Klage nr:
210/07

Avgjort:
27.02.2008

Saken gjelder:
Tilbakehold

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Stavanger
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet i et boligprosjekt som var til salgs gjennom innklagede som megler. Boligseksjonen ble kjøpt etter bustadoppføringslova. Klageren ønsker belyst sin rett til tilbakehold av beløp på grunn av påståtte mangler i leveransen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren overtok leiligheten 25. juni 2007. Samme dag som overtakelsen fant sted, meddelte klageren skriftlig til innklagede at beløp skulle holdes tilbake på grunn av manglende ferdigstillelse, henholdsvis kr 15 000 på leiligheten og kr 75 000 vedrørende klagerens andel av fellesarealet.

Innklagede meddelte 10. oktober 2007 per mail at sperringen av beløpet skulle oppheves etter krav fra utbyggeren. Klageren besvarte dette per mail neste dag med krav om at sperringen måtte opprettholdes inntil alle manglene var utbedret. Innklagede valgte imidlertid å overse klagerens protest, ved ensidig å imøtekomme utbyggerens krav om frigjøring av det sperrede beløpet og det er dette som er sakens kjerne.

Innklagede bruker som motargument når det gjelder sperrebeløpet for leiligheten at det ikke sto noe om dette i overtakelsesprotokollen. Det er det imidlertid ikke noe krav i henhold til bustadoppføringslova at overtakelsesprotokollen skal si noe om sperrebeløp. Videre at det allerede var holdt tilbake et beløp for fellesarealet for å dekke feil og mangler som ble registrert da utbyggeren overtok fellesarealet fra hovedentreprenør 27. juni 2007, uten at styret for boligsameiet var lovlig innkalt i henhold til bustadoppføringslova § 15. Etter råd fra OPAK som sakkyndig, nektet boligsameiet å overta fellesarealet på dette tidspunktet fordi leiligheten ikke var ferdigstilt. Det er per dags dato ennå ikke avholdt overtakelsesforretning mellom utbygger og boligsameiet, noe som har blitt meddelt innklagede og utbyggeren skriftlig flere ganger. Tilbakeholdt beløp for fellesarealet som innklagede henviser til, er derfor egentlig boligsameiets uvedkommende. På denne bakgrunn mener klageren å være i sin fulle rett til å beholde sperringen av kr 75 000 for hans andel av fellesarealet inntil overtakelsesforretningen mellom utbyggeren og boligsameiet er avholdt.

Ved kjøp av eiendom og overføring av penger til klientkonto, har kjøperen krav på renter av beløpet som er overført frem til overtakelse av eiendommen, og deretter eventuell forsinkelsesrente fram til rentebeløpet er overført til kjøpers konto. Det var først etter purring medio september at innklagede bekreftet rentetilgodehavende og det var igjen først etter ny purring 29. november 2007, hvor klageren etterlyste overføring av tilgodehavende – og nå med tillegg for morarenter – at renteoppgjøret kom på konto. Beløpet som ble overført, var ca-beløpet klageren hadde stipulert. Det korrekte beløpet ble ikke utregnet. Innklagedes omgang med kjøperens penger synes å være både tilfeldig og ikke etterrettelig.

Etter at klageren hadde mottatt sluttoppgjøret, ble saken tatt opp i boligsameiet og det viste seg at ingen av de øvrige ti eierne hadde hørt noe om rentetilgodehavende. Klageren tok deretter opp saken med innklagede i egenskap av styreleder for sameiet. Per 31. desember 2007 har en av beboerne fått godskrevet renter, men uten forsinkelsesrenter fra juni til desember. Noen har purret uten å få svar tilbake, andre har ikke hørt noe.

Innklagede synes å mangle elementære rutiner både når det gjelder godskriving av renter tilhørende klientkonto for boligkjøpere, samt beregning av forsinkelsesrenter.

Trenering av henvendelser for å få rettmessige rentegodskrivelser, gir grunn til å anta at dette er bevisst fra meglerforetaket for å tilegne seg ekstra gevinst på bekostning av sine kunder.

Innklagede anfører:

Klageren påpeker atinnklagede har tatt ensidig parti for utbygger på bekostning av kjøperens interesser.

Selgeren (Kjøperen?) har vedlagt korrespondanse med innklagede fra perioden 10. oktober til 12. november 2007, da innklagede v/daglig leder ble koblet til saken. Før denne tid foreligger et stort antall mailkorrespondanse med saksbehandleren. Grunnlaget i saken fremkommer likevel klart i korrespondansen selgeren (kjøperen?) har vedlagt klagen, slik at innklagede vil kommentere de to momentene han har påklaget i lys av dette.

Ved vanlig bruktboligsalg gjennomfører meglerne overtakelse med kjøper og selger. Ettersom dette var et nyoppført leilighetskompleks, var det utbygger selv som gjennomførte overtakelsen sammen med kjøper den 25. juni 2007. Før dette hadde innklagedes saksbehandler gjennomgått vilkår vedrørende overtakelsen da kjøpekontrakten ble signert og da det nærmet seg overtakelse, sendte han den 8. mai en e-mail til klageren og resten av styret, hvor han påpekte at klageren må føre eventuelle feil eller mangler i overtakelsesprotokollen ved overtakelse. Han påpekte også at det er mulighet for å holde tilbake beløp som samsvarer med verdi av påpekte feil eller mangler. Klageren signerte overtakelsesprotokollen med utbyggeren uten kommentarer om tilbakeholdelse av beløp. Samme kveld kl 2051 sendte han en e-mail til innklagede hvor han ba om tilbakehold av beløp. Innklagede var da i dialog med utbygger og denne aksepterte tilbakeholdelse av beløpene (kr 15 000 + kr 75 000).

Etter at klageren overtok leiligheten, jobbet utbyggeren med å ferdigstille manglene i leiligheten, samt ferdigstille utearealene. Høsten 2007 ble verdi av gjenstående utearealer estimert til kr 211 300. Dette beløpet aksepterte utbyggeren at innklagede holdt tilbake inntil sameiet bekreftet at fellesarealet var endelig ferdigstilt. Problemet oppsto imidlertid etter hvert som klagerens mangler ble utbedret. Klageren ønsket ikke at innklagede skulle utbetale til utbyggeren noe beløp før alt var utbedret, mens utbyggeren verdisatte restbeløp for reklamasjon og ba innklagede utbetale differansen. Da det kun gjensto montering av et garderobeskap til en verdi på kr 3000, gikk utbyggeren hardt på innklagede som megler og ba om at det tilbakeholdte beløpet måtte utbetales bortsett fra de 3000 kronene.

Etter en ny gjennomgang av saken, kontraktens innhold samt avtaler med hensyn til mangler og i tillegg en diskusjon med innklagedes sentrale faglige leder, valgte innklagede i desember å utbetale pengene slik utbyggeren ba om. Dette da andelen for fellesarealet var ivaretatt gjennom det beløpet innklagede tilbakeholdt for hele arealet, samt at et ikke var uenighet om at det kun var garderobeskapet som gjensto av oppførte mangler. I protokoll av 5. desember 2007 signerte klageren på at det tilbakeholdte beløpet for bygningen og fellesarealet kr 211 300 kunne utbetales til utbyggeren.

Innklagede medvirket til at ubyggeren gikk med på å la klageren holde tilbake beløp for mangler, selv om dette kom etter signert overtakelsesprotokoll. Innklagede har også holdt tilbake omtalte reklamasjonsbeløp mot utbyggerens vilje inntil kun garderobeskapet gjensto og i lys av dette kan innklagede ikke se at han verken har tatt ensidig utbyggers side eller at han har brutt kjøperens rettigheter til å holde tilbake et beløp for mangler ved leiligheten.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede avslører på ny manglende kunnskap om bustadoppføringslova når det gjelder kjøperens rett til å holde tilbake beløp ved overtakelse og at dette ikke er betinget av å måtte stå oppført i overtakelsesprotokollen.

Innklagede bekrefter at klagerens tilbakeholdte beløp ble frigjort etter press fra utbyggeren, bortsett fra kr 3 000 for et manglende garderobeskap. Dette beløpet var igjen diktert av utbyggeren, men langt fra tilstrekkelig tatt i betraktning atdet i dette tilfellet ikke var mulig å plassere et standard garderobeskap på et soverom med skråtak. Et spesialbygget skap vil koste i størrelsesorden det beløpet klageren har holdt tilbake.

Innklagedes henvisning til tidligere sperret beløp kr 211 300 for ferdigstillelse av fellesarealet nødvendiggjør en nærmere forklaring;

– utbyggeren ville i juni 2007 presse styret i boligsameiet til å overta fellearealet, men etter råd fra OPAK ble dette avvist på grunn av grove mangler

– utbyggeren foretok likevel en overtakelsesforretning i forhold til hovedentreprenør og opptrådte samtidig på vegne av boligsameiet, i strid med de krav som gjelder i henhold til buofl. § 15 hva angår utbyggers rett til å opptre på vegne av forbrukeren. Utestående arbeid ifølge denne overtakelsen ble verdsatt til kr 211 300

– som følge av at innklagede ensidig opphevet sperringen av det tilbakeholdte beløpet vedrørende fellesarealet og at boligsameiet derved ikke lenger hadde noe sanksjonsmiddel overfor utbyggeren, valgte styret for boligsameiet å overta bygningen og fellesarealet i desember 2007. Samtidig aksepterte styret at beløpet kr 211 300 ble frigjort til utbyggeren, ettersom stort sett alle punkter som angikk dette beløpet var ferdigstilt, samt også det forhold at dette beløpet strengt tatt var styret uvedkommende. Når det gjelder fortsatt utestående feil/mangler vedrørende fellesarealet, ifølge mangellisten, så ser styret per i dag ingen annen sanksjonsmulighet enn eventuelt å måtte gjøre krav gjeldende i forhold til garantien etter bustadoppføringslova § 12

– klageren presiserer at innklagede hele tiden var kjent med uoverensstemmelsen mellom utbyggeren og styret for sameiet vedrørende den formelle overtakelsen av fellesarealet, men valgte kun å forholde seg til utbyggeren og hans økonomiske interesser

Innklagede har ikke kommentert klagerens tilleggsklage hva angår godskriving av renter for beløp innestående på klientkonto, samt beregning av forsinkelsesrenter.

Klagerens anklage mot innklagede som megler kan oppsummeres slik:

– innklagede har ensidig tatt utbyggerens parti på bekostning av forbrukerens interesser

– innklagede har opptrådt i strid med bustadoppføringslova når det gjelder forbrukerens rett til å holde tilbake beløp på grunn av manglende ferdigstillelse, både hva angår egen boenhet og uferdige fellesarealer

– innklagede synes å mangle elementære rutiner både når det gjelder godskriving av renter tilhørende klientkonto for boligkjøpere, samt beregning av forsinkelsesrenter

– trenering av henvendelser for å få rettmessige rentegodskrivelser gir ifølge klageren grunn til å anta at dette er bevisst fra innklagede for å tilegne seg ekstra gevinst på bekostning av sine kunder

Formålet med klagen er ikke primært å oppnå økonomisk kompensasjon, men i første rekke å få stadfestet kjøpers rettigheter i forbindelse med kjøp og overtakelse av bolig, samt de spilleregler som meglerne plikter å overholde i forholdet mellom kjøper og selger. Dernest, om klagen tas til følge, at Reklamasjonsnemnda kan medvirke til at nødvendige korrektive tiltak bli iverksatt på bakgrunn av de klanderverdige forhold som i dette tilfellet er avdekket hos innklagede.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder frigivelse av tilbakeholdt beløp etter kjøp av prosjektert bolig.

Reklamasjonsnemnda har behandletsaken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Når et beløp er rettmessig holdt tilbake av kjøperen, kan ikke eiendomsmegleren utbetale beløpet til selgeren uten at det er enighet om det eller at det foreligger en rettskraftig dom. Megleren synes i dette tilfellet å mene at selgeren var «snill» som tillot et tilbakehold selv om dette kravet ikke ble fremsatt i overtakelsesprotokollen. Innklagede er ved salg av prosjektert bolig forpliktet til å forholde seg til et krav om tilbakehold fra kjøperen helt frem til skjøtet er tinglyst, uavhengig av om dette er nedfelt i overtakelsesprotokoll, jfr. bustadoppføringslova § 46 hvor det fremgår at kjøperen ikke har plikt til å betale før etter tinglyst skjøte.

Innklagede anfører også i sitt tilsvar at «Da det kun gjenstår montering av et garderobeskap som har en verdi av
kr. 3 000,- går utbygger hardt på oss som megler på nytt og ber om at tilbakeholdt beløp må utbetales bortsett fra de kr. 3.000,-. Etter en ny gjennomgang av saken, kontraktens innhold samt avtaler mht. mangler og i tillegg en diskusjon med vår sentrale faglige leder … velger vi i desember å utbetale slik utbygger ber oss om». Innklagede har etter Reklamasjonsnemndas syn her gått ut over sine fullmakter ved selv å avgjøre på bakgrunn av kontrakt og avtaler at beløpet kr 15 000 kunne frigis med unntak av kostnadene til et garderobeskap. Nemnda kan ikke se at han har fremlagt dokumentasjon på at klageren har godtatt en slik utbetaling. Videre har innklagede også tatt stilling til hva som var et passende beløp for et garderobeskap, ensidig ut fra selgerens syn. Dette er i strid med god meglerskikk. Beløpet på kr 12000 skal dermed tilbakeføres til depositumkonto inntil partene er blitt enige om disponeringen av beløpet.

Det kan synes som om klagerens tilbakeholdte beløp kr 75 000 er utbetalt etter styrelederens underskrift på en protokoll hvoretter sameiets midler kr 211 300 er tillatt overført til utbyggeren. Dersom dette er riktig, er det i strid med god meglerskikk og megleren skal tilbakeføre et tilsvarende beløp til depositumkonto inntil partene er blitt enige om disponeringen av beløpet.

I henhold til forskrift til lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 § 3-4, skal midler settes på særskilt eller felles rentebærende klientkonto dersom foretaket ikke umiddelbart gir oppgjør. Klientmidlene skal plasseres til høyest mulig rente som i sin helhet skal godskrives klientene. Plikten begrenses til beløp som overstiger et halvt rettsgebyr. Innklagede er således pliktig til å beregne og utbetale renter av klientmidler. I dette tilfellet er renter og forsinkelsesrenter av beløpet utbetalt klageren etter henvendelser fra ham.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må tilbakeføre kr 75000 + kr 12000 til depositumskonto.

Oslo, den 27. februar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant