Klage nr 2019054

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Parken Eiendomsmegling AS (Nordvik St. Hanshaugen)

Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk

Saksfremstilling:

I 2018 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Selgerens bank hadde begjært boligen tvangssolgt, men banken hadde gått med på frivillig salg for å oppnå høyere pris. I salgsoppgaven sto det at banken måtte godkjenne budet før kjøpet kunne gjennomføres. Da overtakelsesdatoen kom, var eiendommen fortsatt ikke uten heftelser. Klageren fikk imidlertid bruksrett, slik at han kunne flytte inn. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hans mening strider mot god meglerskikk, særlig hvordan boligen ble markedsført og hvordan kjøpekontrakten ble utformet. På grunn av meglerens opptreden måtte klageren ta kontakt med advokat. Klageren krever at innklagede betaler ham erstatning for påløpte advokatkostnader, samt for tapet som han ble påført da han måtte utsette salget av sin gamle leilighet.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klageren har i korte trekk anført: 

Markedsføringen

I salgsoppgaven sto det at salget var frivillig, og at det var avhendingsloven som gjaldt. Det viste seg imidlertid at selgerens bank hadde begjært boligen tvangssolgt. Banken hadde gått med på å prøve frivillig salg for å oppnå høyere pris. Det er riktig at salgsoppgaven inneholdt opplysninger om at selgerens bank måtte godkjenne budet. I akseptbrevet sto det imidlertid at dette skulle avklares dagen etter. Likevel tok det ni måneder for eiendommen var fri for heftelser. Klageren ville aldri lagt inn bud dersom han hadde visst at det var snakk om et tvangssalg.

Kjøpekontrakten

Klageren fikk «sjokk» da han fikk oversendt utkastet til kjøpekontrakten. Det var blant annet tatt inn en bestemmelse om at klagerens reklamasjonsrett gjaldt med de begrensningene som fulgte av tvangsfullbyrdelsesloven. Dette var en større ansvarsfraskrivelse enn det som var avtalen. I salgsoppgaven sto det at kjøpet ble regulert av avhendingsloven. Klageren måtte ta kontakt med advokat for å ordne opp, og det er ikke riktig at megleren endret kontrakten raskt. Kontrakten ble først endret etter massivt press fra klageren. Fortsatt står det at kjøperen er «kjent med at oppgjøret gjennomføres som et tvangssalg utenfor retten». Siden dette med tvangssalg var nevnt flere steder i kontrakten, kan ikke innklagede høres med at det var en feil, og at de bare hadde glemt å ta det bort. Klageren føler at innklagede prøvde å lure ham. 

Overtakelsen

Da klageren kom på overtakelsen, sa megleren at klageren ikke kunne overta fordi eiendommen ikke var fri for heftelser. Igjen måtte klageren ta kontakt med advokat. Advokaten ordnet med bruksrett, slik at klageren fikk flyttet inn samme dag. Overtakelsesprotokollen kunne imidlertid ikke signeres før to uker senere. Klageren holdt tilbake penger fordi flere forhold var uavklarte.

Tilgjengelighet

Det tok syv uker fra budaksepten til klageren fikk oversendt kjøpekontrakten. Klageren purret flere ganger for å få til kontraktsmøte. Til slutt måtte klageren kontakte innklagedes daglige leder. Videre måtte klageren selv sjekke grunnboken for å finne ut at eiendommen var fri heftelser. I tillegg var megleren utydelig i kommunikasjonen. Klageren tror dette var for å ivareta selgerens interesser.

Gjerdet

I egenerklæringsskjemaet skrev selgeren at gjerdet kanskje måtte flyttes noen få centimeter fordi det forelå en klage fra en nabo som var til behandling hos kommunen. Etter kjøpet fikk klageren beskjed om at gjerdet måtte rives før overtakelsen. Gjerdet var viktig for klageren fordi han har hund. Klageren bestrider at megleren videresendte ham e-posten fra kommunen. I stedet for å videresende e-posten, tok megleren inn i kontrakten at klageren var kjent med at selgeren skulle fjerne gjerdet før overtakelsen. Dette fikk klageren først vite da han leste gjennom kontrakten. På grunn av dette ble klageren eksponert for en stor risiko.

Erstatning

Megleren har handlet i strid med god meglerskikk, og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. På grunn av meglerens opptreden måtte klageren kontakte advokat, og han har derfor blitt påført advokatkostnader. Innklagede har dekket kr 15 000 av disse, men det er ikke nok. I tillegg måtte klageren utsette salget av sin gamle leilighet fordi han ikke visste om han fikk overtatt den nye boligen. Dette gjorde at klageren måtte selge i et dårligere marked. En naboleilighet som var i dårligere stand gikk for over kr 500 000 mer enn klagerens leilighet fordi ble solgt før markedet falt.

