til et nivå som kan være akseptabelt, noe Nemnda finner at i denne saken kan være 10 prosent med tillegg av merverdiavgift. Et nivå på 10 prosent med tillegg av merverdiavgift har tidligere vært akseptert av Nemnda.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Oslo, den 29. januar 2008
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |