Klage nr 2019071

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Advokatfirmaet Kirkholm

Saken gjelder:               Oppgjør, herunder renter og utbetaling til selger               

Saksfremstilling:

Innklagede foresto oppgjøret etter salg av klagerens eiendom. Selger (klageren) og kjøper hadde i forkant blitt enige om en avtale, og oppgjørsoppdraget ble inngått mellom innklagede og kjøper av eiendommen.  Klageren hadde selv kjøpt eiendommen (med overtakelse
1. oktober 2018) kort tid før videresalg til ny kjøper (med avtalt overtakelse 26. september 2018). I forbindelse med oppgjøret ble det oppdaget at meglerforetaket som foresto forrige salg, ikke hadde besørget slettet alle heftelsene som påhvilte eiendommen. Dette forsinket oppgjøret, og klageren fikk først utbetalt kjøpesummen 9. januar 2019. Det ble heller ikke beregnet og utbetalt renter. Innklagede tok seg betalt for merarbeidet i forbindelse med sletting av heftelsene på eiendommen. Regningen for dette ble trukket i oppgjøret til klageren, uten forutgående avtale.

Klageren anfører at innklagedes utførelse av oppdraget i forbindelse med overføringen av og oppgjøret for eiendommen er i strid med god meglerskikk. Det vises til at oppgjørsoppdrag omfattes av eiendomsmeglerlovens § 1-2, 1. ledd nr. 1.

Innklagede bestrider ansvar og avviser samtlige krav fra klageren.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført:

Ettersom eiendommen ble videresolgt kort etter at klageren selv kjøpte den, ble innklagede gitt kopi av kjøpekontrakten, datert 15. mai 2018, samt salgsoppgaven fra dette salget.

Av kjøpekontrakten fremgikk det at et av vedleggene var grunnbokutskrift datert
7. november 2017.

En av meglers absolutte og ufravikelige plikter er å innhente slik grunnbokutskrift selv og her sjekke hvilke heftelser som påhviler, samt at hjemmelsforholdene stemmer. Dette gjorde ikke innklagede. Eiendommen som ble solgt, hadde en mengde heftelser i form av servitutter og pengeheftelser. Ved videresalget var det avtalt at eiendommen på vanlig måte skulle selges fri for heftelser.

Finansierende bank overførte kjøpesummen tillagt offentlige omkostninger og krevde
1. prioritets pant for sin obligasjon. Dette kunne ikke oppnås før tre heftelser var slettet, herunder en leierett, en pengeheftelse og en erklæring/avtale. Da innklagede oppdaget dette på et altfor sent tidspunkt, ble det klart at det ville ta tid å få slettet heftelsene. Hadde dette vært undersøkt og således oppdaget tidligere, ville kjøper og selger kunne fått beskjed om at oppgjøret og overtakelsen måtte utstå til det var bragt på det rene om heftelsene kunne slettes.

Innklagede valgte å la kjøperen overta eiendommen som avtalt den 26. september 2018, uten at klageren fikk utbetalt noe som helst av kjøpesummen. Skjøte ble også tinglyst.

Innklagede gav klageren to valg, enten slette heftelsene selv eller la innklagede gjøre dette for en kostnad på kr 12 500. Klageren informerte om at de ønsket å gjøre slettearbeidet selv. Det endte med at innklagede utførte slettearbeidet og avkrevde klageren kr 12 500. Siste heftelse ble slettet 28. desember 2018, fremdeles uten at klageren hadde fått utbetalt noen del av kjøpesummen. Klageren ble pådratt utgifter i forbindelse med lån som ikke kunne innfris, samt at han mistet en annen eiendom hvor kjøpet var avhengig av dette salget for finansiering.

Da kjøpesummen ble utbetalt 9. januar 2019, var den fratrukket kr 12 500 for innklagedes arbeid med sletting av heftelsene. Det var ikke tillagt renter. Mye av arbeidet i forbindelse med slettingen var gjort av klageren selv, som hadde vært i kontakt med alle personene og innhentet de nødvendige signaturene. Innklagede valgte tilslutt å tilbakebetale kr 12 500, men rentene er fremdele ikke utbetalt.

Oppgjørsansvarlig plikter å innhente grunnbokutskrift ved inngåelsen av oppdraget. Det å ikke innhente slik pantattest er i strid med god meglerskikk.

Det er videre i strid med god meglerskikk å overskjøte eiendommen og overlevere denne til kjøper, uten samtidig å utbetale kjøpesummen til klageren.

Klageren har et ubetinget krav på renter som oppebæres på meglerkontoen. Det er i strid med god meglerskikk å ikke beregne og utbetale renter. Kjøpesummen stod på oppgjørsmeglers konto i fire måneder.

At oppgjørsmegler tar penger fra kjøpesummen uten etter forutgående avtale er i strid med god meglerskikk. Oppdraget var inngått med kjøper av eiendommen, og det var kjøper som skulle betale honoraret til oppgjørsmegler. Innklagede burde informert oppdragsgiver ved inngåelsen av oppdraget om merarbeidet det ville innebære å slette heftelser og dermed krevet mer betalt for oppdraget.

Det kreves erstatning for det økonomiske tapet klageren er blitt påført.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er megleren ved det forrige salget som er rett adressat for denne klagen. Innklagede har måttet rydde opp i heftelser og gamle servitutter for å sikre kjøpers bank rett prioritet for sitt pant.

Innklagede inngikk oppdragsavtale med kjøper av eiendommen. Oppdraget gikk kun ut på å slette pengeheftelser fra bankforbindelsen til selger. Det var ikke tale om å slette andre type heftelser eller servitutter. Innklagede sjekket grunnbokutskriften i forbindelse med oppdraget, men la til grunn at meglerforetaket som foresto salget til selger kun kort tid tilbake, ikke var ferdig med å slette de gamle heftelsene.

Innklagede hadde ikke innsyn i kjøpekontrakten inngått ved dette salget. Klager gav heller ingen opplysninger om heftelser som meglerforetaket ved hans kjøp tok forbehold om i sin avtale. Det foreligger brudd på selgers opplysningsplikt, jf. kjøpekontraktens pkt. 8. Klager har heller ikke samarbeidet for å få løst den situasjonen som oppstod ved at gamle heftelser ikke ble slettet ved forrige salg. Det ble ikke avtalt eller gitt noen opplysninger fra klager som skulle tilsi at innklagede skulle stå for slettingen av disse heftelsene.

Da dette ble oppdaget, tok innklagede kontakt med klager. På tross av flere henvendelser var ikke klager samarbeidsvillig i forhold til å svare på spørsmål rundt dette. Innklagede tok da kontakt med tidligere meglerforetak som beklaget. Da klager ikke samarbeidet og heller ikke svarte på henvendelser, igangsatte innklagede arbeide med å slette de gamle heftelsene i eiendommen.

Klagerens manglende betaling av felleskostnader virket i tillegg forsinkende på gjennomføringen av oppgjøret. Det ble holdt tilbake informasjon, og klageren motarbeidet innklagede ved bevisst å ikke svare på henvendelser over lang tid.

Pengene som ble holdt tilbake, ble holdt som sikkerhet for klagerens manglende medvirkning til oppgjøret. Klageren har selv satt seg i denne situasjonen ved ikke å samarbeide og må ta ansvar for at arbeidet med sletting av heftelsene tok lengre tid. Klageren har således ikke krav på renter som følge av at kjøpesummen ble utbetalt senere enn avtalt.

Det fremgår av kjøpekontrakten av 19. september 2018, pkt. 5 at eiendommen skal overdras fri for pengeheftelser, samt at eksisterende heftelser skal slettes for selgers regning. Manglende samarbeid fra klageren, samt manglende sletting av heftelser ved forrige salg har påført innklagede et økonomisk tap og er ekstraarbeid som faller utenfor oppdraget som kjøper skal betale for.

Samtlige krav fra klageren avvises. Prinsipalt fordi megleren ved forrige salg hadde ansvar for å slette de eldste kravene og gammel rettighet. Subsidiært har klageren et selvstendig ansvar og har gjennom signering av kjøpekontrakten, forpliktet seg til å ivareta kjøperens interesser ved å medvirke til at de gamle heftelsene ble slettet. Avhengig av klagens utfall vil innklagede kreve klager for de ekstrakostnadene som har påløpt som følge av manglende samarbeidsvilje. Videre kreves saksomkostninger dekket.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at saken avvises, da nemnda mener at klageren ikke er klageberettiget.

Vedtektene for nemnda punkt 1.4 bestemmer:

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra forbrukere, både selgere, kjøpere eller øvrige interessenter, som har et reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav mot en advokat/eiendomsmeglingsforetak som kan klages inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Med forbruker menes en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Klager fra næringsdrivende behandles normalt ikke. Nemnda kan likevel behandle klage mot eiendomsmegler fra en næringsdrivende, såfremt den interessen som fremmes ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytning og henvendelsen for øvrig ligger til rette for vurdering i nemnda. Herunder skal alle forhold, også de økonomiske, tas i betraktning.

Oppdragsavtalen er i dette tilfellet inngått mellom kjøper og megler, hvor det i punkt 10.13 fremgår at «[o]ppdraget er inngått utenfor forbrukerforhold», og at nærmere bestemte bestemmelser i eiendomsmeglingsloven er fraveket. Dette gjelder blant annet § 8-8 om nemndsbehandling. Hverken klager eller innklagede, som begge er representert ved advokat, har påberopt seg at dette ikke er riktig.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.