Klageren har nedlagt slik påstand:

1. Innklaget har opptrådt i strid med god meglerskikk.
2. Innklaget er erstatningsansvarlig overfor klager.

Innklagede har i korte trekk anført:

Markedsføringen

Selgerens bank hadde begjært boligen tvangssolgt. Banken gikk imidlertid med på å prøve frivillig salg fordi det normalt gir høyere pris. Megleren innhentet kravsoversikt og pantefrafall fra øvrige kreditorer slik at eiendommen kunne overdras uten heftelser. I salgsoppgaven tok megleren inn en bestemmelse om at det gjaldt særlige budregler ved salget fordi selgerens bank måtte godkjenne budet. Klageren ble med andre ord informert om at selgerens bank måtte godkjenne budet før salget kunne gjennomføres. Det sto ingenting om at alle andre heftelser skulle være slettet ved overtakelsen. Det gjelder for øvrig ikke krav om at salgsoppgaven inneholder opplysninger om heftelser som skal slettes.

Det er ikke riktig at det sto i akseptbrevet at godkjenning fra banken skulle avklares dagen etter. I sine motbud tok selgeren riktignok forbehold om at avklaring fra banken skulle foreligge innen denne tiden, men det betyr ikke at megleren har gitt uriktige opplysninger.

Kjøpekontrakten

Kontrakten som ble brukt, var innklagedes standard kjøpekontrakt for salg av brukte boliger etter avhendingsloven. Kontrakten var imidlertid tilpasset salget. Det var blant annet tatt inn to setninger om pengeheftelsene. Det er riktig at det ved en feil var tatt inn en setning om tvangssalg. Denne ble raskt tatt bort. Slik kontrakten var utformet, var det ikke tvil om at den la opp til den risikofordelingen som følger av avhendingsloven.

Overtakelsen

Innklagede bestrider at megleren ikke ville la klageren overta boligen til avtalt tid. Megleren kan ikke lastes for at en av kreditorene tok utlegg etter tidspunktet for budaksepten. Klageren fikk bruksrett til boligen samme dag, slik at han fikk flyttet inn. Innflyttingen ble med andre ord ikke forsinket, selv om den formelle overtakelsen måtte utsettes.

Tilgjengelighet

Klageren anfører at megleren var utilgjengelig, og at kommunikasjonen var dårlig. Dette bestrider innklagede. Kjøpekontrakten ble noe forsinket på grunn av fellesferien. Når det gjelder kommunikasjonen rundt heftelsene, viser e-postkorrespondansen mellom partene at megleren holdt klageren orientert.

Gjerdet

Først etter budaksepten fikk megleren gjennom en e-post fra kommunen vite at gjerdet måtte flyttes lenger enn noen få centimeter. E-posten fra kommunen ble videresendt til klageren. Megleren ga klageren den informasjonen som han til enhver tid hadde. Dette er uansett en sak mellom klageren og selgeren.

Erstatning

Megleren har etter dette opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for erstatning. Ut over advokatkostnader har klageren uansett ikke dokumentert noe økonomisk tap. Innklagede vet ikke hvorfor klageren ventet så lenge med å legge ut sin tidligere leilighet for salg.

Når det gjelder advokatkostnadene, har innklagede betalt klageren kr 15 000. Mesteparten av kostnadene som klageren har hatt, gjelder for øvrig bistand med gjerdet. Dette er en sak mellom klageren og selgeren.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen delvis fører frem.

Klagen gjelder flere forhold som nemnda behandler nedenfor.

Markedsføringen
Når det gjelder markedsføringen som sådan, finner ikke nemnda at megler kan kritiseres for at det i salgsoppgaven var opplyst at det var et frivillig salg etter avhendingsloven. Det er ikke uvanlig at en kreditor som har begjært tvangssalg, samtykker i at det skal skje et frivillig salg. I en slik situasjon skal det ikke opplyses noe om at boligen opprinnelig var begjært tvangssolgt. Se nedenfor når det gjelder utformingen av kjøpekontrakten.

Nemnda kan for øvrig ikke se at megleren kan kritiseres for at det i salgsoppgaven ikke stod noe nærmere om hvilke heftelser som skulle slettes. Det var imidlertid uttrykkelig opplyst at selgers bank måtte akseptere budet, og at selgeren ikke ville være bundet av sin budaksept dersom banken ikke aksepterte budet.

Kjøpekontrakten
Salget av boligen skulle, som nevnt, skje som et frivillig salg etter avhendingsloven. Til tross for dette var det i kjøpekontrakten inntatt bestemmelser som henviste til tvangssalg etter tvangsfullbyrdelsesloven. Dette gjaldt blant annet de begrensninger i reklamasjonsretten som gjelder etter tvangsfullbyrdelsesloven. Det var også inntatt en bestemmelse om at «[k]jøper er kjent med at oppgjøret gjennomføres som et tvangssalg utenfor retten». Ved tvangssalg utarbeides det for øvrig ikke særskilte kontrakter.

Selv om dette ble rettet opp etter påtrykk fra klagers advokat, mener nemnda at den feilen megleren her begikk, er alvorlig og at megleren klart har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Når en megler utarbeider en kjøpekontrakt, er det en viktig del av en meglers oppdrag. En megler må derfor kontrollere utkastet til kontrakt, selv om det i dette tilfellet i utgangspunktet ble brukt en standardkontrakt. I dette tilfellet fremstår heller ikke det som megler har skrevet inn som en glipp fra meglers side, men synes å ha vært gjort helt bevisst. Det er naturlig at klageren reagerte på og ble urolig for henvisningene i kontrakten til tvangssalg.

Overtagelsen
Når det gjelder spørsmålet om klageren kunne overta boligen til avtalt tid, står det påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling. Det er for øvrig på det rene at klageren fikk bruksrett til boligen samme dag, slik at han kunne flytte inn til avtalt tid. Den formelle overtagelsen skjedde 14 dager senere. Slik saken er opplyst, skyldes dette at en kreditor ikke stod ved sitt tidligere pantefrafall, og at det også oppstod en uenighet mellom denne kreditoren og banken som hadde først prioritet om størrelsen på bankens krav. For øvrig hadde megler innhentet pantefrafall fra alle kreditorer. Nemnda kan derfor ikke se at megler kan kritiseres her.

Meglers tilgjengelighet
Klager har gjort gjeldende at megler var lite tilgjengelig, og at han var utydelig og diffus i den begrensede kommunikasjonen som har vært. Prosessen kjennetegnes av treghet og manglende svar. Innklagede har bestridt dette bortsett fra at det var lengre saksbehandlingstid enn normalt ved utarbeidelse av kjøpekontrakten, noe som skyldtes fellesferien sommeren 2018.

Nemnda mener at saken her reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige behandling, da det her vil være påkrevd med muntlige forklaringer fra parter, megler og eventuelle vitner i tillegg til den skriftlige dokumentasjonen.

Mur/gjerde
I salgsoppgaven var det opplyst at gjerdet «muligens» må flyttes «noen cm inn», jf. selgers egenerklæring. Klageren har gjort gjeldende at det er en vesensforskjell mellom en slik opplysning i salgsoppgaven, og bestemmelsen i kjøpekontrakten om at kjøper (klager) er kjent med at det foreligger en mur som er satt utenfor eiendommens grenser, som selger skal fjerne før overtagelse, jf. e-post av 28. juni 2018 fra kommunen.

Innklagede har anført at salgsoppgavens informasjon om mur/gjerde er i samsvar med den informasjon som megler hadde på salgstidspunktet. Det var først etter budaksept 25. juni 2018 at megler gjennom e-posten fra kommunen 28. juni 2018 fikk informasjon om at gjerdet måtte flyttes mer enn noen centimeter.

Nemnda bemerker at det var ingen opplysninger om mur/gjerde i salgsoppgaven utover det som fremgikk av selgers egenerklæring punkt 14:

Mulig deler av gjerde mot nord må flyttes noen ca inn. Foreligger en klage på en matrikkel utført av utbygger/kommune.

Det fremgikk her at det forelå en klage på matrikkelen. Spørsmålet er om dette tilsa at megler burde foretatt ytterligere undersøkelser i kommunen. Matrikkelen angir blant annet eiendommens grenser, og matrikkelen har betydning for den som overveier å kjøpe en eiendom. Nemnda mener derfor at megler burde rettet en henvendelse til kommunen for eventuelt å få mer informasjon om hva klagen konkret gikk på. En slik henvendelse ville imidlertid her sannsynligvis ikke gitt megleren noe mer informasjon. Det fremgår av e-posten av 28. juni 2018 fra kommunen at klagen ble registrert inn i kommunens postmottak 21. juni 2018, det vil si bare fire dager før budrunden 25. juni 2018.

Erstatning
Klageren har krevd erstatning for tap ved forsinket salg av egen bolig og utgifter til advokat. Det er vist til at klageren ble rådet til å avvente salg av egen bolig til 13. september 2018, og at han har lidt et tap da boligmarkedet ble dårligere. Innklagede bestrider at det ble gitt noe slikt råd, og at klageren ikke ventet til 13. september 2018 med salgsprosessen. Det er vist til at salgsprosessen startet senest 11. august 2018, visning ble avholdt 19. august 2018, og boligen var registrert solgt 28. august 2018.

Grunnvilkårene for erstatning er at det må foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap, og at det må være adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og det økonomiske tapet.

Nemnda finner ikke at megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved klagerens salg av egen bolig. Det står også påstand mot påstand om megleren eller andre hos innklagede gav noe råd om å utsette salget av boligen, noe nemnda uansett ikke kan ta stilling til. Da det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, behøver nemnda ikke å ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap.

Når det gjelder erstatning for advokatutgifter, har innklagede dekket kr 15 000. Ut fra de konklusjoner nemnda har kommet til over, kan ikke nemnda se at det er grunnlag for at innklagede skal dekke ytterligere utgifter til advokat. 

Boligselgerforsikring
Nemnda bemerker for øvrig at selger tegnet boligselgerforsikring, jf. forsikringsbevis av
27. juni 2018. Den trådte i kraft etter at bindende bud var akseptert.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Parken Eiendomsmegling AS (Nordvik St. Hanshaugen) opptrådte i strid med god meglerskikk i forbindelse med utformingen av kjøpekontrakten. For øvrig fører klagen ikke frem.