Klage nr:
206/07

Avgjort:
23.05.2008

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om adkomst til garasje og bod

Foretakets navn:
Stavlund AS

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Leiligheten var en leilighet i et større utbyggingsprosjekt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren krever en kompensasjon fra innklagede da han mener han ikke har fått det som står i kjøpekontrakten og prospektet, og at han ut fra dette har betalt mer enn han burde.

Klageren anfører at det er to familier som har kjøpt leilighet der det ifølge kontrakten står at det er garasje og bod i kjeller med innomhuslig adkomst til leilighetene. Det har vist seg at han må fysisk gå ut og over til naboblokka, ca 25 meter utomhus, for å komme til garasjeplassen.

Plantegning av garasjeplassen fortalte ikke noe om at det er to plan den viser, selv om kanskje en som var skolert i å lese slike tegninger, ville sett det. Klageren ble også forespeilet av innklagede under visning at her kunne han komme til og fra garasjeplassen tørrskodd. Det er 14 leiligheter i blokka der fem av disse ikke har plass i kjelleren slik det står skrevet i både prospekt og FTV-dokumentasjon.

Innklagede anfører:

Det dreier seg her om salg av leiligheter i et større utbyggingsprosjekt, som selges til faste priser. Når en interessent har besluttet seg for kjøp av en seksjon, inngås standard kjøpekontrakt for prosjektet. Her møtte klageren opp hos innklagede og meddelte at han ønsket å erverve den aktuelle seksjon, hvoretter standard kjøpekontrakt ble utfylt og signert av partene.

I henhold til kjøpekontrakten skulle boligen være fullført og klar til overtakelse senest uke 39 i 2007. Overtakelsesforretningen ble gjennomført av selgeren og etter det som er registrert hos innklagede, fant overtakelsen sted i september 2007.

Innklagede fikk salgsoppdraget i henhold til oppdragsavtale av 12. oktober 2005. Forut for dette hadde salget av leiligheter i prosjektet vært forestått av et annet eiendomsmeglingsforetak, og det prospektet som ble levert til interessentene var ferdig utarbeidet før oppdraget bleovertatt av innklagede. Prospektet er, hvilket er vanlig ved prosjektsalg, utarbeidet av utbyggeren (selgeren). Seksjoneringen er foretatt av utbyggeren, herunder fordeling av tilleggsarealer.

Av det tegningsmaterialet som er vedlagt kjøpekontrakten og som kjøperen har signert på, fremgår at den garasjeplassen som er tillagt seksjonsnr 5 som tilleggsareal T5 ligger i den delen av bebyggelsen som har fått adresse xxxveien 43, mens selve leiligheten snr 5 ligger i den delen som har fått adresse xxxveien 41.

Hele bygningsmassen inngår i et og samme eierseksjonssameie. Klageren fikk oversendt kjøpekontrakten med vedlegg for gjennomgang, og har således hatt god tid for gjennomgang av bl.a. tegningsmaterialet, herunder med angivelse av garasjeplassens beliggenhet. Spørsmålet om garasjeplassens beliggenhet var ikke noe tema under de visningene som ble gjennomført forut for kontraktsinngåelsen.

Det dokumentet som er fremlagt fra klagerens side som vedlegg til klagen og som er betegnet «FDV-dokumentasjon Prosjektbeskrivelse», er ikke en del av det prospektet innklagede er utstyrt med og det inngår heller ikke blant kontraktsbilagene. Innklagede er ukjent med dette dokumentet og det er ikke utlevert fra ham. Dokumentet er paginert med dato 13.08.2007, dvs. etter kontraktsunderskrift.

Innklagde kan ikke se at det er grunnlag for å holde ham ansvarlig.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede anfører at garasjeplassens plassering ikke var et tema under visningene som han var på. Klageren anfører til dette at han ble vist det garasjelokalet som er under den seksjonen han bor i og fra innklagedes side ble det kommentert at her kunne han gå i bare sandaler tørrskodd fra bilen og til leiligheten. Det samme ble sagt til en av de andre kjøperne i leilighet 41A. Det er da klart at han trodde på det som ble sagt.

Klageren mener at innklagede som er fagperson burde sagt fra til klageren om ting han burde vært oppmerksom på under kontraktsunderskrivingen, da hadde han visst at det var slik og kunne tatt stilling til dette før underskriving av kontrakten.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er ingen hos innklagede som kan erindre en slik uttalelse til klageren.

Innklagede påpeker at hans rolle i denne saken er som megler. Han har formidlet salgav et prosjekt under oppføring, utarbeidet av en entreprenør. Innklagede kan ikke ta ansvar for et prosjekts endelige utforming og dets samsvar med prospektet.

Innklagede erklærer at han ikke har vært kjent med det forhold at den aktuelle garasjen er plassert i en annen del av bygget.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

At innklagede ikke har vært kjent med det forhold at den aktuelle garasjen er plassert i en annen del av bygget kan ifølge klageren sjekkes med entreprenøren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om feilinformasjon vedrørende garasjens beliggenhet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom klageren og selgeren.

Klagerens påstand om at han ble vist det garasjelokalet som er under den seksjonen han bor i, og at det ble kommentert fra innklagedes side at han kunne gå i bare sandaler tørrskodd fra bilen og til leiligheten, er imøtegått av innklagede. Der hvor det er påstand mot påstand, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens utsagn større vekt enn den andres.

Innklagede anfører at hans foretak er det andre meglerforetaket som har hatt oppdraget, og at han har fått seg forelagt et ferdig prospekt fra selgeren. Også seksjoneringen har vært foretatt av utbyggeren, herunder fordeling av tilleggsarealer. Innklagede anfører at han ikke kan ta ansvar for et prosjekts endelige utforming og dets samsvar med prospektet. Etter Reklamasjonsnemndas syn har imidlertid en eiendomsmegler et lovbestemt ansvar for å innhente og kontrollere opplysninger om eiendommen, jf. emgll. 1989 § 3-6 og § 3-7. Dersom det ikke skulle være samsvar mellom prospektet og eiendommen slik den fremstår eller de opplysningene megleren har, plikter han å gjøre uttrykkelig oppmerksom på dette overfor interessentene.

I denne konkrete saken opplyser innklagede at han ikke har vært kjent med det forhold at den aktuelle garasjen er plassert i en annen del av bygget. Et annet sted anfører innklagede at klageren har fått tilsendt kjøpekontrakten med vedlegg for gjenomgang før kontraktsmøtet, og har således hatt god tid for gjenomgang, herunder tegningsmaterialet med garasjeplassens beliggenhet. Reklamasjonsnemnda er av den oppfatning at innklagede som den profesjonelle part burde ha sett av tegningene at formuleringene i prospektet og seksjoneringsbegjæringen om at «Hver leilighet har en innvendig bod, garasjeplass i kjelleren og en sportsbod» kunne være egnet til å misforstå og burde vært presisert.

For at innklagedes forsømmelse skal gi klageren krav på erstatning, må han ha lidt et økonomisk tap. Reklamasjonsnemnda har vanskelig for å se hva tapet er i denne saken og mener derfor at klageren ikke har krav på erstatning fra innklagede.

I «FDV-dokumentasjon Prosjektbeskrivelse» står det at «Det hører en innendørs parkeringsplass til hver leilighet, og det er innvendig adkomst via heis eller trapp fra parkeringsnivå til alle boligetasjer». Fordi denne beskrivelsen er datert 13. august 2007, dvs. etter kontraktsinngåelse 18. april 2007, har Reklamasjonsnemnda ikke tillagt denne dokumentasjonen noe vekt.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å ha gitt korrekte opplysninger om garasjen. Dette gir likevel ikke klageren noe krav på erstatning.

Oslo, den 27. februar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant