Klage nr:
202/07

Avgjort:
26.03.2008

Saken gjelder:
Manglende opplysninger

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling, Akershus Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klageren ønsket å kjøpe leilighet gjennom innklagede. Salgsstart ble satt til 16. juni 2007. Leiligheten ble solgt før angitt salgsdato og klageren fikk ikke lagt inn bud på den ønskede leiligheten.

Klageren anfører:

Klageren fant en leilighet hun ønsket å kjøpe. Hun fikk opplyst at byggetrinnet skulle legges ut for salg rett etter påske og at det ville bli praktisert «først til mølla-prinsippet» ved salgsstart. Dette innebar at den som kom først den dagen, fikk velge leilighet først. Klageren forhørte seg om hva som var vanlig kø-ordning og satte seg opp på liste for å bli kontaktet så snart leilighetene ble lagt ut for salg.

Klageren så på en annen leilighet i samme prosjekt, lokalisert i 3. eller 4. etasje. Denne var ikke aktuell på grunn av manglende utsikt. I mellomtiden planla klageren hvordan de skulle sikre seg å være først i køen ved salgsstart. Klageren laget et vaktsystem der venner, kollegaer og familie jevnlig kjørte forbi for å se om noen hadde stilt seg i kø fra det tidspunktet da dato for salgsstart ble fastsatt. Salgsstart ble fastsatt til lørdag 16. juni 2007. Fredag kveld parkerte klageren leiebilen sin foran prosjektets kundesenter. Nestemann kom lørdag kl 07.00 og deretter kom det ytterligere en interessent kl. 08.00. Klageren ble avløst og kom tilbake i god tid før salgsstart. Før hun dro hjemmefra, så hun på hjemmesidene at leiligheten hun ønsket var «ledig». Ved utdeling av salgshefte ved salgslokalet sto alle leilighetene som ledige.

Kl. 15.00 den 16. juni 2007 åpnet dørene. Da klageren ytret sitt ønske, forklarte saksbehandleren at denne leiligheten ble solgt dagen før. Da klageren sa hun var først i køen, forklarte saksbehandleren at «Jo, det var et par som hadde kjøpt i (X) som hadde fått forkjøpsrett i dette byggetrinnet. Det hadde ikke blitt noe av de påtenkte 10 etagene i (X), slik at de som hadde kjøpt i de etagene som ikke det ble gitt tillatelse til å bygge hadde fått forkjøpsrett her.»

Klageren bestemte seg for å kjøpe leilighet i 7. etasje, som er helt lik leiligheten i 8. etasje foruten manglende utsikt mot sør.

Klageren tok kontakt med innklagede og prosjektleder. De ble enige om at de skulle høre med kjøperne av 8. etasje om de var villige til å gjøre en byttehandel. Innklagede informerte klageren, etter hennes henvendelse, om at kjøperne av leiligheten ikke ønsket dette.

Klageren mener at innklagede ikke har overholdt sin informasjonsplikt overfor henne og drevet med villedende reklame. Hun sluttet å se på andre leiligheter fordi hun hadde funnet en leilighet som oppfylte hennes kriterier.

Innklagede hevdet at det ikke var en egentlig forkjøpsrett, bare en rett og at de ikke var pliktige å informere om dette. Klageren sa seg uenig i dette. Klageren sa at dersom hun ikke fikk leiligheten i 8. etasje, skulle hun si seg fornøyd med å gjøre noen forandringer i leiligheten i 7. etasje. Klageren sier at innklagede syntes dette hørtes dyrt ut, men at de skulle se på det. Klageren leverte en foreløpig skisse over ønskede forandringer som innklagede skulle levere til arkitekten. Tilbakemeldingen var at noen av forandringene lot seg gjennomføre og andre ikke. I tillegg var det noen endringer arkitekten ikke hadde forstått. Klageren foreslo et møte med arkitekten slik at det ble lettere å kommunisere. Innklagede sa dette ble vanskelig fordi han skulle i et møte med utbygger denne dagen og at kostnadene ved et slikt møte kunne bli opptil 800 kroner i timen. Innklagede fremholdt at de ikke hadde gjort noe galt. Klageren snakket med innklagede, men innklagede kunne ikke gi noe svar fra utbygger. Klageren fortalte at hun hadde fått en annen arkitekt til å se på tegningene, og at denne trengte å vite hvor bæreveggene i leiligheten var. Klageren fikk telefonnummeret til arkitekten og innklagede skulle ta kontaktmed utbygger.

Klageren hørte ikke noe fra innklagede før hun mottok brev datert 05.11.2007 om dato for kontraktsmøte vedrørende leiligheten hun hadde kjøpt. Klageren har fått laget en ny arkitektskisse og mener det er vanskelig å gjennomføre denne uten samarbeid med utbygger.

På denne bakgrunn ønsker klageren at Reklamasjonsnemnda tar stilling til saken. Klageren ønsker primært å kjøpe leiligheten i 8. etasje og subsidiært at innklagede dekker det tap klageren sitter med ved å ha en dårligere leilighet. I tillegg har klageren hatt utgifter i forbindelse med tapt arbeidsfortjeneste, leiebil, gaver til alle som stilte opp, flybillett osv. Hadde klageren vært klar over «forkjøpsretten», ville hun ha fortsatt å se etter drømmeleiligheten. Størrelsen på erstatningssummen ber hun Reklamasjonsnemnda om å vurdere. Klageren er også villig til å gjøre om pengekravet til å foreta forandringene i leiligheten.

Innklagede anfører:

Innklagede synes det er lite realistisk at salget av leiligheten i 8. etasje skal kunne omstøtes på bakgrunn av at innklagede angivelig har

gitt mangelfulle eller misvisende opplysninger om salgsvilkår herunder ikke opplyst interessenter om at det forelå forkjøpsrett til leilighetene

2. vært kjent med at leiligheten i 8. etasje var solgt og at klageren hadde særskilt interesse for denne. Megler har vist manglende omsorg for kjøper ved å ha holdt tilbake informasjon om at leiligheten ble solgt før salgsstart.

Innklagede har følgende kommentarer til disse påstandene.

Til punkt 1.

A) Det dreier seg ikke om forkjøpsrett, men en synliggjøring av selgers rett til å velge hvem han vil selge til. Dette er en rettighet utbygger eksplisitt har tinget seg, og den har en viktig og rasjonell begrunnelse. Det gjelder for eksempel kjøpers finansielle evner, som er av stor betydning for prosjektets risikoprofil eller for eksempel kontroll med at kjøpere ikke tinger seg rett til kjøp av flere leiligheter enn lov om eierseksjoner tillater. Dette er selgers rettighet og et forhold megler ikke har mulighet til å bestride.

B) Det fremgår av prospektet/salgsoppgaven at selger forbeholder seg denne retten til å akseptere eller avslå bud, uten at selger må grunngi dette. I salgsoppgavens punkt om forbehold står det at «selger forbeholder seg retten til uten varsel å kunne endre priser og betingelser for usolgte leiligheter» og i salgsoppgavens tilknyttede budskjema («kjøpsavtale») står det «undertegnede er kjent med at selger står fritt til å godta eller forkaste tilbudet».

Det hadde vært ideelt om alle forbehold ble presentert i all annonsering, men dette er ikke praktisk gjennomførbart. I de fleste oppdrag utgjør forbeholdsteksten mellom en halv og en A4-side. Å ta alt dette inn i annonsermateriellet er ikke realistisk, neppe lovpålagt og under enhver omstendighet ikke vanlig bransjepraksis. Megler har ved å varsle om forbeholdene i prospektet gitt tilstrekkelig informasjon om forbeholdene.

C) Leiligheten er prissatt i forhold til antatt markedsverdi hvor leiligheter «høyere opp» normalt ligger i et høyere prisleie enn leilighetene nedenfor. Innklagede bestrider derfor at klageren er påført økonomisk tap og stiller seg uforstående til kravet om erstatning.

Innklagede mener de har opptrådt i tråd med alminnelig praksis og gitt tilstrekkelig informasjon innenfor de foreliggende rammer, og således oppfylt sin informasjonsplikt. Salg til annen interessent enn klager er selgers valg, og innklagede er derfor ikke rett part i saken.

Til punkt 2.

Utbygger var kjent med datoen for salgsstart og har valgt å selge en leilighet før dette tidspunkt. Innklagede fikk beskjed så kort tid førsalgsstart at det ikke var praktisk mulig å få rettet salgsmateriell, inklusiv nettsiden til prosjektet.

Ut fra klagerens beskrivelse kan man forledes til å tro at klagers interesse var så klart formidlet at megler burde gjort særskilte undersøkelser og gitt henne beskjed om salget av leiligheten i 8. etasje så snart dette var et faktum.

Innklagede har hatt flere telefonsamtaler med klager om hennes kjøpsinteresse. Innklagede hevder at kjøpsinteressen endret seg etter hvert, og at klageren ved siste telefonsamtale uttrykte at hun ville «gå for» en leilighet i 3. eller 4. etasje. Innklagede anså klagers interesse for leiligheten i 8. etasje som bortfalt og fant ikke grunn til å reflektere over klagerens tidligere varslede interesse for denne leiligheten.

Da saken ble tema ved salgsstart, henviste innklagede til klagerens utsagn om kjøpsinteresse for leiligheten i 3. eller 4. etasje. Klageren svarte at dette bare var «en hvit løgn» hun hadde kommet med «fordi hun var redd utbygger ville «skru opp prisen» om han ble kjent med hennes sterke interesse». Det kan ikke forventes at innklagede skal gjennomskue «hvite løgner» og handle på grunn av en slik type innsikt. Det er derfor ikke grunn til å hevde at innklagede ikke har oppfylt sin omsorgsplikt.

Innklagede mener de har håndtert saken korrekt og ikke kan lastes og ber nemnda fatte vedtak i tråd med dette.

Klagerens ytterligere anførsler:

På salgsdagen ble klageren fortalt at de som hadde kjøpt leilighet i X i de etasjene det ikke var gitt tillatelse til å bygge i, ble gitt en forkjøpsrett til å kjøpe i byggetrinnet klageren ønsket å kjøpe i. Det var kun ett par som ønsket å benytte forkjøpsretten, og de ønsket leiligheten i 8. etasje.

Klageren mener forbeholdene i salgsoppgaven ikke har noe med dette å gjøre. Klageren har ikke betinget seg rett til å kjøpe flere leiligheter enn lov om eierseksjoner sier eller lignende. Det at forbeholdet er gitt i generell form er ikke relevant i denne saken. Klageren mener det heller ikke forelå andre uforutsette forhold ved henne som kjøper, som tilsa at hun ikke skulle få lov til å kjøpe leiligheten.

Selgeren forbeholder seg retten til å akseptere eller avslå tilbud. Klageren fikk ikke lagt inn bud på leiligheten i 8. etasje. Det var ikke snakk om å forkaste noe bud.

Klageren hevder hun «spurte og grov» så mye rundt dette med førstemann til mølla-prinsippet at innklagede burde gitt henne denne informasjonen. Innklagede måtte forstå at det var relevant for henne at det var andre som hadde forkjøpsrett. Klageren mener at innklagede har tilkjennegitt at de hadde kunnskap om forkjøpsretten da de sier at de ikke visste om noen kom til å benytte seg av denne retten til å kjøpe før salgsstarten dagen før. Klageren mener dette må kalles forkjøpsrett. Klageren ga uttrykk for at hun ikke var interessert i noe slikt. Om det ikke er realistisk, lovpålagt eller bransjepraksis å ta med dette i annonseringen, må det være rimelig å si dette til en kjøper som spør om dette gjentatte ganger.

Klageren mener hun har fått et dårligere produkt enn det hun hadde rett til. Innklagede hadde forespeilet en større prisforskjell på leilighetene. Første etasjen var mye lavere og 2 etasjen og opp til topp var jevnere. Toppen var gjerne ekstra høy. Å ha en utsikt over hele byen var en vesentlig forskjell. Klageren var villig til å betale 6 millioner for leiligheten og var glad da hun så at prisforskjellen mellom leilighetene var såpass liten.

Slik klageren fikk fortalt situasjonen på salgsdagen, var forkjøpsretten noe innklagede visste om. De visste kanskje ikke hvem av disse som ville benytte seg av retten, og ikke hvilken leilighet som ville bli solgt før salgsstart, men de visste om at det var gitt en slik rett. Klageren mener hun formidlet klart at hunikke ønsket å vente på et prosjekt hvor andre hadde forkjøpsrett. Dette ble uttrykt allerede ved første besøk hos innklagede til en ung dame i resepsjonen og senere til innklagede.

Grunnen til at klageren ikke sa ifra at hun – til nesten enhver pris – ønsket toppleiligheten, var at de ikke ville gå ut med prisene på leilighetene. Det virket ikke særlig smart å uttrykke at hun ville kjøpe toppen, så lenge innklagede var i diskusjon med utbygger om å fastsette prisen. Derfor spurte klageren om flere leiligheter. Klageren bestrider at hun har sagt at hun ville «gå for» en leilighet i 3. eller 4. etasje og vil ha seg frabedt at hun har løyet. Hun har verken løyet sort eller hvitt. Klageren sa til innklagede at hun ikke ville si at hun absolutt ville ha en bestemt leilighet. Klageren har heller ikke sagt at hun ikke lenger var interessert i toppleiligheten. Klageren snakket med innklagede om hvordan hun skulle komme seg først i køen. Klageren ønsket ikke at innklagede skulle gi informasjon om hvilken leilighet hun var interessert i til andre interessenter. Innklagede brøt avtaler om å ringe klageren opptil flere ganger. Klageren fant dette ubehagelig og synes ikke dette er god folkeskikk. Innklagede sa også at klageren skulle få vite tidspunktet for salgsstarten. Det fikk hun ikke. Klageren fryktet at informasjon om hennes sterke kjøperinteresse kunne bli misbrukt, bevisst eller ubevisst og kunne ikke se at dette var relevant informasjon for innklagede. Videre spør klageren hva som hadde skjedd hvis alle de som hadde forkjøpsrett hadde benyttet denne. Kunne da alle ha blitt solgt?

Klageren fastholder at hun er snytt for en verdi. Denne verdien har blitt satt til 100 000. Klageren mener den er verdt mer. Klageren fremholder at innklagede har brutt informasjonsplikten overfor henne og gitt henne mangelfulle og misvisende opplysninger.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede aksepterer ikke klagers forståelse og referater av samtalene. Innklagede ønsker å kommentere følgende særskilt:

1) Innklagede bestrider at klageren ble nektet å legge inn bud. Det ble opplyst om at leiligheten var solgt og at det derfor ikke var noen hensikt å legge inn bud.

2) Innklagede fastholder sin påstand om at klageren uttrykte ønske om en annen leilighet og at hun i etterkant kommenterte utsagnet som en «hvit løgn».

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av manglende og misvisende opplysninger.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Det er inngått en kjøpsavtale om leiligheten i 8. etasje. Reklamasjonsnemnda har verken grunnlag eller kompetanse til å tilsidesette en slik avtale til fordel for klageren. Reklamasjonsnemnda tar ikke stilling til klagerens primære krav.

Reklamasjonsnemnda kan vurdere om klageren har krav på økonomisk kompensasjon på bakgrunn av påstanden om at innklagede ikke har gitt tilstrekkelige opplysninger etter emgll. § 3-1.

Den angivelige forkjøpsretten er ikke en egentlig forkjøpsrett i tradisjonell forstand (etter borettslagsloven, boligbyggeloven eller lov om løysingsrettar). I slike tilfeller vil innklagedes opplysningsplikt bero på om det foreligger en vedtektsfestet eller tinglyst avtale om rett på kjøp av leiligheten. Dersom utbygger ikke har en skriftlig avtale om forkjøpsrett og denne ikke er tinglyst, har innklagede ingen forutsetning for å ha kjennskap til eventuell avtale om kjøp før salgsstart med mindre han har mottatt slik informasjon fra selgeren. Det er ikke opplyst for Reklamasjonsnemnda om det foreligger en skriftlig tinglyst avtale om rett til å kjøpe leiligheten. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling tilspørsmålet.

Spørsmålet blir om innklagede har handlet i strid med god meglerskikk etter at de fikk kunnskap om at leiligheten i 8. etasje var solgt. Det er ikke bestridt at leiligheten i 8. etasje sto for salg i annonsemateriell på internett og i salgsheftet som ble utlevert ved salgslokalet. Kjøpet av 8. etasje fant sted dagen før salgsstart ifølge klagen. Utlevering av salgsheftet skjedde i tid før dørene åpnet kl. 15.00 dagen etter. Reklamasjonsnemnda bemerker på generelt grunnlag at det er viktig å oppdatere salgsmateriell snarest mulig etter at endringene finner sted. I dette tilfellet skjedde salget imidlertid så tett opptil salgsstart at det er ikke rimelig å kreve at salgsmateriellet skulle vært endret.

Reklamasjonsnemnda bemerker også at det er opp til utbygger å akseptere bud. Innklagede kan derfor ikke kritiseres for å ha vært avvisende til at klageren la inn et nytt bud på leiligheten i 8. etasje. Etter at inngitt bud er akseptert, har det ingen hensikt å legge inn et nytt bud. En annen sak er at innklagede, slik det faktisk skjedde i denne saken, kan formidle kontakt mellom klageren og kjøperen av leiligheten i 8. etasje med tanke på å komme frem til en minnelig ordning.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk.

Klageren har for øvrig heller ikke dokumentert et økonomisk tap.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 26. mars 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant