Klage nr:
20/07

Avgjort:
02.05.2007

Saken gjelder:
Manglende opplysninger om sosialboliger

Foretakets navn:
Notar Eiendom Kristiansund AS
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en bolig gjennom innklagede som megler med overtakelse i midten av juli 2005. Kjøpekontrakt ble inngått 1. juli 2005. Huset har senere vist seg vanskelig å selge.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en bolig gjennom innklagede som megler med overtakelse i midten av juli 2005. Huset er blitt forsøkt solgt gjennom et annet meglerforetak i perioden november 2005 til juli 2006. Høyeste og eneste bud i perioden var på kr 1 700 000.

Årsaken til tapet skyldes ifølge klageren at prisantydning ikke reflekterte den virkelige verdien da sosialboliger som nærmeste nabo og problemer med noen av beboerne gjør folk i byen skeptiske til å kjøpe huset. Dette er et problem som er kjent i byen. Dette var ikke opplyst i salgsoppgave eller fra innklagedes side og kom som en overraskelse. I gata ovenfor er det helt andre priser. Markedet i byen har vært i bedring, så klageren hadde håpet at dette skulle gå bra, men det har det ikke gjort så langt. Klageren var innflytter og visste ikke om dette forholdet. Han mener det burde vært omtalt i salgsoppgaven. De ble heller ikke nevnt av innklagede eller selger før klageren hadde betalt og flyttet inn i huset. At det var kommunale boliger var ikke vanskelig å se, men klageren trodde de fleste som bodde der var pensjonister. Det var også tilfellet, men ikke i de nærmeste rekkehusene til klagerens nye hus. Han hevder derfor at han ble lurt. Klageren hadde før kjøpet gitt bud på tre boliger som alle gikk langt over prisantydning og at klageren dermed hadde grunn til å tro at prisantydningen reflekterte verdien på boligen.

Klageren sitter igjen med et tap på minst kr 250 000, samt utgifter til eiendomsmegler. Dette er utgifter klageren mener innklagede/selger/forsikringsselskap må dekke. Hvis ikke må det oppfattes som om det er helt ok å gjøre det samme som forrige selger.

Følgende er gjort i saken:

– klageren har sendt klage til eierskifteforsikringen som ikke ga medhold

– problemstillingen er sendt over til Forbrukerrådet som ga klageren medhold på bakgrunn av de opplysningene klageren ga

– klageren har sendt klage til forsikringsklagekontoret

– klageren har sendt klage til innklagede

Innklagede anfører:

Klageren oppsøkte innklagede sommeren 2005 og ga uttrykk for at han måtte skaffe seg bolig raskt. Han opplyste samtidig at han hadde budt på flere hus i området, men ennå ikke fått tilslag. Han ble oppmerksom på denne boligen og ga bud tilsvarende prisantydning kr 1 850 000 (takst kr 1 950 000). Budet kom uten at klageren hadde bedt om visning med innklagede og ble akseptert av selgeren. Kjøpekontrakt ble inngått 1. juli 2005.

I slutten av juli 2006, over ett år etter inngåelse av kjøpekontrakt, fant klageren grunn til å reklamere overfor selgeren ved eierskifteforsikringsselskapet. I desember 2006 tok klageren kontakt med innklagede. Innklagede avviste klagen.

Innklagede påpeker at klageren ved to anledninger har bekreftet at han skjønte at boligene i nedkant av eiendommen var kommunalboliger, bl.a. ut fra en vurdering av deres standard og hager. Han hadde således i det minste en klar foranledning til å undersøke forholdene nærmere dersom han mente at nabolaget var problematisk. Klageren viser til at han ikke varlokalkjent. Dette burde ifølge innklagede ha gitt ham et klarere incitament til å undersøke nærmere. Ved å rette en konkret forespørsel til innklagede kunne eventuelle uklarheter vært avklart. Klagerens uttrykkelige hastverk med å skaffe bolig tyder ifølge innklagede på at han selv valgte å neglisjere dette.

I alle tilfeller har klageren reagert for sent, slik at eventuelle innsigelser er bortfalt. Eiendomsmeglingsloven har ingen bestemmelser i relasjon til tidsfrister for klager fra kjøpere eller selgere av boliger. Det er således alminnelige obligasjonsrettslige rettsgrunnsetninger som gjelder krav som følge av eventuelle feil. Det alminnelige utgangspunktet er at klager/reklamasjoner må skje innen rimelig tid etter at den som vil klage ble klar over forholdene. Klageren har ikke klaget/reklamert innen rimelig tid når han venter over ett år med å ta opp det aktuelle forholdet med innklagede.

Innklagede legger ned påstand om at klageren ikke gis medhold.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder manglende opplysninger om at det som nærmeste nabo var sosialboliger.

Reklamasjonsnemnda ser at det kan være et spørsmål om klageren har reklamert for sent, men antar under en viss tvil at det er reklamert tidsnok.

Om en eiendomsmegler skal bidra til at det i salgsoppgaven fremkommer opplysninger om sosialboliger i nabolaget, beror på om slike opplysninger skal gis i henhold til god meglerskikk, jfr. emgll. § 3-1. Det må bero på en konkret vurdering om opplysninger skal gis. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan det ikke være en alminnelig plikt til å gi opplysninger om at det er sosialboliger i nabolaget. Bl.a. hensynet til beboerne i slike boliger tilsier at en eiendomsmegler ikke har en alminnelig plikt til å gi opplysninger om sosialboliger. Dreier det seg derimot om sosialinstitusjon med natteuro, utuktig virksomhet, bordell, massasjeinstitutt, farlige eller voldelige naboer, kan det nok være en opplysningsplikt for eiendomsmegler. Selger kan i hvert fall i slike tilfeller ha en opplysningsplikt i henhold til avhendingsloven § 3-7, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (4. utg., Oslo 2003) s. 195-196. Også andre forhold, som for eksempel avstanden fra den aktuelle boligen, kjøperens mulighet for å avdekke forholdene m.v., kan være av betydning for eiendomsmeglerens opplysningsplikt. Det er imidlertid ikke for Reklamasjonsnemnda dokumentert at det i denne saken foreligger slike særegne forhold som tilsier at innklagede har en opplysningsplikt om sosialboligene. Kjøperen har dessuten opplyst at han kjente til forhold som kunne indikere at det var sosialboliger i det aktuelle nabohuset. Boligen ble kjøpt for en pris lik prisantydning, men kr 100000 under takst, utenom ordinær visning. Samlet sett tilsier disse forholdene etter Reklamasjonsnemndas oppfatning at innklagede ikke kan holdes ansvarlig for at det ikke ble gitt nærmere opplysninger om sosialboligene.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan det for øvrig være grunn til å stille spørsmålstegn ved klagerens beregning av det tap som han hevder å være påført, men Nemnda går ikke nærmere inn på spørsmålet siden det ikke har betydning for Nemndas konklusjon.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 2. mai 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant