Klage nr 2019080
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Best Eiendomsmegler AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen.
Saksfremstilling:
Innklagede solgte i 2008 eiendommen til klagerens mor. Etter hennes død 21. mars 2018 overtok klageren som hennes eldste sønn boet til privat skifte på vegne av seg selv og sine to brødre etter formuesfullmakt. Etter morens død avdekket søsknene at deres bror over de siste 10-15 årene hadde tilegnet seg det vesentligste av morens formue, herunder nettoprovenyet etter salget av eiendommen, uten hennes kunnskap. Klageren hevder at innklagede har medvirket til dette gjennom å bekrefte morens signatur på skjøte uten at hun var tilstede. Noe som igjen muliggjorde salg/hjemmelsoverføring og tinglysning av eiendomsoverdragelsen uten morens medvirkning. Dette har påført moren og nå hennes dødsbo et ikke ubetydelig tap som kreves erstattet i det handlingen anføres å være erstatningsbetingende
Innklagede bestrider klagerens anførsler. Kravet må avvises, da oppdragsgiver ikke har lidt et økonomisk tap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
Partsforholdet
Meglerforetaket som stod for salget, er senere fusjonert inn i foretaket som nå er innklaget. I forbindelse med fusjonen overtok innklagede forpliktelsene som påhvilte det fusjonerte selskapet.
Det gjøres videre gjeldende at klager som er arving og har overtatt boet til privat skifte, kan tre inn i rettsforholdet og gjøre krav gjeldende mot megler.
Foreldelse
Den særskilte foreldelsesregelen i foreldelseslovens § 10 første ledd, kommer til anvendelse. Uvitenhet om handlingen medfører en tilleggsfrist på 1 år fra erverv av kunnskap. Klageren fikk først kunnskap om skjøte og overføringen av eiendommen i månedsskifte september/oktober 2018, da boet fikk tilgang til dokumentene i forbindelse med salget.
Mangler ved oppdraget
Kundekontroll/undersøkelsesplikten
Innklagedes manglende kundekontroll og etterfølgelse av ordensregler når det gjelder å bekrefte hjemmelshavers signatur, muliggjorde at eiendommen kunne selges uten hjemmelshavers medvirkning. Med sin mangelfulle saksbehandling i forbindelse med salget har innklagede handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglerlovens § 6-3.
Videre har innklagede brutt sin undersøkelsesplikt jf. eiendomsmeglerlovens § 6-7.
Innklagede plikter å foreta kundekontroll i forbindelse med etableringen av oppdraget. Det følger forutsetningsvis av eiendomsmeglerlovens § 6-7 første ledd at eiendomsmegler skal kontrollere opplysninger som har betydning for avtalen. Det antas at megler må kontrollere og får bekreftet identiteten til selger på grunnlag av gyldig legitimasjon for den personen som inngår oppdragsavtalen. Klageren har ikke mottatt kopi av dokumenter som viser at slik kundekontroll ble gjennomført.
Innklagede har forholdt seg til klagerens bror i forbindelse med salget. Det er også vedkommende som i ettertid er kontaktet, i innklagedes forsøk på å dokumentere at meglerforetaket har handlet forsvarlig. Innklagede har i sin kontakt med klageren vist til opplysninger fra klagerens bror som har uttalt at deres mor selv foresto salget, uten at opplysningene støttes opp av beviselig faktum. Det er ikke noe som tyder på at innklagede noen gang var i personlig kontakt med hjemmelshaver. Det er hevdet fra innklagede at klagerens mor bodde i Skien på dette tidspunktet og at hun var kontaktperson under handelen.
Noe som ikke stemmer, da hun oppholdt seg et annet sted i landet og mottok der hjemmehjelp pga. sin svake helse.
Feil ved bekreftelse av selgers underskrift
Innklagede har opptrådt sterkt klanderverdig ved å bekrefte hjemmelshavers signatur uten at hun var tilstede. Eiendomsmeglers feilaktige bekreftelse av hjemmelshavers signatur, representerer en ikke ubetydelig pliktforsømmelser. Handlingen har bidratt til at boet har lidt et økonomisk tap, som kan kreves erstattet av innklagede.
Erstatningskravet
Det foreligger ansvarsgrunnlag i og med innklagedes skadegjørende handling gjennom vitnebekreftelse av hjemmelshavers signatur. Noe som igjen muliggjorde salg/hjemmelsoverføring og tinglysning av eiendomsoverdragelsen uten hjemmelshavers medvirkning. Det er i dette tilfelle arbeidsgiveransvaret i erstatningslovens § 2-1 som kommer til anvendelse. Det er en klar og tydelig årsakssammenheng mellom den skadelidende handling og det økonomiske tapet dødsboet har lidt, ved at eiendommen ikke lenger er i boets besittelse. Uten eiendomsmeglerens vitnepåtegnelse ville eiendomsoverdragelsen ikke funnet sted.
Økonomisk tap
Eiendommen ble i 2008 taksert til kr 650 000, men solgt for kr 380 000. Det økonomiske tapet representerer det faktum at eiendommen ikke var i hjemmelshavers besittelse ved hennes død. Salget i 2008 har påført boet et tap, da eiendommen ved morens død ville hatt en adskillig høyere verdi. Denne verdien representerer det økonomiske tapet. Det kan ikke gjøres fradrag for at pengene ble overført til hjemmelshavers konto, i det pengene umiddelbart ble tatt ut av klagerens bror. Det anslås forsiktig at verdien på eiendommen i 2018 ville ha vært verdt ca. 1.1 millioner. Som representerer boets økonomiske tap og kreves erstattet av innklagede. Størrelsen på boets økonomiske tap, må nødvendigvis fastsettes skjønnsmessig.
Klageren har nedlagt slik påstand;
- [Innklagede] har opptrådt i strid med god meglerskikk
- [Innklagede] plikter å erstatte kr 1 100 000 til [klagerens mors] dødsbo.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagen avvises, uavhengig av om innklagede i denne sak skulle ha opptrådt klanderverdig i henhold til klagerens påstander, da oppdragsgiver ikke har lidt et økonomisk tap. Oppdragsgiver var ved sine fulle fem, hun hadde ikke verge og eiendommen ble omsatt til markedspris. Oppgjøret ble overført til hennes konto.
Megleren som på tidspunktet både var fagansvarlig i foretaket og oppdragsansvarlig for dette oppdraget, arbeider ikke lengre hos innklagede. Vedkommende er likevel kontaktet i sakens anledning og kan ikke erindre noe spesielt ved dette salget, annet enn at hun helt klart husker oppdragsgiver som en sprek eldre dame. Første møte var på befaring i boligen hvor hun fortsatt bodde, selv om huset ble oppfattet som et renoveringsprosjekt.
Megleren kunne videre bekrefte at hun aldri har bevitnet dokumenter uten at den som har underskrevet har vært tilstede eller vedkjent seg underskriften i hennes nærvær. Dokumentene i anledning oppdraget er undertegnet både på eiendommens adresse og hjemmelshavers nye adresse, noe som ikke er uvanlig i en flytteprosess. Klageren på sin side viser her til fremlagt dokumentasjon på at moren ikke var på adressen hvor hennes underskrift var innhentet, men mottok hjemmehjelp på andre siden av landet, samt at hennes helse på dette tidspunktet var svært dårlig.
Det er uklart om klageren mener at hans mor/hjemmelshaver ikke på egen hånd burde/kunne forvalte sine verdier. Hun hadde imidlertid ikke verge og fremstod som sprek og i god form på tross av alderen. Klagerens anførsler om at hennes underskrift er forfalsket bestrides som usannsynlig. Underskriften virker å være lik på alle de dokumentene som befinner seg i innklagedes arkiv. Dette gjelder dokumenter som er undertegnet på forskjellige tidspunkt, herunder; Oppdragsavtale, egenerklæringsskjema, kjøpekontrakt, skjøte, sikringsobligasjon, oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Videre synes påstanden å være usannsynlig både på bakgrunn av foreliggende fakta og meglerens opplysninger, bekreftelser og bevitnelser.
Klageren erkjenner at det er bevismessig vanskelig å fastslå om morens underskrift er forfalsket. Imidlertid anfører klageren på dette punktet at spørsmålet knyttet til om underskriften er forfalsket eller ei ikke er avgjørende, ettersom hovedanførselen hans er at megleren har bekreftet morens signatur på skjøte uten hennes tilstedeværelse, noe som er et selvstendig grunnlag for å fremme erstatningskrav mot innklagede.
Innklagede har forståelse for at klageren ønsker å nøste opp i sin mors økonomi, men kan ikke se at det har skjedd noe klanderverdig fra deres side ved salg av morens eiendom tilbake i 2008.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning, herunder mangler ved vitnebekreftelsen av hjemmelshavers signatur på skjøte.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at saken avvises.
Nemnda finner at saken reiser bevisspørsmål som ikke klarlegges under nemndas skriftlige saksbehandling. De problemstillinger som denne saken reiser, forutsetter umiddelbar bevisførsel, det vil si forklaringer fra parter og vitner i tillegg til dokumentbevis. Nemnda vil dog bemerke at denne saken reiser ikke bare spørsmål om det eventuelt foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede, men om det tap som klageren anfører å være påført er påregnelig og erstatningsmessig, da klageren gjør gjeldende at broren urettmessig har tilegnet se det vesentligste av morens formue.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Saken avvises.