Klage nr:
198/07

Avgjort:
13.02.2008

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
Din Eiendom AS
Saksfremstilling:

Klageren var budgiver på en eiendom som innklagede hadde salgsoppdrag på.

Klageren mener innklagede har opptrådt kritikkverdig under gjennomføringen av budrunden.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Høsten 2007 var klageren på visning i en leilighet som innklagede hadde salgsoppdrag på. Den 19. september var klageren på ny visning i leiligheten. Innklagede informerte at det var kommet et bud på kr 2 700 000 med akseptfrist den 21. september 2007 kl 10.

Den 20. september ringte klageren til innklagede og forklarte at han var interessert i leiligheten, og ønsket å legge inn bud. I forståelse med innklagede la klageren inn bud på kr 2 800 000. Innklagede uttrykte at det kunne hende at dette budet ble akseptert av selgeren. Den 21. september kl 0920 fikk klageren en sms fra innklagede om at det var kommet bud på kr 2 870 000 med akseptfrist kl 10. Klageren ringte innklagede ca kl 0930, og sa at han ville inngi bud på kr 2 900 000. Klageren fikk da opplyst at innklagede måtte vente til kl 1015 med å legge inn bud, da innklagede satt i et møte eller på annen måte var forhindret frem til da.

Partene snakket så med hverandre kl 1015, og innklagede opplyste at leiligheten var solgt for kr 2 990 000. Innklagede kunne da opplyse at dette angivelig var et fastprissalg – og at førstemann som bød kr 2 990 000 ville få tilslaget. Klageren var innstilt på å betale mer enn sitt bud på kr 2 900 000 mill, og var dessuten villig til å strekke seg over kr 2 990 000 mill.

Klageren mener at budgivningen ikke er i samsvar med kravet til god meglerskikk. Klageren ble ikke under visning eller i budprosessen informert om at det var et fastprissalg – tvert imot ble han invitert inn i en budgivningsprosess på vanlig måte. Videre foregikk vitterlig salget som budgivning, og ikke som noe fastprissalg. For klageren fremstår det slik at han kan ha blitt brukt i prosessen, noe som bekreftes av at hans bankforbindelse aldri ble kontaktet for å undersøke om finansieringen var i orden. Klageren hadde neppe noen reelle muligheter til å få kjøpe leiligheten da innklagede ikke sjekket hans finansiering.

Det fremstår dessuten som brudd på god meglerskikk at innklagede ikke ville motta klagerens bud før etter en pause. Når partene så kom i kontakt med hverandre, var eiendommen solgt. Innklagede har ikke kunnet påvise «svært gode grunner» for ikke å formidle et bud umiddelbart etter at det kom inn.

Innklagede hevder at salget hele tiden var et fastprissalg, og at interessentene var informert om at førstemann som bød fastprisen, ville få tilslaget. Klageren er sterkt uenig i denne fremstillingen, og innholdet i begrepet «fastpris» ble heller ikke klarlagt for klageren av innklagede.

Innklagede hevder at et nytt prospekt og senere annonsering klargjorde at det var et fastprissalg. I salgsoppgaven som klageren mottok, fremgikk det intet om fastpris. Dersom dette senere er endret, har klageren fått tilstrekkelig informasjon om det. Dette fritar uansett ikke innklagede for brudd på god meglerskikk. Samlet sett innebærer innklagedes opptreden brudd på de etiske reglene for eiendomsmeglere.

Klageren mener han bør holdes skadesløs i saken. Klageren har hatt utlegg og advokatutgifter i saken med kr 4 000 som han ønsker dekket av innklagede. Advokatutgiftene utgjør kr 3 750 inkludert mva., og de egne utleggene i saken er på kr 250.

Innklagede anfører:

Den aktuelle leiligheten ble lagt ut for salg med annonser den 7. august og deretter den 28. august 2007. Visninger ble holdt den påfølgende dagen etter annonsering, og det var satt en prisantydning til kr 2 990 000. Til tross for en rekke interessenter ble detikke inngitt bud etter de første visningsrundene. Klageren var også til stede på en av de første visningene.

Ettersom leiligheten ikke ble solgt, ble det besluttet å legge den ut med fastpris til kr 2 990 000. Det ble i den sammenheng utarbeidet nye salgsoppgaver der det helt klart fremgår at boligen selges for fastpris. Videre ble leiligheten annonsert på nytt, både på internett og i avisen. Det fremgikk her at leiligheten var lagt ut med fastpris.

Det ble avholdt ny visning, og klageren møtte sammen med sin kone. Følgelig må klageren ha sett annonsen, enten på internett eller i avisen. I annonsen fremkom dette klart, da øvrige eiendommer gjerne opererer med en prisantydning, mens leiligheten var markedsført med en konkret pris.

Samtlige som var på visning, fikk tildelt den nye salgsoppgaven. Klageren hadde en lengre samtale med innklagede. Dagen etter var klageren innom innklagedes kontor. Etter en lengre samtale la klageren inn bud på kr 2 800 000 med akseptfrist dagen etter kl 10, fordi selgeren nok ikke ville akseptere denne prisen. Det ble også påpekt at klageren kunne få leiligheten til fastprisen på kr 2 990 000. Dagen etter økte den andre interessenten sitt bud til kr 2 870 000, og dette ble meddelt klageren. Han økte sitt bud til kr 2 900 000. Innklagede skulle i et møte som ville vare frem til
kl 10, og det ble bedt om at akseptfristen ble forlenget til kl 1015, noe som ble akseptert av klageren. Det er ikke riktig at innklagede ikke ville motta budet – dette ble også videreformidlet via sms, jf. logg. Den andre interessenten gav deretter beskjed om at han ønsket å kjøpe eiendommen til fastpris.

Det er i utgangspunktet selgers privilegium å akseptere eller forkaste ethvert bud. I nærværende sak er det imidlertid tale om fastpris, og selgeren har følgelig gitt et tilbud. Klageren hevder at han ikke var gjort kjent med at eiendommen skulle selges til fastpris, og i alle fall ikke innholdet i begrepet fastpris.

Innklagede avviser at klageren ikke hadde like muligheter som øvrige interessenter til å få kjøpt leiligheten. Anførslene om manglende undersøkelse vedrørende klagerens finansiering avvises. Det avvises dessuten at innklagede har opptrådt i strid med de etiske reglene. Innklagede avviser for øvrig klagerens krav om dekning av advokatutgifter.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen dreier seg om misnøye med budprosessen.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at en eiendomsmegler ikke har en alminnelig plikt til å sjekke en budgivers finansiering.

Det er ikke noe forbud mot å legge inn bud under den angitte fastprisen.

I tilfeller der det verserer ulike versjoner av salgsoppgaven, må eiendomsmegleren forsikre seg om at budgiver legger inn bud på bakgrunn av korrekt salgsoppgave. I dette tilfellet har imidlertid den aktuelle eiendommen også blitt annonsert med fastpris. Slik Reklamasjonsnemnda ser saken, har klageren fått informasjon om at boligen skulle selges til fastpris. Hvorvidt klageren har forstått betydningen av dette, må være klagerens risiko.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 13. februar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Foreningsrepresentant