Klage nr 2019053
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler A AS
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk under budrunden og ved oppgjøret
Saksfremstilling:
I 2018 solgte klageren en bolig som innklagede formidlet for kr 3 200 000. Kort tid etter overtakelsen videresolgte kjøperen boligen til et selskap som driver med boligutleie, og som under budrunden hadde gitt et hemmelig bud på kr 3 100 000. Innklagede ble spurt om å forestå oppgjøret. En saksbehandler hos innklagede endret skjøtet fra det første salget uten klagerens samtykke, slik at klageren sto som overdrager i videresalget. Klageren anfører at megleren på tre punkter har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning for differansen mellom de to salgene, som utgjør kr 300 000. I tillegg krever klageren at meglerens vederlag på kr 122 000 faller bort i sin helhet.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Budrunden
I budrunden ble det gitt et hemmelig bud på kr 3 100 000. Klageren var ikke kjent med hvilke regler som gjelder for slike bud, og stolte derfor på at megleren håndterte situasjonen på en god måte. Megleren mente at budrunden ble «sabotert» på grunn av det hemmelige budet. Boligen ble videresolgt for kr 300 000 mer kort tid etter overtakelsen. Dette viser at markedsverdien var høyere enn budet som klageren aksepterte. Klageren stiller spørsmål ved om megleren håndterte det hemmelige budet til selgerens beste, og om megleren fulgte reglene som gjelder for håndtering av hemmelige bud.
Videresalget
Få dager etter overtakelsen ble boligen videresolgt til et selskap som driver med boligutleie for kr 300 000 mer enn det klageren solgte for. Selskapet som kjøpte boligen var det samme selskapet som la inn det hemmelige budet under budrunden. Det var megleren som foresto oppgjøret ved videresalget. Klageren stiller derfor spørsmål ved prosessen.
Overskjøtingen
I lokalavisen sto det at det var klageren som hadde «solgt» boligen til selskapet som kjøpte boligen i videresalget. Klageren ble overrasket siden verken kjøperen eller kjøpesummen var kjent for henne. Det viste seg at megleren hadde endret skjøtet etter at klageren hadde signert, slik at kjøperen og kjøpesummen ble annerledes. Megleren har erkjent at dette strider med deres interne retningslinjer. Klageren ønsker likevel at nemnda tar stilling til meglerens håndtering av oppdraget, herunder spørsmålet om dokumentforfalskning.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må betale klageren erstatning for differansen mellom de to salgene, det vil si kr 300 000. I tillegg krever klageren at meglerens honorar på kr 122 000 faller bort.
Innklagede har i korte trekk anført:
Da megleren mottok det hemmelige budet, ringte han budgiveren med det samme. Megleren spurte budgiveren om å fjerne forbeholdet og legge inn et vanlig bud. Det ønsket ikke budgiveren. Siden det var kommet inn et hemmelig bud, satte megleren seg ned med fagansvarlig og daglig leder hos innklagede for å sørge for at budrunden gikk riktig for seg. Megleren føler at klageren forsto det megleren formidlet til henne om det hemmelige budet.
Den andre budgiveren som også hadde lagt inn bud, ga seg etter hvert. Til slutt var det bare det hemmelige budet på kr 3 100 000 som var aktivt. Megleren ringte klageren og forklarte hvilke alternativer som forelå. Etter hvert ble klageren og megleren enige om å gi budgiveren som hadde gitt seg, et motbud på kr 3 200 000. Dette ble akseptert. Klageren ga uttrykk for at hun var veldig fornøyd med både prisen, og arbeidet som megleren hadde gjort.
Dagen etter overtakelsen ble megleren kontaktet av budgiveren med det hemmelige budet. Budgiveren med det hemmelige budet, som var et selskap som driver med boligutleie, spurte om kjøperen kunne tenke seg å selge boligen videre til dem for kr 3 400 000. Kjøperen avslo dette budet, men aksepterte et bud på kr 3 500 000. Megleren ble spurt om han kunne forestå oppgjøret.
Når det gjelder overskjøtingen, endret en saksbehandler som jobber hos innklagede skjøtet uten samtykke fra klageren. Dette ble gjort for å slippe å tinglyse eiendommen to ganger på én uke. Innklagede erkjenner at et skjøte ikke kan endres uten samtykke fra partene, og saken blir fulgt opp internt.
Megleren har etter dette opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Det er uansett ikke grunnlag for erstatning fordi klageren ikke har lidt et økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk under budrunden og ved oppgjøret, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen klart fører delvis frem.
Det er på det rene at det angivelig er en «saksbehandler» hos innklagede som endret skjøtet uten å ta kontakt med klageren (selger) for å innhente samtykke før en eventuell endring ble gjennomført. Nemnda ser alvorlig på fremgangsmåten her, og det er klart i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er ansvarlig megler som her har ansvaret, og det er uten betydning hvem hos innklagede som foretok den fysiske endringen på skjøtet. Endring av skjøtet på denne måten kan også ha skattemessige konsekvenser for kjøper nr. 1, og man unngår dokumentavgift i et ledd.
Nemnda finner det også klart at megleren, som ansvarlig megler for oppdraget, har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gjør at vederlaget kan falle bort eller nedsettes, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Nemnda mener ut fra sakens alvorlighetsgrad at vederlaget, kr 122 000, her bør falle bort i sin helhet.
Klageren har i tillegg krevd kr 300 000 i erstatning, som utgjør differansen mellom salgssummen og det beløpet som skjøtet ble endret til. Nemnda mener ut fra det som er sagt over, at megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, slik at ansvarsgrunnlag foreligger. Det er imidlertid ikke sannsynliggjort at klageren har lidt noe økonomisk tap. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Eiendomsmegler A AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må kreditere [klageren] hele vederlaget, 122 000 kroner.