Klage nr 2018183
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk
Saksfremstilling:
I 2018 solgte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Sameiet var i en tvist med utbyggeren på grunn av mangler ved fjernvarmeanlegget og parkeringsplassene. Klageren anfører at megleren etter kjøpet påsto at klageren hadde gått med på å transportere kravet som klageren hadde mot utbyggeren, til kjøperen. På grunn av dette så klageren seg nødt til å ta kontakt med advokat. Klageren krever at innklagede erstatter advokatkostnadene som hun har blitt påført på grunn av saken, og at vederlaget faller bort i sin helhet.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
Kravet om avvisning
Det bestrides at saken bør avvises fordi den ikke egner seg for nemndsbehandling.
Transport av krav
Kjøperen var klar over at sameiet var i en tvist med utbyggeren på grunn av mangler ved fjernvarmeanlegget og parkeringsplassene. Etter at avtalen var inngått, påsto megleren at klageren hadde forpliktet seg til å transportere sitt krav mot utbyggeren, til kjøperen. Kjøperen tok ikke forbehold om at kravet skulle transporteres. Klageren så seg nødt til å ta kontakt med advokat. Først da innrømmet megleren at det ikke forelå noen avtale om at kravet skulle transporteres. Likevel prøvde megleren å presse klageren til å gå med på en slik avtale. Dette var en grov tilsidesettelse av meglerens plikter overfor klageren som oppdragsgiver.
Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget
Klageren er 83 år gammel, og sønnen opptrådte på hennes vegne. Megleren var klar over fullmaktsforholdet. Megleren forholdt seg til sønnen under de øvrige stadiene av saken. Likevel valgte megleren å forholde seg til klageren da spørsmålet om kravet skulle transporteres, dukket opp. Klageren følte seg presset av megleren da megleren tok kontakt med henne direkte. Det var uetisk av megleren å gå utenom sønnen.
Megleren visste hva tvisten med utbyggeren gikk ut på. Salgsoppgaven burde beskrevet hvordan klageren opplevde manglene. Leiligheten ligger på bakkeplan, og er godt isolert mot fellesarealene. Klageren merket derfor ikke noe til varmetapet som de andre leilighetene opplevde. Videre burde det stått i salgsoppgaven at klageren ville være part i tvisten mot utbyggeren, men at kjøperen ville dra nytte av eventuelle utbedringer. Ved å ikke avdramatisere omfanget av manglene, har megleren forsømt sine plikter vesentlig. Dette fikk konsekvenser for salgssummen.
Leiligheten ble solgt for det samme som klageren kjøpte leiligheten for i 2014. Det betyr at det ikke har vært noen prisstigning på leiligheten. Sønnen til klageren kjøpte i 2016 en leilighet som er lengre unna butikker, og den ble solgt for over seks prosent mer i 2018. Dette tilsier at leiligheten til klageren ble solgt under markedspris.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede må derfor holdes ansvarlig for tapet som klageren er påført. For det første krever klageren erstatning for advokatkostnadene som hun ble påført under gjennomføringen av kjøpet, kr 20 225. For det andre krever hun erstatning for advokatkostnadene som hun ble påført på grunn av saken for nemnda, kr 26 268. Totalt blir dette kr 46 493. Klageren krever også at meglerens vederlag faller bort i sin helhet.
Klageren har nedlagt slik påstand:
- [Innklagedes] vederlag på kr 27 590,- skal tilbakebetales [klageren] med tillegg av forsinkelsesrenter fra 15.10.2018
- [Innklagede] skal betale [klageren] kr 20 225,34 med tillegg av forsinkelsesrenter fra 25.10.2018
- [Innklagede] skal dekke [klagerens] advokatutgifter ved behandling av saken.
Innklagede har i korte trekk anført:
Krav om avvisning
Klageren har fremsatt en rekke udokumenterte påstander mot megleren som innklagede bestrider. Saken reiser derfor bevisspørsmål som ikke kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling. Det er nødvendig med umiddelbar bevisførsel for at innklagedes rett til kontradiksjon skal være tilfredsstilt. Saken bør derfor avvises.
Kravet om vederlagsnedsettelse
Klagerens advokat representerer sameiet i saken mot utbyggeren. Det er underlig at klagerens advokat mener at megleren burde avdramatisert mangler som han selv mener bør føre frem i saken mot utbyggeren. Det ville vært i strid med god meglerskikk om megleren hadde gjort det. Det er for øvrig ikke holdepunkter for at leiligheten ble solgt under markedspris. At det pågikk en tvist mot utbyggeren, hadde betydning for salget.
Kravet om erstatning
Påstandene om at megleren har presset og bløffet klageren, er udokumenterte. Det bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre bestrides det at megleren ikke gikk med på å endre kjøpekontrakten. At det forelå en tvist mellom klageren og kjøperen, virker oppkonstruert av klageren. Megleren var ikke kjent med at klageren hadde behov for bistand fra advokat.
Dersom nemnda kommer til at klageren hadde behov for bistand fra advokat på grunn av meglerens håndtering av saken, er kostnadene som advokaten har beregnet seg uansett for høye. Advokaten til klageren representerer sameiet i saken mot utbyggeren, og kjenner saken godt. Det er snakk om maksimalt én times arbeid.
Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for erstatning. De øvrige vilkårene for erstatning er uansett ikke oppfylt.
Saken må prinsipalt avvises, subsidiært kan den ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning, samt at meglerens vederlag faller bort i sin helhet.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises. Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige behandling, da det her vil være nødvendig med umiddelbar bevisføring (forklaring fra parter og vitner m.m.).
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Saken avvises.