Klage nr 2019039
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Nordvik & Partners AS (Nordvik Bygdøy Allé)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelsesplikt
Saksfremstilling:
I 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Salget ble utsatt fordi det manglet ferdigattest for kjelleren. Klageren anfører at megleren burde oppdaget dette på et tidligere tidspunkt. På grunn av meglerens manglende undersøkelser har klageren blitt påført kostnader som han krever at innklagede erstatter ham. Klageren krever erstatning med totalt kr 36 409.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren tok kontakt med innklagede 12. mars 2018. Megleren kom på befaring, og klageren og megleren gikk gjennom hvilke kosmetiske forbedringer og hva slags oppussing som skulle gjennomføres. Stylistene kom 10. april 2018. Etter planen skulle leiligheten legges ut på nettet 22. mai 2018, med visning 29. mai 2018. Samme dag som visning skulle vært avholdt, fant klageren ut at leiligheten ikke var lagt ut på FINN, og at det heller ikke var satt opp visninger. Klageren fikk da beskjed om at salget var utsatt fordi det manglet ferdigattest for kjelleren. Dette hadde ikke klageren fått beskjed om. Megleren skrev da inn i salgsoppgaven at det manglet ferdigattest, og visningen ble utsatt til 5. juni 2018. Resultatet ble katastrofalt, og få mennesker kom på visningen. Klageren valgte å avslutte oppdraget i slutten av juni.
Megleren kjente eiendommen godt fra tidligere verdivurderinger, og var klar over at den tidligere eieren hadde laget soverom i kjelleren. Megleren burde oppdaget at det manglet ferdigattest på et tidligere tidspunkt, før klageren brukte penger på styling og takstmann. Det hadde ikke vært noe problem for klageren å vente med salget til august, slik at klageren kunne søke om ferdigattest.
Klageren krever at innklagede betaler ham erstatning med kr 30 053 for styling, samt kr 6 356 for takstmann.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren ble kjent med at det manglet ferdigattest for kjelleren da han mottok takstrapporten fra takstmannen. Klageren fikk tilsendt takstrapporten direkte fra takstmannen. Megleren bestilte opplysninger fra Infoland samme dag. Disse opplysningene bekreftet at det manglet ferdigattest for kjelleren. Salgsoppgaven ble oppdatert med de nye opplysningene. Dette måtte megleren gjøre for å overholde sin opplysningsplikt. Klageren avsluttet oppdraget kort tid etter første visning. Klageren ble fakturert etter oppdragsavtalen, men betalte aldri.
Det bestrides at megleren burde oppdaget at det manglet ferdigattest for kjelleren på et tidligere tidspunkt. Det kan ikke forventes at en megler oppdager slike forhold under befaringen før oppdragsinngåelsen. En megler er ikke bygningskyndig.
Megleren har etter dette overholdt sin undersøkelsesplikt, og det er derfor ikke grunnlag for erstatning. Kravet om årsakssammenheng er uansett ikke oppfylt fordi klageren ville hatt utgifter til styling uansett. Når det gjelder fakturaen fra takstmannen, er dette en takstmann som ble engasjert av klageren etter at oppdraget var avsluttet. Kostnadene til styling er for øvrig ikke dokumenterte.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelsesplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
Da megleren mottok takstrapporten fra takstmannen, så han at det ikke forelå ferdigattest for kjelleren. Denne opplysningen ble tatt inn i salgsoppgaven, som ble sendt til klager (selger) for godkjennelse, og klager hadde ingen innvendinger mot salgsoppgaven.
Det sentrale spørsmålet er om megler burde forstått at kjelleren ikke var godkjent på et tidligere tidspunkt, slik at klageren hadde unngått kostnader med styling etc. Nemnda mener at megler ut i fra hvordan kjelleren med blant annet små vinduer var innredet, burde stilt klager/selger spørsmål om rommet var godkjent for varig opphold. Dette gjelder selv om en megler ikke er bygningskyndig. Om klager eventuelt ikke hadde kunnskap om det, kunne man avventet å bestille styling inntil takst og annen informasjon om eiendommen var innhentet.
Spørsmålet er etter dette om megler opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda viser her til Høyesteretts dom HR-2018-1234-A avsnitt 41, hvor det heter:
I Rt-1995-1350, som gjaldt ansvar for en eiendomsmegler, slo Høyesterett fast at det i utgangspunktet gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Samtidig ble det fremhevet at det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.
Selv om meglers atferd i vår sak kan kritiseres, mener nemnda likevel at det ikke er erstatningsbetingende uaktsomt.
Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold.