Klage nr:
200/07

Avgjort:
13.02.2008

Saken gjelder:
Feil/mangelfulle opplysninger

Foretakets navn:
Garanti Eiendomsmegling Trondheim
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede.

Klageren mener at innklagede ikke har gitt korrekte opplysninger vedrørende andel fellesgjeld.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede i januar 2007, med overtakelse i februar. I salgsoppgaven var det opplyst at andel fellesgjeld for klageren var kr 534 483, og de månedlige felleskostnadene beløp seg til kr 5 079. I forbindelse med borettslagets generalforsamling, ble klageren oppmerksom på at hans andel fellesgjeld var økt med kr 27 100, slik at beløpet var på kr 561 583. Klageren gjorde en del undersøkelser, og fant ut at beløpet stemte pr 31. desember 2005, og at lagets totale fellesgjeld var på kr 26 mill. Lagets fellesgjeld var på kr 27,5 mill den 2. februar 2006, og dokumentet er datert 27. september 2006.

På bakgrunn av opplysningene fra forretningsføreren om at lagets fellesgjeld hadde økt med kr 1 500 000 pr 2. februar 2006, og uten at det var oppgitt at klagerens andel av gjelden var økt, burde det ringt en bjelle hos innklagede. I årsberetningen for 2005, står det at lagets fellesgjeld er avdragsfritt i fem nye år. Disse opplysningene fremgikk av salgsoppgaven. Det var imidlertid ikke opplyst at låneopplysningene for andelen var fra 31. desember 2005. Klageren hadde derfor ikke forutsetninger for å kunne kjenne til at tilleggslånet ikke var inkludert i den angitte fellesgjelden.

Klageren ønsker å få erstattet økningen i fellesgjelden på kr 27 100 pluss renter. Klageren krever også betaling for den tid han har brukt på saken.

Innklagede anfører:

Innklagede inngikk salgsoppdrag den 17. juli 2006. Det ble innhentet opplysninger fra forretningsføreren på vanlig måte. Boligen ble annonsert, og den 11. januar 2007 aksepterte selgeren bud fra klageren på kr 1 270 000.

I opplysningene fra forretningsføreren ble det oppgitt at andel fellesgjeld for klagerens leilighet var på kr 535 483, altså det samme beløpet som ble oppgitt i salgsoppgaven. Det følger av brevet fra forretningsføreren at opplysningen var pr 31. desember 2005. Forretningsføreren oppgav at borettslagets samlede gjeld var på kr 27,5 mill pr 2. februar 2006 mot kr 26 mill pr 31. desember 2005. Hvorvidt dette påvirker klagerens andel av fellesgjelden, fremgikk ikke.

Ved senere henvendelse til forretningsføreren, ble det oppgitt at bakgrunn for økningen var en beslutning om refinansiering som ble fattet den 10. januar 2006. Borettslaget var i en prosess med utbygger i forbindelse med hvem som skulle betale leie av parkering. Dette resulterte i et rettsforlik hvor borettslaget skulle betale utbyggeren
kr 853 350. Borettslagets styre gikk gjennom mulighetene for å dekke kostnaden, og kom frem til at det beste var at felleslånet ble refinansiert. Det var imidlertid overkurs på det gamle lånet, så den totale gjelden økte fra kr 26 mill til
kr 27,5 mill. At borettslaget var i en tvist med utbyggeren var ukjent for innklagede på salgstidspunktet. Selgeren hadde også krysset av for «nei» i sitt egenerklæringsskjema vedrørende eventuelle tvister.

I salgsoppgaven fremgår det at månedlige felleskostnader for den aktuelle andelen er kr 5 079. Beløpet er korrekt og også uforandret i dag ca. ett år etter kjøpet fant sted. Årsaken er at borettslagets lånebetingelser er bedre. Overkursen fremkom ikke i regnskapet som en del av fellesgjelden, men andelseierne kommer likevel ikke dårligere ut av det som følge av realiseringen.

Som nevnt var borettslaget i en prosess mot utbyggeren, og i etterkant har det vist seg at utbyggeren hadde et rettmessig krav mot laget. Andelseiernes formue er ikke endret som følge av at kravetinnfris.

Innklagede har videreformidlet opplysninger om fellesgjelden som er oppgitt av forretningsføreren. Innklagede har i salgsoppgaven lagt ved protokoll fra den siste generalforsamlingen, samt budsjett for 2006 med refinansieringsplan. Innklagede kan ikke se å ha opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren påpeker at andel fellesgjeld er oppgitt å være kr 535 483, men det fremgår ikke at opplysningen stammer fra 31. desember 2005. Klageren mener å ha blitt villedet til å tro at dette var det reelle beløpet. Det ble heller ikke opplyst at fellesgjelden var endret underveis. Det burde være innlysende for innklagede at andelseierne blir ansvarlig når borettslaget øker fellesgjelden med kr 1,5 mill. Klageren mener at innklagede burde undersøkt dette nærmere når han fikk opplysningene av forretningsføreren. Innklagede burde undersøkt hos forretningsføreren hvor stor økning klagerens andel ville få.

Klageren stiller seg uforstående til at innklagede var ukjent med tvisten mellom borettslaget og utbyggeren. I styrets årsmelding for 2005 står det utførlig beskrevet at borettslaget hadde vært i en tvistesak, og at partene hadde inngått et rettsforlik. Årsmeldingen var inntatt i salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om mangelfulle opplysninger vedrørende økning i andel fellesgjeld.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Opplysningene om andel fellesgjeld var gamle da salget fant sted. Etter Reklamasjonsnemnda oppfatning skulle innklagede ha spesifisert at andel fellesgjeld var oppgitt pr 31. desember 2005.

I brev fra forretningsfører fremgår det at borettslagets fellesgjeld har økt fra 26 mill pr. 31. desember 2005 til 27,5 mill pr. 2. februar 2006 – altså lenge før salget fant sted. Innklagede skulle undersøkt hvordan denne økningen av borettslaget fellesgjeld ville påvirke fellesgjelden på den aktuelle andelen. Salgsoppgaven oppgir imidlertid de korrekte månedlige felleskostnadene, også etter økningen av fellesgjelden.

Tvisten mellom utbygger og borettslaget er omtalt i dokumentasjonen som er innhentet fra forretningsføreren, noe som innebærer at innklagede ikke kan høres med at han var ukjent med muligheten for økningen i fellesgjelden. Innklagede hadde dermed en oppfordring til å undersøke nærmere om den oppgitt fellesgjelden var riktig.

Da felleskostnadene er riktig oppgitt har ikke Reklamasjonsnemnda grunnlag for å si om det foreligger et økonomisk tap som kan kreves erstattet, og hvor stor en eventuell erstatning skulle være.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 13. februar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant