Klage nr:
199/07
Avgjort:
27.02.2008
Saken gjelder:
Misnøye med meglers saksbehandling. Krav om nedsettelse av meglers vederlag/krav på utlegg
Foretakets navn:
Fokus Krogsveen Nylander AS Moholt
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Oppdrag er inngått 11. juni 2007. Hun var misfornøyd med innklagedes arbeid med oppdraget og sa opp dette. Oppsigelsen er skriftlig bekreftet fra klageren 20. oktober 2007. Hun fikk deretter en oppgjørsoppstilling datert 26. oktober 2007 på kr 49 353,75.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører at innklagede har sendt henne en alt for høy regning. Regningen samsvarer med oppdragsskjemaet, men hun har sagt opp innklagede på grunn av udugelighet og ønsker derfor ikke å betale så mye.
Klageren kom i kontakt med innklagede etter initiativ fra klagerens kunderådgiver i banken. Oppdragsskjema ble undertegnet 11. juni 2007. Klageren mottok kopi av oppdragsskjemaet fra innklagede og ser der at siste side ikke gjelder hennes eiendom, men eiendommen til en annen kunde som hadde interesse for klagerens bolig, men som ikke ville betale prisantydning. Innklagede mottok ikke bud, verken fra denne interessenten eller andre, så det ble svært negativt for klageren å få høre at ingen var interessert i eiendommen, at prisen var for høy og at det er for mye støy der.
Manglende tilbakemelding etter 24-timers fristens utløp mener klageren ikke går an. Innklagede har unnlatt å ringe klageren etter hver eneste av de tre visningene. Likevel store beløp i honorar og betaling av kommunal avgift.
Klageren ønsker Reklamasjonsnemndas gjennomgang av saken.
Til tross for oppsigelse og avgitt regning til klageren, har innklagede fortsatt salgsoppgaven hengende rundt om på sine filialer. Klageren har fått oppringning fra to potensielle interessenter som har fått tak i salgsoppgaven, men ikke kan finne annonsen på finn.no. Klageren synes at dette også er en sånn slendrian som ikke går an, da det jo er en lov som sier at dersom kunden skifter meglerforetak, så skal han betale provisjon til både tidligere og ny megler dersom budgiver som aksepteres av selgeren har sett og fått info via første megler. Da blir det vanskelig når første megler ikke fjerner salgsoppgaven.
Av vedlegg til klagen fremgår bl.a.:
Klageren trodde at meglingen med fotografering og visning skulle komme raskt i stand da hagen var på sitt vakreste. Hun ble ganske overrasket da innklagede skal ha ment at fotografering var greit, men at visninger ikke skulle påbegynnes før til høsten, etter skolestart. Klageren hadde ingen erfaring tok hun dette «for god fisk» selv om hun protesterte litt og ønsket snarlig iverksetting da hun skal flytte inn i ny leilighet 1. kvartal 2008. Første visning ble ikke berammet før 28. august da hagen, rosene og trærne allerede hadde begynt å få høstglød.
Klageren valgte å ikke være til stede på visning. Da det er to uteleieenheter med forskjellig adkomst, hadde klageren spurt om det ikke kunne være to meglere til stede dersom noen ønsket å bli fulgt dit for visning. Den ene megleren dukket ikke opp til visningen.
Av klagerens senere brev fremgår bl.a.:
Innklagede har tinglyst urådighet på eiendommen den 17. august 2007, uten å gjøre klageren oppmerksom på det. Etter skriftlig oppsigelse, samt møte med saksbehandleren og daglig leder, har det vært umulig å komme i gang med ny megler da innklagede ikke fjernet salgsoppgavene og urådighetstinglysingen som gjelder boligen. Innklagede var først villig til å fjerne denne først etter innbetaling av kr 49 353,75. Klageren sendte beløpet omgående via nettbank til innklagedes konto og mailet daglig leder om dette. Klageren anfører at hun derved ikke har noen mulighet til å få satt ned prisen på oppdraget selv om innklagede ikke har gjort jobben sin og forspilt tiden slik at prisfallet får store konsekvenser for klageren. Boligen averteres nå med en prisantydning somer kr 300 000 lavere.
Klageren ber Reklamasjonsnemnda om å behandle saken slik at hun om mulig kan få tilbakebetalt noe, om ikke hele, meglerhonoraret. Klageren må også betale meglerhonorar til ny megler.
Tidspunktet for beslutningen om å sende saken til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester var etter tredje visning, da det hadde gått nesten en uke uten at klageren hadde fått tilbakemelding. Hun ringte selv til innklagede etter nesten en uke og innklagede sa da at det ikke var kommet inn noen bud, men at han trodde det kunne komme i løpet av noen dager. Klagerne mente dette var lite sannsynlig og spurte når neste visning ville være. Innklagede svarte da at hun ikke ville sette opp noen ny visning.
Klageren anfører at innklagedes daglige leder anbefalte at hun burde fortsette med innklagede som megler og at han ville foreslå å vente til over nyttår 2008 og at de sikkert da ville kunne selge huset til kr 4 mill. Dette synes klageren var vågalt sagt med tanke på den videre utvikling i boligmarkedet. Ny megler har solgt eiendommen for kr 3 770 000. Dette er 680 000 under den første prisantydningen innklagede ga og kr 430 000 under neste prisantydning. Klageren har måttet si opp sine leieboere med kort frist og må ta med i betraktning at de sannsynligvis vil klage skriftlig på oppsigelsen, da de allerede har klaget muntlig. Klageren må da ta saken til tingretten for å frigjøre hybelleilighetene da kjøperen vil ha huset uten leieboere, møbler og hvitevarer. Dette vil også medføre store utgifter for klageren. Klageren vil frem til at innklagedes sommel og manglende engasjement i hennes boligsalg fra starten av har påført henne stort økonomisk tap og ergrelser og problemer, både for henne og for leieboerne.
Innklagede anfører:
Innklagede forstår klageren slik at hun anser seg berettiget til redusert regning fordi hun valgte å si opp oppdragsavtalen med innklagede før handel var kommet i stand.
Det er sikker rett at megleren har krav på å få dekket sine utlegg også når oppdragsgiveren velger å avslutte oppdragsavtalen ved oppsigelse. Innklagede kan ikke se at noe av det klageren anfører skulle tilsi at hun ikke skal refundere innklagede de utlegg han har hatt på hennes vegne.
Klageren oppgir at regningen hun har mottatt er i samsvar med det som ble avtalt. Når klageren ønsker lavere regning, er det fordi hun ikke var fornøyd med innklagedes utførelse av oppdraget; hun har ingen ting å utsette på hans beregning av kravet.
Slik innklagede forstår eiendomsmeglingsloven § 4-6, hjemler denne kun nedsettelse av provisjon og ikke nedsettelse av de utlegg innklagede har hatt på vegne av selgeren. Videre er innklagede av den oppfatning at innklagede utførte oppdraget på en god og samvittighetsfull måte. Han har hele veien hatt klagerens interesser for øyet. Innklagede kan ikke se at det er noe grunnlag for klagerens krav, verken rettslig eller faktisk.
Klageren ønsket i utgangspunktet at eiendommen skulle legges ut for salg kort tid etter at oppdragsavtale ble inngått den 11. juni 2007. Av erfaring vet innklagede at eiendomsmarkedet er roligere om sommeren og at det normalt er gunstigere å vente til august måned med å legge en ny bolig ut for salg. Etter anbefaling fra saksbehandleren ble det derfor enighet om å vente med salget til over sommeren.
Innklagede startet forberedelsene til salg i juni og fotografering fant sted den 15. juni 2007. Boligsalgsrapport forelå den 14. juni. Klageren var imidlertid ikke helt fornøyd med takstmannens rapport og ønsket å utbedre noen av de forhold han hadde beskrevet som mangelfulle. Klageren ønsket blant annet å reparere en sprekk i muren både for å få en bedre rapport og for at boligen skulle ta seg bedre ut på visning. Klagerne leide inn håndverkere og fikk i løpet av august utført diverse utbedringer og korrigertboligsalgsrapporten. Til dette medgikk nødvendigvis en del tid. Når første visning ikke fant sted før 3. september, skyldes det at klageren ikke var ferdig med utbedringene tidligere.
Klageren mener at innklagede satte prisantydningen på boligen for høyt og at dette påvirket salgsprosessen negativt. Innklagede satte i oppdragsskjemaet en prisantydning på kr 4 200 000. Den 14. august var innklagede hjemme hos klageren for å gå gjennom salgsoppgaven med henne. På dette møtet uttrykte klageren misnøye med prisantydningen. Klageren hadde på dette tidspunktet brukt en del penger på utbedring av boligen og mente at dette burde hensyntas i verdivurderingen. Etter klagerens ønske ble prisantydningen justert opp til kr 4 450 000.
Klageren hevder videre at hun har fått for dårlig oppfølging fra innklagede, først og fremst med hensyn til tilbakemeldinger etter visning. Klagerne ønsket ikke selv å være til stede på visningene, men var svært bestemt med hensyn til hvordan hun ønsket at meglerne skulle opptre på visning. Hun ønsket også at det skulle være to meglere til stede på visningene, slik at den ene kunne stå i underetasjen og vise frem boligens to utleieenheter. Innklagede etterkom klagerens ønske og en visningsassistent ble plassert i underetasjen på den første visningen. Det var i denne forbindelse at visningsassistenten kom i prat med leietakeren som var hjemme under visningen. Det ville vært kunstig å avvise leietakeren. Innklagede var heller ikke kjent med at klageren hadde et dårlig forhold til leietakeren. Dette førte til at klageren før neste visning instruerte meglerne om å holde seg på kjøkkenet og ba om at visningsassistenten kun på spørsmål fra interessentene skulle følge dem ned i underetasjen for besiktigelse av utleieenhetene. Innklagede etterkom ønskene.
Når det gjelder klagerens påstand om manglende tilbakemelding etter visning, vil innklagede bemerke at han ringte klageren etter hver visning for å fortelle at visningen var avsluttet og at hun kunne komme hjem. Klageren ble samtidig informert om hvordan visningen hadde forløpt, hvor mange som hadde kommet, hvor mange som hadde skrevet seg på listen m.v. Utover dette kontaktet innklagede klager når hun hadde opplysninger å formidle. I løpet av den tiden oppdraget varte, var innklagede hjemme hos klageren ved flere anledninger for å snakke om tilretteleggingen av salget.
Mailkorrespondanse som er logget på saken, viser at det lenge var en nær og god dialog mellom innklagede og klageren, men at det synes å ha kommet til et slags vendepunkt etter den episoden som refereres over hvor visningsassistenten hadde en samtale med klagerens leietaker.
Innklagede har full forståelse for at enkelte oppdragsgivere har ønske om eller mer behov for oppfølging enn det som er vanlig. Klageren har fått tettere oppfølging av innklagede enn det som normalt gis. Innklagede kjenner seg derfor ikke igjen i klagerens beskrivelser.
På denne bakgrunn avvises klagen da innklagede ikke kan se at det er grunnlag for å etterkomme krave tom at han skal frafalle sitt krav på utleggsdekning.
Klagerens ytterligere anførsler:
Når en huseier skal selge huset sitt, vil vedkommende gjøre alt for å fremstille eiendommen sin så attraktiv som mulig. Mange bruker bl.a. styling inne til dette formål. Når det gjelder klagerens bolig, er også utearealene en viktig del av det attraktive ved eiendommen. Klageren hadde brukt gartnertjenester for å vise hvor vakker eiendommen er utendørs. Klageren tok kontakt med innklagede i månedsskiftet mai/juni fordi hun ville at salgsprosessen skulle iverksettes så fort som mulig og selvsagt med takstmann, fotografering og alt som må til for å legge et salgsobjekt ut for salg. Klageren ble ikke, før hun undertegnet oppdragsskjemaet, gjort oppmerksom på at innklagede har en policy som går på at man ikke skal selge bolig om sommeren, men omhøsten. Andre meglerfirmaer i området har fullt salgsarbeid hele sommeren og et meget godt salg sommeren 2007. Dersom klageren hadde fått vite at innklagede ikke ville legge hennes bolig ut for salg før i september, hadde hun engasjert et annet eiendomsmeglingsfirma.
Klageren anfører at hun flere ganger ba om at salget måtte settes i gang snarest, men ble forklart at dette ikke var smart fordi «alle» var på ferie. Innklagede skulle også reise på ferie like etter at oppdragsskjemaet var undertegnet, og hun måtte vente på måfå og ble skyldig i å ringe og forstyrre saksbehandleren i ferietiden da hun ikke visste hvor lenge han skulle være borte. Alt det som ellers nevnes om at klageren var enig i og fornøyd med salgsoppgaven og at hun hadde satt i gang med å justere en av feilene som takstmannen hadde funnet på grunnmuren, skulle bare mangle. Klageren gjorde alt for å samarbeide så godt som mulig og gjøre sitt for at huset skulle være så attraktivt og feilfritt som mulig.
De episodene som nevnes om at klageren ønsket to meglere da det var tre leiligheter som skulle vises, bure vært planlagt av innklagede selv. Det føles ikke trygt at en megler skal kunne holde oppsikt med kundens eiendeler under visning når det er tre boenheter og gjester etterlates uten tilsyn i boligene. Klageren foreslo at begge meglerne skulle oppholde seg i hennes leilighet fra starten av visningen. Dette fordi hun mente det måtte være bedre for interessentene å bli fulgt ned til sokkelleilighetene av en av meglerne. Dersom dette oppfattes som om hun syntes innklagede hadde uprofesjonell tilnærming til jobben sin, så stemmer dette. Hun synes hele opplegget var tilfeldig og dårlig planlagt. Klageren følte seg dårlig ivaretatt og satt helt utenfor når det gjaldt å få satt i gang salgsprosessen på det tidspunktet hun selv hadde ønsket. Denne følelsen ble forsterket da det i løpet av ventetiden ble klart at boligprisene var i fritt fall, noe de ikke var da hun ønsket at boligsalget skulle starte.
Det er ikke riktig at klageren fremmet forslag om å heve prisantydningen fra takstpris kr 4 200 000 til kr 4 450 000. Det ble gjort ene og alene av innklagede selv. Derimot var det klageren som etter å ha sett at boligprisene raste mer og mer foreslo at prisantydningen skulle settes ned og lik taksten på boligen, kr 4 200 000. Klageren oppfattet det som at innklagede var enig i dette.
Klageren tror at den høye prisantydningen også hadde en stor rolle i mangel på bud fra publikum.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Når det gjelder salgstidspunktet, fremstiller klageren prosessen nå i ettertid som om innklagede ensidig har bestemt tidspunktet i strid med klagerens interesser. innklagede stiller seg uforstående til denne beskrivelsen, idet salgstidspunktet i tråd med vanlig prosedyre var undergitt en helhetsvurdering hvor klagerens interesser var bestemmende for resultatet. Ved oppdragsinngåelsen den 11. juni informerte saksbehandleren om at han skulle ha ferie i fire uker fra 6. juli. Dersom det hadde vært avgjørende for kunden å legge eiendommen ut for salg i denne perioden, ville det vært nærliggende å overlate oppdraget til en kollega ved kontoret. Men i stedet var det forhold som gjorde at man fant det hensiktsmessig å vente, blant annet boligsalgsrapporten av 14. juni som førte til at klageren ønsket å foreta noen utbedringer. Videre var det nødvendig å hensynta at klageren allerede hadde kjøpt ny prosjektert leilighet, hvor overtakelsestidspunktet var anslått til første kvartal 2008, idet alt for lang tid til overtakelse kan redusere antallet interessenter.
Likeledes var prisantydningen gjenstand for drøftelse mellom innklagede og klageren, og klageren hadde med bakgrunn i påkostningsarbeidet på eiendommen en bestemt oppfatning av hva eiendommen var verdt. Megleren må vokte seg for å sette en prisantydning lavere enn hva oppdragsgiveren vilakseptere, og man var enige om å forsøke med kr 4 450 000. Klageren ga senere uttrykk for at hun ønsket å redusere prisantydning og det medfører riktighet at innklagede var enig i at dette var fornuftig.
