Klage nr 2019066

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     Solvang & Aanes AS (Aktiv Eiendomsmegling avd. Helgeland)

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger         

Saksfremstilling:

Vinteren 2015 kjøpte klagerne en borettslagsleilighet under oppføring som innklagede formidlet. Etter overtakelse oppdaget klagerne at det var blitt tinglyst omfattende bruksrettigheter til tredjemenn på borettslagets eiendom etter kontraktsinngåelsen. Klagerne ble ikke opplyst om dette før avtaleinngåelsen. Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne krever erstatning.

Klagerne hevet kjøpet i 2017, og har på bakgrunn av dette inngått en minnelig avtale om tilbakekjøp med selgeren. Klagerne fikk ikke dekket sitt fulle tap gjennom denne forliksavtalen.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Etter overtakelsen fant klagerne ut at borettslagets eiendom var blitt påheftet servitutter til fordel for tredjemann etter kontraktsinngåelsen.

For det første ble det gitt omfattende bruksrettigheter til to næringsvirksomheter. Det ble gitt rett til bruk av nedkjøring til garasjeanlegget, bruk av lager og spylerom, veirett og rett til innkjøring til varemottak på borettslagets eiendom. Det ble også gitt bruksrett til lagerrom, butikk, varemottak og lasterampe i første etasje.

I tillegg ble leiligheten i nabobygget gitt en varig bruksrett til takterrassen.

Hvorvidt bruksrettigheten til takterrassen er tinglyst

Innklagede anfører at det ikke er tinglyst rettigheter til takterrassen for eier av leiligheten i øverste etasje i næringsbygget. Dette er klageren uenig i.

Klagerne mener at innklagedes påstand bygger på manglende forståelse av tinglysingsloven og den tinglysningstekniske føringen av dokumenter.

For å se hva som faktisk er blitt tinglyst må man se hen til det underliggende dokumentet som danner grunnlag for dagboknummeret. I det underliggende dokumentet for dagboknummer [nummer], står det på den første plantegningen at:

Eksisterende leilighet i [gatenavn] har varig rett til utgang til og benyttelse av felles areal/terrasse i 2.etasje.

Det at tinglysingsmyndigheten ikke har ekstrahert dette ved føringen av dokumentet, er irrelevant. Høyesteretts uttalelse i Rt. 1929 side 260 gir uttrykk for samme rettsforståelse.

I tillegg er det i skjøtet punkt 6 «Særskilte avtaler» vist til fire vedlegg som angir avtalene som skal tinglyses. Det er uttrykkelig angitt at avtalene gjelder «U etasje – 1 etasje – og 2 etasje». Vedlagt ligger en tegning av andre etasje der rettigheten til takterrassen står uttrykkelig.

God meglerskikk

Klagerne anfører at det ikke er mulig å lese ut fra kjøpekontraktens punkt 21 at de to næringsvirksomhetene skulle bli gitt så omfattende bruksrettigheter.

I kjøpekontraktens punkt 21 – under overskriften “Annet” – er følgende inntatt:

Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten:
-Adkomst for varemottak for forretningsgården/eiendom [gatenavn]
-Parkering for service biler

Klageren anfører, under henvisning til dom LA-177115, at det ikke kan innfortolkes at næringsdrivende skulle bli gitt slike omfattende bruksrettigheter, når man ser på salgsoppgaven – hvor tredjemanns rettigheter ikke er nevnt – og omstendighetene for øvrig.

Overskriften “Annet” gir ingen indikasjon på at avsnittet gjelder forhold som begrenser klagernes rettigheter. Det kan vanskelig leses ut fra ordlyden at det omhandler bruksrettigheter for tredjemenn, da det står “forbehold for gjennomføring av kontrakten”.

Det neste avsnittet i kjøpekontraktens punkt 21 omhandler ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden. Dersom man ser de to avsnittene i sammenheng, kan det tolkes slik at forretningsgården skal ha adkomst og parkering i anleggsperioden.

Klagerne anfører at under enhver omstendighet er det for sent å innta disse opplysningene i kjøpekontrakten.

Klagerne viser til avgjørelsen LA-177115, og hevder at de aktuelle servituttene klart har en negativ betydning for eiendommen. Megleren skulle dermed ha opplyst om disse bruksrettighetene klart og fullstendig før tilbud og aksept. Innklagede har ikke opplyst om dette i salgsoppgaven. Megleren har således ikke ivaretatt klagernes interesser.

Styrelederen i de to næringsvirksomhetene som ble tildelt bruksrettigheter var også styreleder i selskapet som solgte borettslagsleilighetene. Det fremstår som oppsiktsvekkende at megleren ikke anså dette som problematisk, særlig når han visste at det ikke var opplyst om disse bruksrettighetene i salgsoppgaven.

Innklagede mener at klagerne ga tydelig inntrykk av at de forstod at næringsbygget måtte ha felles adkomst med borettslaget. Hva megleren har fått personlig inntrykk av at klagerne har forstått, er irrelevant. Dersom det var blitt gitt opplysninger av en slik karakter, skulle megleren sikret notoritet rundt dette. Som den profesjonelle part har megleren bevisbyrden for at slike opplysninger er meddelt klagerne. Det finnes ingen dokumentasjon på at dette er blitt gjort.  

Klagerne anfører at innklagede ikke skulle ha samtykket til tinglysing av servituttene så lenge det ikke var gitt opplysning om disse før avtaleinngåelsen. Innklagede skulle eventuelt ha innhentet klagernes samtykke først.

Rettighetene til de to næringsvirksomhetene bidro til å forringe bruksverdien av leiligheten, og følgelig også den økonomiske verdien. Aktivitetene medførte trafikk, støy og forurensing i et slikt omfang at klagerne opplevde å bo i et industriområde. 

Klagerne ville ikke ha kjøpt leiligheten dersom de før avtaleinngåelse hadde blitt informert om at eiendommen ville bli beheftet med slike bruksrettigheter.

Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk,
jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klagerne krever erstatning.

Differansen mellom klagernes opprinnelige krav og det beløpet de oppnådde gjennom forliksavtalen med selger er kr 197 410. Klagerne ber om at erstatningsbeløpet blir fastsatt skjønnsmessig.

Innklagede har i korte trekk anført:

Hvorvidt bruksrettigheten til takterrassen er tinglyst
Innklagede anfører at det ikke er tinglyst noen rettigheter til takterrassen for eier av leiligheten i øverste etasje i næringsbygget. Etter å ha vært i kontakt med Kartverket har innklagede fått bekreftet at det kun er opplysninger i Grunnboken som anses tinglyst. Det finnes ingen opplysninger om denne servitutten i grunnboksbladet til de ulike seksjonene.

God meglerskikk

Innklagede er enig i at megleren som utgangspunkt må sørge for notoritet rundt informasjon som er meddelt potensielle kjøpere. Innklagede mener imidlertid at klagerne er blitt tilstrekkelig informert om de aktuelle servituttene.  

Klagerne ble opplyst om at det lå et næringsbygg på naboeiendommen, og at borettslaget skulle bygges i tilknytning til dette. Dette fremgikk klart av tegninger i salgsoppgaven. Dette må tillegges stor vekt, da salgsoppgaven utgjør en sentral informasjonskilde i en salgsprosess.

Klagerne har også vært på befaring av eiendommen, både før avtaleinngåelsen og under byggeprosessen. Det har også blitt kommunisert under hele salgsprosessen at de næringsdrivende må ha tilgang til varemottak og mulighet for å parkere servicebiler på området.

Megleren har uttalt at klagerne ga tydelig inntrykk av at de forstod at næringsbygget måtte ha felles adkomst med borettslaget.

På bakgrunn av de ovennevnte opplysningene kan det ikke ha kommet som en overraskelse at de næringsdrivende måtte tilgang til eiendommen sin også etter at borettslaget var oppført.

Innklagede anfører videre at klagerne ikke har lidt et økonomisk tap som kan fremmes mot megleren. Det kan stilles spørsmål om hvorvidt utbygger var rettslig forpliktet til å akseptere hevingsoppgjøret, herunder inngå forlik basert på det økonomiske tapet som klager ble påført i den forbindelse. Dersom utbyggeren var uforpliktet, men likevel gikk med på det av hensyn til klagerne, kan ikke det økonomiske tapet lempes over på megleren.

For det andre anfører innklagede at det har presumsjonen for seg at klagerne har fått dekket sitt fulle tap gjennom forliksavtalen med selgeren.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Meglers håndtering av oppdraget

Nemnda bemerker først at det ikke er dokumentert at det var tinglyst noe sikringspant med urådighetserklæring, noe nemnda heller ikke kan se ble gjort. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 6/2010

Det fremgår at det er en uenighet mellom partene når det gjelder hvorvidt det er tinglyst bruksrett til takterrassen for eier av leiligheten i øverste etasje i næringsbygget. I vedlegg 1 til skjøtet mellom [byggherren] og [borettslaget] fremgår det ikke at leiligheten skal ha noen bruksrett til takterrassen. Men i påtegning på plantegningen til 2. etasje fremgår det at leiligheten skal ha varig rett og utgang til og benyttelse av felles areal/terrasse i
2. etasje.

Denne tegningen var ikke tatt inn i salgsoppgaven. Bruksretten til takterrassen var for øvrig ikke omtalt i salgsoppgaven. Nemnda mener at bruk av en takterrasse er en viktig faktor ved salg av bolig, og megler måtte sørget for at dette ble fremhevet på sentral plass i salgsoppgaven og fremgikk av det tegningsmaterialet som ble fremlagt.

Når det gjelder tinglysingen av bruksrettighetene til næringslokalene, er det i salgsoppgaven under beskrivelsen av bebyggelsen ikke nevnt noe om at næringslokalene skulle ha rettigheter til garasjeanlegget, kjøring, spyling m.m. Slike viktige opplysninger måtte megler fremhevet i salgsoppgaven, og ikke bare vedlagt noen tegninger.

Konklusjonen blir at megler ved å unnlate å gi disse opplysninger ikke har overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, og følgelig opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda finner også at megler her har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede i utgangspunktet er erstatningsansvarlig forutsatt at de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt.

Betydningen av forliksavtalen

Det er på det rene at selgeren og klagerne (kjøperne) i mai 2018 inngikk en forliksavtale om at selgeren kjøpte tilbake eiendommen for kr 2 851 662. Det er differansen mellom dette beløpet og klagernes totale krav, kr 197 410, som klagerne nå krever at innklagede skal dekke.

Nemnda legger til grunn at megler/innklagede ikke var involvert i forbindelse med inngåelsen av forliksavtalen. Nemnda har som fast praksis at klagerne i en slik situasjon normalt ikke kan snu seg mot megler å kreve differansen erstattet, se for eksempel RFE-2016-3. Det er for øvrig heller ikke noen opplysninger om hva denne differansen nærmere består i.

Konklusjon:

Megleren Solvang & Aanes AS (Aktiv Eiendomsmegling avd. Helgeland) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.