Klage nr 2019061

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Berg Hansen Eiendom AS (Eie Eiendomsmegling Stovner)

Saken gjelder: Budgivning 

Saksfremstilling:

I april 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig. Klageren anfører at en rekke sider ved meglerens håndtering av salgsoppdraget strider med god meglerskikk, herunder hans håndtering av budprosessen. Klageren krever prinsipalt at regningen fra innklagede reduseres med kr 20 000, subsidiært at han tilkjennes vederlagsnedsettelse med tilsvarende beløp.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Ved signering av oppdragsavtalen opplyste klageren om at de ikke var interessert i å selge boligen til under kr 3 000 000. Megleren skal ha sagt at det ikke var nødvendig å selge før de fikk den prisen de ønsket. I tillitt til meglerens uttalelse ble partene enige om å sette prisantydningen til kr 2 850 000 for å tiltrekke flere interessenter.  

Selv om megleren ble informert om at klageren ikke ville selge boligen til under kr 3 000 000, formidlet megleren totalt fire bud fra en og samme budgiver som var lavere enn prisen de ønsket. Megleren fremstilte hvert bud som et «superbud» og oppfordret klageren til å akseptere det. På bakgrunn av dette hevder klageren at megleren hadde en relasjon til budgiveren, og at megleren manipulerte prisen til fordel for den aktuelle budgiveren.  

Megleren viste ikke respekt for at klageren hadde sagt opp salgsoppdraget 9. juni 2018, da han dagen etter kom med tre nye bud fra den samme budgiveren som tidligere, på henholdsvis

kr 2 900 000, kr 2 950 000 og kr 3 000 000.

Ingen av budforhøyelsene som ble gitt, etter det første budet på kr 2 800 000, ble fremsatt skriftlig.

Budjournalen er mangelfull, da ingen av budforhøyelsene ble registrert inn i budjournalen. Alle bud, inkludert dem som er avgitt muntlig, skal føres inn i budjournalen. Budene som megleren formidlet var ikke reelle, da de ikke var registrert i budjournalen eller kunne dokumenteres på annen måte.

Der er ikke inntatt en bestemmelse i oppdragsavtalen om hva megleren kan kreve i vederlag dersom handel ikke kommer i stand. Det vises til at det ikke er blitt angitt et beløp i oppdragsavtalen punkt 5.1 andre avsnitt, og at klageren dermed ikke har krav på provisjon. Klageren ønsker at nemnda skal tolke denne delen av avtalen, og vurdere hvorvidt megleren har krav på provisjon i henhold til avtalen.

Det ble avtalt muntlig at megler ikke skulle få betalt provisjon før han fikk i stand en handel som klageren var fornøyd med.  

Megler fakturerte klageren for kr 20 000 i provisjon etter at oppdraget ble trukket. Dette ble begrunnet med at megleren hadde fått den tidligere budgiveren til å tilby 3 000 000, en pris klageren hadde sagt de kunne selge til. Klageren anfører at megleren ikke hadde rett til å basere provisjonen på et bud som ikke kan dokumenteres, i tillegg til at det ble fremsatt etter at oppdragsavtalen var sagt opp skriftlig av klageren 9. juni 2018.

Megleren presset klageren til å ikke si opp oppdraget ved å fakturere for påløpte utgifter. Dette er i strid med god meglerskikk, særlig tatt i betraktning at megleren visste om klagerens vanskelige økonomiske situasjon. Megleren viste ikke respekt for klagerens beslutning.

Klageren krever prinsipalt at regningen fra innklagede reduseres med kr 20 000, subsidiært at han tilkjennes vederlagsnedsettelse med tilsvarende beløp.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren sendte e-post til klageren med forespørsel om å få bekreftet prisantydningen på
kr 2 850 000. Klageren må i den forbindelse bekrefte at prisantydning er det man på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. I oppdragsavtalen punkt 4 var det også tatt utgangspunkt i en prisantydning på kr 2 800 000. Det er på denne bakgrunn meglerens oppgave å videreformidle bud til prisantydning eller høyere.

Budgiver hadde et finansieringsbevis som var på vei til å gå ut, og de var derfor i dialog for å komme til en enighet om handel før den tid. Megleren kan ikke anklages for manipulasjon av pris til fordel for budgiver, når han får budgiver til å tilby kr 150 000 over prisantydning selv om det ikke var andre interessenter. 

Megleren og budgiveren var i forhandlinger/diskusjoner rundt pris. Det var således ikke tale om formelle bud, og man er dermed fritatt fra skriftlighetskrav.

Det er ikke blitt avtalt at vederlaget faller bort dersom handel ikke kommer i stand. Under punkt 5.1 i oppdragsavtalen er det kun en minimumssats som ved en feil ikke er kommet med i dokumentet.

Megleren har fakturert klageren lite i meglerprovisjon, sett i lys av arbeidet som har blitt utført, og hva han har krav på i henhold til oppdragsavtalen.

Dersom klageren mente at oppdraget var sagt opp 9. juni 2018, gir det lite mening at klageren fortsetter diskusjonen med megler dagen etterpå og sender SMS om hva som er «smertegrensen».

Da oppdraget ble sagt opp 11. juni 2018, respekterte megleren denne avgjørelsen ved å fjerne eiendommen fra internett samme dag. Megleren har vist forståelse for klagerens økonomiske situasjon, og at det er opp til klageren å avgjøre hvorvidt man ønsker å selge eller ikke.

Innklagede anfører at kravet ikke kan føre frem da det blir rettet mot innklagede over et halvt år etter at fakturaen er blitt betalt. Klageren er uenig i dette. Klageren hadde verken den nødvendige kunnskap om kravet eller god nok økonomi til å fremme kravet på betalingstidspunktet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved meglerens utførelse av salgsoppdraget, herunder håndteringen av budprosessen.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Lokkepris?

Det fremgår av sakens dokumenter at klageren ikke var interessert i salg under 3,0 millioner kroner, men megleren fikk klageren til å gå med på at prisantydningen ble satt til 2 850 000 kroner for å lokke til seg flere interessenter. Dette fremstår følgelig som en lokkepris, noe som klart er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Vederlaget

Megleren fakturerte klageren for kr 20 000 i provisjon etter at oppdraget var trukket. Megler bekreftet imidlertid i SMS av 11. juni 2018 han ikke skulle fakturere noe, men at megleren ombestemte seg. I oppdragsavtalen er det heller ikke angitt noe kronebeløp. Meglers håndtering her er også i strid med god meglerskikk.

Klageren har derfor krav på å få refundert kr 20 000.

Budjournalen

Det er et krav om at alle bud skal innføres i budjournalen. I dette tilfellet var kun første bud på kr 2 800 000 innført i journalen, noe som også er i strid med god meglerskikk.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Berg Hansen Eiendom AS (Eie Eiendomsmegling Stovner) har handlet i strid med god meglerskikk, og innklagede må kreditere [klageren] 20 000 kroner.