Innklagede beklager at klageren sitter igjen med en negativ opplevelse etter dette salgsoppdraget, men avviser at det er grunnlag for å kreve at innklagede i tillegg til ikke å ha fått noen godtgjørelse for sitt arbeid, skal dekke påløpte utlegg i saken.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Da klageren kjøpte sin nåværende enebolig skjedde visningen fra september frem til og med november. Overtakelse var satt til 1. mai året etter. At klageren da ville starte salgsprosessen allerede i juni 2007, synes hun ikke var noe for tidlig.
Klageren imøtegår det som skrives om at hun hadde en bestemt oppfatning av hva boligen var verdt. Hun har ingen bakgrunn i verdiprising av eiendom, så hun kunne bare opplyse om hva hun selv hadde betalt for eiendommen og vise til regninger for utført påbygging og oppussing. Taksten ble satt av en gruppe hos innklagede og klageren fikk vite beløpet av saksbehandleren. Prisantydningen ble satt av innklagede. Klageren hadde ingen medvirkning i fastsettelsen av denne. Klageren ønsker honoraret tilbakebetalt. Meglers prisvurdering av 30. april 2007 er på
kr 4 000 000 – 4 200 000, ifølge vedlagt dokumentasjon.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Det er ikke belastet vederlag til innklagede. Beløpet kr 49 353,75 som klageren er fakturert, er utlegg i saken.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om tilbakebetaling av hele eller deler av utlegg i saken.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Rent generelt vil Reklamasjonsnemnda slå fast at det er oppdragsskjemaet som regulerer hva megleren har krav på i honorar og hvilke utlegg han kan få dekket. I denne saken har klageren anført at innklagedes avregning er i tråd med det inngåtte oppdraget. Det er ikke krevd eller betalt honorar i saken, kun utlegg er fakturert.
Ifølge emgll. 1989 § 4-6 første ledd kan «Vederlagskravet … settes ned eller helt falle bort dersom foretaket vesentlig har tilsidesatt sine plikter … «. Verken eiendomsmeglingslovens tekst eller forarbeidene til denne, presiserer hva som menes med «vederlagskravet». En naturlig forståelse av ordlyden er imidlertid at den bare omfatter vederlagskravet slik det fremgår av oppdragsskjemaet punkt 4, jf. også Karl Rosén og Dag Torsteinsen Eiendomsmegling – rettslige spørsmål s. 272. Dette innebærer at bestemmelsen ikke gir grunnlag for å kreve justering av oppdragsgiverens plikt til å betale dokumenterte utlegg i henhold til oppdragsskjemaets punkt 5.
Klageren anfører at innklagede til tross for at oppdraget var sagt opp, har unnlatt å fjerne salgsoppgaven fra utstillingene i sine filialer. Det er etter Reklamasjonsnemndas syn viktig at megleren fjerner salgsoppgaven så fort oppdraget er sagt opp. Imidlertid kan det synes som om klageren har misforstått meglerens rett til provisjon etter emgll. 1989 § 4-2 (2) idet denne bestemmelsen gjelder noen «som megleren har forhandlet med i oppdragstiden» eller «som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra megleren i oppdragstiden.»
Når det gjelder klagerens påstand om at innklagede har tinglyst en urådighet på eiendommen uten hennes medvirkning, medfører dette ikke riktighet. For at en slik erklæring kan tinglyses, må den underskrives av hjemmelshaveren til eiendommen. Reklamasjonsnemnda går ut fra at det er klageren som sto som hjemmelshaver, selv om slik dokumentasjon ikke er fremlagt.
Reklamasjonsnemnda ser at en kort tilbakemelding etter visninger er av stor interesse foroppdragsgiveren. I denne saken hevder innklagede at han har kontaktet klageren rett etter visningen for bl.a. å informere om hvor mange interessenter som var til stede og som skrev seg på visningsliste. Han har imidlertid ikke imøtegått klagerens påstander om manglende oppfølging etter utløpet av 24-timers fristen. Nemnda har ikke grunnlag for å kritisere innklagede på dette punktet, da det tydeligvis ikke har vært noen aktuelle budgivere å gi informasjon om. Imidlertid ville en tilbakemelding om dette også vanligvis være av interesse for selgeren.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 27. februar 2008
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |