Klage nr:
212/07
Avgjort:
29.01.2008
Saken gjelder:
Feil opplysning i salgsoppgave vedrørende loftsbod
Foretakets navn:
Privatmegleren SüdÃst
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet i september 2007 gjennom innklagede som megler. Det er i salgsoppgaven opplyst at det til leiligheten hører en kjellerbod og en loftsbod. Selgeren opplyste etter kontraktsmøtet om at det ikke tilhørte loftsbod slik det sto i salgsoppgaven.
Innklagede er faglig ledet av eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ble informert etter endt kontraktsmøte om at det ikke var noen loftsbod slik som opplyst, og at innklagede var informert om det. Klageren kontaktet innklagede neste dag angående loftboden som manglet, men innklagede fortalte ifølge klageren at dette ikke stemte og at det tilhørte en loftsbod. Han hadde kontaktet styrelederen i borettslaget, som også skal ha bekreftet disse opplysningene.
Klageren overtok leiligheten 22. september og forsøkte å låse seg inn på loftet for å finne boden. Nøklene passet ikke og klageren kontaktet igjen innklagede. Innklagede gjentok ifølge klageren at dette ikke stemte og at loftsboden skulle tilhøre leiligheten. Klageren kontaktet selv styreleder, samt den som hadde solgt leiligheten til hennes selger. Begge kunne fortelle at det ikke hørte noen loftsbod til leiligheten. Klageren kontaktet på nytt innklagede. Etter flere samtaler med ham, sa han at han skulle «sjekke» ut hva han kunne gjøre og ville ordne opp i saken.
Da klageren verken ble kontaktet eller noe ble gjort med saken, sendte hun et reklamasjonsbrev til innklagede der hun ba om at kr 80 000 ble tilbakebetalt hennes konto dersom loftsbod ikke ble fremskaffet. Dette på bakgrunn av det økonomiske
tapet klageren vil lide når hun skal selge leiligheten uten tilhørende loftsbod. Regnestykket er basert på leie av lagringsplass gjennom City-Self-Storage, som fakturerer kr 1 100 kr per måned for leie av lagringsplass/bod. Dette blir kr 13 200 per år. Dette er kostnader klageren aldri får tilbake. I tillegg kommer det økonomiske tapet ved salg av leilighet uten tilhørende bod.
Etter nærmere tre uker fikk klageren brev fra innklagede om at hun ville bli kontaktet snarlig om en løsning av saken. Etter åtte uker hadde klageren fremdeles ikke fått svar og sendte da klage til Reklamasjonsnemnda.
Innklagede anfører:
Innklagede har forholdt seg til de opplysninger han har fått fra selgeren. Han har solgt flere leiligheter i gården som alle har hatt både lofts- og kjellerboder. På denne bakgrunn utarbeidet han et utkast til nøkkelinformasjon som vedlegg i salgsoppgaven, som inneholdt opplysninger om at også denne leiligheten hadde to boder. Som et utgangspunkt anså innklagede det naturlig at denne leiligheten ikke fravek fra de øvrige i innhold. Da nøkkelinformasjon var utarbeidet ble denne sendt til selgeren for korrektur og godkjennelse. Innklagede mottok informasjonen i retur uten at selgeren hadde korrigert feilen eller for øvrig gjort innklagede kjent med feilen. Nøkkelinformasjonen ble godkjent uten slike endringer fra selgeren. Alle interessentene fikk seg derfor forelagt nøkkelinformasjon som inneholdt informasjon om at leiligheten har to boder. Feilen som fremgår av selve nøkkelinformasjonen skyldes feil og forsømmelser fra selgeren.
Selgeren har overfor innklagede i ettertid erkjent at han selv kun fikk seg forevist en kjellerbod da han i sin tid kjøpte leiligheten. Dette bekrefter at han ikke har lest korrektur godt nok, som han plikter etter avtalen med megler. Megleren forholder seg til de opplysninger han mottar fra selgeren. I dette tilfellet har selgeren unnlatt å korrigere innklagede. Dette har medført at klageren har blitt feilinformert.
Det er imidlertid gitt opplysninger i salgsoppgaven som er egnet til å svekke kjøperens forventninger til antallet boder. I verdi- og lånetaksten, som ligger ved salgsoppgaven, har takstmannen oppgitt at det kun er en kjellerbod.Det fremgår ikke av denne at det følger med en loftsbod. Denne uklarheten ga klageren en særlig oppfordring til å undersøke forholdet nærmere. Særlig må dette gjelde for klageren som nå i ettertid har understreket hvor viktig det var for henne å ha to boder til oppbevaring.
Innklagede er av den oppfatning at kravet om erstatning ikke kan rettes mot ham. Han har ikke utvist erstatningsbetingende uaktsomhet i forbindelse med salgsoppdaget.
Innklagede mener at et eventuelt krav må rettes mot selgeren som et prisavslagskrav med påstand om at eiendommen er mangelfull, eventuelt mot selgerens eierskifteforsikringsselskap.
Subsidiært, for det tilfellet at Reklamasjonsnemnda skulle komme til at innklagede har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, er det krav som er fremsatt satt vesentlig for høyt. Leiligheten ville ikke under noen omstendighet blitt omsatt kr 80 000 lavere med riktige opplysninger i nøkkelinformasjonen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder feilaktig informasjon i salgsoppgave om at det er både lofts- og kjellerbod som tilhører leiligheten.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Innledningsvis vil Reklamasjonsnemnda presisere at den ikke behandler forholdet mellom kjøperen og selgeren. Et prisavslagskrav mot selgeren vurderes således ikke av Reklamasjonsnemnda.
Det er selgeren som er meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen. Megleren skal imidlertid innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen, jf. emgll. § 3-7. Dette tilsier at megleren normalt må undersøke om boder som selges, faktisk finnes. Det er ikke dokumentert at innklagede faktisk har undersøkt om bodene finnes. Videre er det heller ikke dokumentert at selgeren har godkjent salgsoppgaven med opplysningen om bodene. Innklagede har således opptrådt i strid med god meglerskikk og blir ansvarlig for det tap som klageren har lidt som følge av innklagedes forsømmelse. Erstatningen tilsvarer leieprisen for leie av en tilsvarende bod som den mangler. Reklamasjonsnemnda har pleid å legge et fem års perspektiv til grunn for utregning av erstatning.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klagerens rett til erstatning påvirkes av at hun ikke selv har undersøkt om boden finnes, selv om dette bare var opplyst i salgsoppgaven og ikke i taksten.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og skal erstatte klageren det tap som hun har lidt som følge av innklagedes forsømmelse.
Oslo, den 29. januar 2008
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |