Klage nr:
197/07

Avgjort:
26.03.2008

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om fellesgjeld

Foretakets navn:
Terra Eiendomsmegling, Frogner Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede.

Klageren hevder at det ikke ble gitt opplysninger om sameiets fellesgjeld.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte leilighet i august 2006 gjennom innklagede. I forkant av budgivningen unnlot innklagede å gi opplysninger om at sameiet hadde fellesgjeld, og at seksjonseierne i sameiet hefter for en andel av fellesgjelden. Til klagerens seksjon knytter det seg en fellesgjeld som pr. 31. desember 2005 var på kr 75 330. Klageren krever erstatning fra innklagede for dette beløpet.

I forbindelse med kjøpet var klageren bistått av sin far. Før budgivningen mottok klagerens far diverse informasjon om leiligheten, bl.a. gjennom salgsoppgaven og taksten. I prospektet side 5 var det opplyst at de månedlige fellesutgiftene utgjorde kr 1 799, og at «fellesutgiftene inkluderer bl.a. kommunale avgifter, fullverdiforsikring av eiendommen, gårdsstrøm og generell drift av eiendommen». Det var satt en verditakst på kr 2 450 000. Det ble ikke gitt noen opplysninger om fellesgjeld, og heller ikke opplyst at fellesutgiftene til dels ble brukt til å betjene renter og avdrag på fellesgjeld. I prospektet side 1 ble det opplyst at fellesutgiftene var kr 1 636 pr mnd. I taksten som var datert 24. mai 2006, ble det opplyst at fellesutgiftene var på kr 1 636 pr mnd, men at de var besluttet økt med 10 %, dvs. til kr 1 799 fra 1. juli 2006.

I telefonsamtale med klagerens far den 20. august 2006, opplyste innklagede at årsaken til økningen i fellesutgiftene var at sameiet ønsket å bygge seg opp et lite fond. Med denne opplysningen hadde ikke klagerens far noen grunn til å tro at sameiet hadde fellesgjeld – tvert i mot skulle sameiet bygge seg opp egenkapital. Dette lå til grunn da klagerens far inngav bud på vegne av sin datter den påfølgende dagen.

Det bemerkes at bakgrunnen for innklagedes uttalelse kan ha vært vedtak i sameiets årsmøte den 10. mai 2006:

«Vedtatt: Husleien blir hevet med 10 % og dette går direkte til sameiets kontantbeholdning.»

Den 21. august 2006 fikk klageren aksept for sitt bud på kr 2,5 mill. Opprinnelig var det berammet kontraktsmøte mellom partene i uke 34. Dette ble imidlertid utsatt én uke, fordi klageren ikke hadde mottatt kontraktsbilagene i forkant av møtet. Det var først da klageren fikk oversendt bilagene at hun ble kjent med fellesgjelden som heftet ved leiligheten hun hadde kjøpt. Dette var klart i strid med de forutsetningene som lå til grunn for klagerens bud. Klageren krevde at selgeren og innklagede skulle undertegne en erklæring om at hun tok forbehold om å komme tilbake med krav om prisreduksjon/erstatning som følge av fellesgjelden på leiligheten. Verken selger eller innklagede ønsket dette, og det ble derfor berammet et nytt kontraktsmøte den 6. september. Kjøpekontrakten ble da signert, og klageren tok muntlig forbehold om å komme tilbake til erstatningsspørsmålet. Forbeholdet ble fulgt opp med brev av 19. september 2006 til innklagedes advokat. Brevet inneholdt et krav om å betale klageren erstatning for hennes andel fellesgjeld. Innklagede aksepterte ikke ansvar for klagerens tap.

Klageren mener at innklagede har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. emgll. § 3-7. Det er på det rene at innklagede tilskrev sameiets forretningsfører den 6. juni 2006. I sin henvendelse ba innklagede bl.a. om å få opplyst andel fellesgjeld som påhvilte seksjonen. Det er videre på det rene at denne henvendelsen først ble besvart av forretningsføreren den 25. august 2006, altså fire dager etter budaksept. Dette er bekreftet av innklagedes advokat i brev av 8. desember 2006.

At innklagede henvendte seg til forretningsføreren for å få opplysninger om andel fellesgjeld,viser at innklagede mente at dette var en opplysning som skulle innhentes og videreformidles til kjøperen. Klageren viser for øvrig til innklagedes advokats uttalelse om at det «skyldes en inkurie hos megler at det ikke var inntatt opplysninger i salgsoppgaven at svar fra forretningsføreren ikke var innkommet». Etter omstendighetene er det ikke tvilsomt at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Klageren har gjennom kjøpet av leiligheten blitt påført et personlig ansvar for en gjeld på kr 75330. Klageren var ikke kjent med andel fellesgjeld da hun inngav sitt bud. Saken gjelder således en formuesskade som klageren er blitt påført. Erstatningskravet overfor innklagede er et krav utenfor kontraktsforhold. Skaden kan bare gjenopprettes ved erstatning tilsvarende størrelsen av den gjelden klageren er blitt påført.

Som følge av fellesgjelden, går en del av de månedlige felleskostnadene til å dekke renter og avdrag på sameiets lån. Dersom det ikke hadde eksistert noen slik fellesgjeld, ville en tilsvarende del av felleskostnadene gått til å bygge opp egenkapital i sameiet, slik klageren hadde konkret grunn til å tro. Sameiet ville dermed styrket sin økonomi – noe som ville være en økonomisk fordel ved senere renoveringsarbeid m.m., eller ved et senere salg av klagerens leilighet. Fellesgjelden som hefter på klagerens leilighet, reduserer verdien av denne også som følge av at gjelden medfører en risiko for økte kostnader i forbindelse med rentehevinger.

Som følge av innklagedes forsømmelse av å gi opplysninger om fellesgjelden, får klageren en leilighet med redusert verdi, i alle fall tilsvarende seksjonens andel av fellesgjelden. Det er direkte årsakssammenheng mellom forsømmelsen og det tap klagerne har blitt utsatt for. For at klageren skal stilles i samme økonomiske situasjon som hun hadde grunn til å forvente, må innklagede erstatte klagerens andel av fellesgjelden, kr 73 330 (75 330?). I tillegg krever klageren saksomkostninger.

Innklagede anfører:

Budaksept var den 21. august 2006, og overtakelsen var 15. november samme år.

Klageren krever erstatning fra innklagede grunnet påstått mangelfull og misvisende informasjon i salgsdokumentene. Slik innklagede forstår kravet, anføres det at klageren er påført et økonomisk tap som kreves dekket av innklagede, som følge av at salgsoppgaven ikke ga spesifikk informasjon om størrelsen på fellesgjelden til sameiet.

Klageren mottok salgsoppgaven forut for kjøpet. Klageren var bistått av sin far under hele kjøpsprosessen. Faren arbeider visstnok med fast eiendom, og skulle således ha gode forutsetninger for å vurdere de opplysninger som var gitt. Han burde også være kompetent til å stille ytterligere relevante spørsmål før budaksept.

Sameiets fellesutgifter er oppgitt i salgsoppgaven. I denne var det opplyst at fellesutgiftene bl.a. omfatter generell drift av eiendommen, i tillegg til kommunale avgifter, forsikring og strøm. Det fremgikk også av salgsoppgaven at det på visning av eiendommen ville foreligge bl.a. husordensregler, vedtekter og protokoll fra årsmøte med årsberetning. Det ble oppfordret til å ta kontakt med innklagede dersom man ønsket egne kopier av disse dokumentene. Sameiets årsmøteprotokoll og årsberetning ville bl.a. vise økonomisk status i sameiet. Det er på det rene at klageren ikke etterspurte slike dokumenter eller opplysninger før kjøpet fant sted.

Av selgers egenerklæring fremgår det også at sameiets månedlige fellesutgifter ville øke med 10 % fra 1. juli 2006. Dette fremgikk også av taksten. Klageren spurte heller ikke hva som var årsak til denne økningen forut for kjøpet. Sameiets økonomiske situasjon var således tilsynelatende ikke interessant for klageren forut for kjøpet.

Av budskjemaet fremgår at klagerens første bud var på kr 2,4 mill, og som hun var villigtil å øke med hele kr 100000 før hun fikk tilslaget på boligen. Det fremgår av kjøpekontrakten at klageren har fått seg forelagt bl.a. kopi av sameiets regnskap for 2005. Hun var således på det rene med sameiets lån og sin andel av dette før kontraktssignering.

Innklagede vil minne om de alminnelige erstatningsrettslige vilkår. Innklagede mener det er liten grunn til å gå inn på om innklagede konkret har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, fordi det uansett ikke foreligger noe økonomisk tap, og heller ingen adekvat og påregnelig årsakssammenheng i saken. Det er uheldig at innklagede ikke har opplyst om fellesgjeldens størrelse. Innklagede mener likevel at hans opptreden i saken ligger innenfor det spillerom for kritikkverdig atferd som innklagede skal ha før det foreligger erstatningsansvar.

Sameiets lån betjenes av de fellesutgiftene som klageren betaler, og denne dekker både renter og avdrag. Fellesutgiftene er korrekt oppgitt. Klageren må derfor betale de felleskostnader som er korrekt opplyst i salgsoppgaven, og klageren har således ikke lidt noe tap som følge av at det ikke ble gitt opplysninger om fellesgjelden. Klageren vil i tillegg få rentefradrag for sin andel av betalte renter for andel fellesgjeld.

Ettersom sameiets regnskap for 2005 ble forelagt klageren før kontraktssignering, og hun ikke tok noe forbehold om dette i kjøpekontrakten, kan man legge til grunn at klageren aksepterte forholdet. Klageren vil derfor ikke ha noe krav mot selgeren etter dette, og hun kan heller ikke ha noe krav mot innklagede for det samme forholdet.

Innklagede krever at klageren betaler saksomkostninger.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er uriktig og misvisende når det forsøkes gitt inntrykk av at klageren ikke etterspurte informasjon og var «tilsynelatende ikke interessert» i informasjon angående eventuell fellesgjeld i sameiet.

Innklagede hadde plikt etter emgll. § 3-7 til å undersøke andel fellesgjeld på leiligheten, og rettet henvendelse om dette til sameiet 6. juni 2006. Han trykket salgsoppgave og igangsatte budrunde uten å avvente eller purre på svar fra sameiet. Salgsoppgaven ble derved mangelfull og uriktig ved at det ikke er opplyst noe om andel fellesgjeld. Innklagede ignorerte å informere klageren om dette, til tross for lovens krav om skriftlig varsel. Innklagede opplyste i telefonsamtale 20. august 2006 at en besluttet økning av fellesutgiftene var begrunnet i sameiets ønske om fondsoppbygging, en opplysning som øyensynlig var basert på informasjon fra sameiet, jfr. årsmøtereferatet. Klageren innrettet seg etter informasjonen i salgsoppgaven, samt muntlig informasjon fra innklagede, og ga bud i den aktsomme gode tro at det ikke var noen fellesgjeld i sameiet. Innklagede meddelte at klagerens bud var akseptert, fortsatt uten å gi noen informasjon eller ta noe forbehold ut fra at henvendelsen om fellesgjeld ikke var besvart av sameiet. Kontraktsmøtet ble utsatt fordi innklagede fortsatt manglet relevante kontraktsbilag, bl.a. sameieregnskap. Klageren reagerte straks da det kom ny opplysning om fellesgjeld og forbeholdt seg å gjøre gjeldende ansvar for dette da kontrakten deretter ble signert.

Innklagedes adferd må ifølge klageren karakteriseres som grovt uaktsom, om ikke forsettelig. Innklagedes forsømmelse tilsier at risikoen for slik fellesgjeld må plasseres hos ham, dvs. et ansvar for å erstatte klageren den gjeldsforpliktelsen på kr 75 330 som uforvarende fulgte med leiligheten.

Innklagedes bemerkninger i tilsvaret om økonomisk tap er ikke treffende. Innklagedes forsømmelse innebærer at klageren er ansvarlig for en gjeld på kr 75 330 som hun ikke hadde hatt dersom informasjonen ved kjøpet hadde vært korrekt. Sameiets fremtidige fellesutgifter vil øke tilvarende ved for eksempel fremtidig vedlikeholdsbehov, sammenlignet med en situasjon hvor sameietikke hadde hatt slik gjeld. Også ved videresalg vil en fellesgjeld redusere omsetningsverdien.

Det er ikke korrekt, som anført av innklagede, at klagerens budgivning var upåvirket av forutsetningen om at det ikke var fellesgjeld i gården. Dette var tvert imot et element som gjorde kjøpet attraktivt. Klageren ville selvsagt hensyntatt en opplysning om fellesgjeld ved budgivningen. Klageren var bistått av sin far, som har yrkeserfaring fra eiendomsbransjen og derfor opptatt av dette forholdet.

Påstanden om at klageren ville kjøpt for samme pris om hun hadde mottatt korrekt informasjon er basert på en rettslig misforståelse. Dette er et argument som eventuelt kunne vært relevant i en tvist mellom kjøper og selger, i forholdet til eiendomsmegleren som ikke er part i avtalen, er dette synspunktet ikke treffende. Når innklagede som tredjepart påfører klageren en formuesskade, må han erstatte denne, uten hensyn til hva klageren hypotetisk kunne vært villig til å betale for leiligheten. Det avgjørende er at det er direkte årsakssammenheng mellom innklagedes forsømmelse og den formuesskaden klageren er påført. Skaden kan bare utbedres dersom innklagede erstatter denne andelen av fellsgjelden per kontraktsdato.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder manglende opplysninger om andel fellesgjeld.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Det er i salgsoppgaven gitt uriktige opplysninger om fellesgjelden.

Innklagede har kontaktet forretningsføreren i sameiet for å få informasjon om bl.a. fellesgjeld. Sameiet er kontaktet ved brev av 6. juni 2006. Innklagede hadde til tross for at han ikke hadde fått noe svar fra sameiet, utformet salgsoppgaven. Det er ikke sagt uttrykkelig i salgsoppgaven at slike opplysninger ikke er mottatt fra forretningsføreren. Dette skulle vært gjort, jfr. emgll. § 3-7 som bl.a. sier «Har megleren ikke foretatt innhenting og kontroll av nødvendige opplysninger, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette».

Kontraktsmøtet ble utsatt fra uke 34 til den 31. august 2006 fordi klageren ikke hadde mottatt kontraktsbilagene i forkant av møtet. Det var først da klageren fikk oversendt disse at hun ble gjort kjent med at det var fellesgjeld på leiligheten hun hadde kjøpt.

Innklagede har ved dette opptrådt uaktsomt og må erstatte det tap som klageren har lidt som følge av denne forsømmelsen. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til det økonomiske tapet, da det ikke er gitt opplysninger som gjør det mulig å si hva som er klagerens relevante økonomiske tap.

Konklusjon

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og må erstatte det tap som klageren har lidt som følge av forsømmelsen.

Oslo, den 26. mars 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant