Klage nr 2019057
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Oslo Nybygg
Saken gjelder: Tilbakehold av klientmidler
Saksfremstilling:
I 2018 kjøpte klageren en bolig under oppføring som innklagede formidlet. Ved overtakelsen valgte klageren å holde tilbake kr 270 000. Utbyggeren bestred at det var grunnlag for å holde tilbake penger. Senere instruerte klageren megleren om å utbetale det tilbakeholdte beløpet til ham. Megleren svarte at hun ikke kunne utbetale det tilbakeholdte beløpet fordi utbyggeren bestred grunnlaget for tilbakeholdet. Klageren anfører at en kjøper har instruksjonsrett over det tilbakeholdte beløpet når tilbakeholdet er ensidig, og krever at innklagede utbetaler det tilbakeholdte beløpet.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Ved overtakelsen instruerte klageren megleren om å holde tilbake kr 270 000. Tilbakeholdet skyldtes det klageren mente var mangler ved en gangvei og noen vinduer. Utbyggeren mente at tilbakeholdet var urettmessig, og det ble derfor skrevet inn «[o]mtvistet punkt» under de to aktuelle punktene i overtakelsesprotokollen. Megleren var ikke til stede under overtakelsen.
Klageren opplevde megleren som lite strukturert, og for å være sikker på at beløpet ble tilbakeholdt, sendte han en e-post til megleren etter overtakelsen.
Klageren rettet krav om prisavslag og erstatning mot utbyggeren på grunn av manglene. Siden utbyggeren ikke svarte, ba klageren megleren om å utbetale det tilbakeholdte beløpet til ham. Megleren svarte at hun ikke kunne utbetale det tilbakeholdte beløpet fordi utbyggeren bestred grunnlaget for tilbakeholdet.
Dersom en kjøper tilbakeholder penger på sin egen konto, vil kjøperen alene ha råderetten over det tilbakeholdte beløpet. En kjøpers rettigheter kan ikke svekkes fordi selgeren har valgt å bruke megler ved salget. Når en kjøper av en bolig under oppføring ensidig tilbakeholder penger på meglerens klientkonto, har kjøperen instruksjonsrett over pengene frem til skjøtet er tinglyst. Dersom kjøperen ber om at det tilbakeholdte beløpet utbetales, plikter megleren å gjøre det. Ved å ikke etterkomme klagerens instruksjoner, har megleren derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Det er nedlagt slik påstand:
[Innklagede] dømmes til å utbetale det tilbakeholdte beløp innestående på klientkonto, kr 270 000 samt innestående renter, til [klageren], med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 18.6.18 og til betaling skjer.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren anfører at en kjøper, dersom han tilbakeholder penger på sin egenkonto, alene vil ha råderetten over det tilbakeholdte beløpet, og at kjøperens rettigheter ikke kan svekkes ved at han velger å bruke megler ved salget. Dette er innklagede ikke enig i. Dersom en selger lar kjøperen overta eiendommen selv om kjøperen tilbakeholder penger på sin egen konto, tar selgeren en bevisst risiko. Det som har skjedd her, er at selgeren lot kjøperen overta i tillit til at pengene sto trygt på meglerens klientkonto.
Dersom megleren hadde etterkommet klagerens krav, ville megleren påført selgeren en økonomisk risiko som selgeren verken har bedt om eller akseptert. Å sørge for at ingen av partene utsettes for unødvendig økonomisk risiko, er en del av meglerens omsorgsplikt. Det klageren i realiteten krever, er at innklagede skal overta klagerens posisjon med selgeren om resten av kjøpesummen. Dette faller utenfor megleransvaret.
Innklagede bestrider for øvrig at megleren er lite strukturert.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om at innklagede utbetaler tilbakeholdte beløp på meglerens klientkonto.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen fører frem.
Nemnda nevner først at megler ikke var til stede på overtagelsen, og følgelig ikke har bistått partene noe med utformingen av overtagelsesprotokollen.
Spørsmålet her er om man står overfor et ensidig eller avtalt tilbakehold av deler av kjøpesummen. Ved et ensidig tilbakehold ved salg etter bustadoppføringsloven, har kjøper tilbakeholdsrett, herunder kan kreve tilbake det eller deler av det som er innbetalt av kjøpesummen til meglers klientkonto inntil skjøtet er tinglyst.
Selv om det kan fremstå som noe uklart hvordan overtagelsesprotokollen er å forstå på dette punkt, fremgår det klart av e-posten 6. november 2018 fra megler til klager at selger bestrider tilbakeholdet. Dette tilsier at man står overfor et ensidig tilbakehold. Klageren hadde derfor krav på å få det tilbakeholdte beløp, kr 270 000, overført fra megler. Nemnda har dermed ikke tatt noe standpunkt til om tilbakeholdet var rettmessig.
I en slik situasjon må derfor megler etterkomme kjøpers (klagers) begjæring om utbetaling av beløpet. Men da megler skal ivareta begge parters interesse, må megleren informere oppdragsgiveren (selger) om dette, slik at selger eventuelt kan ta rettslige skritt for å få arrest i beløpet. Megler skal ikke avgjøre om tilbakeholdet er ensidig eller avtalt. Ved ikke å etterkomme klagerens begjæring om utbetaling av kr 270 000, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klageren har krevd forsinkelsesrenter. Etter det opplyste fremsatte klageren krav om tilbakebetaling av beløpet i e-post av 5. november 2018, det vil si det løper forsinkelsesrenter fra 5. desember 2018. I tillegg vil klageren har krav på renter av innestående (kr 270 000) på klientkontoen fra 18. juni 2018 til 5. desember 2018.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
DNB Eiendom AS Oslo Nybygg må utbetale til klageren innestående på klientkonto, 270 000 kroner, med tillegg av forsinkelsesrenter fra 5. desember 2018 til betaling skjer, samt renter på klientkontoen fra innbetaling til 4. desember 2018.