Klage nr 2019077

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     EiendomsMegler 1 Oslo AS (Prosjekt og nybygg)

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger                     

Saksfremstilling:

I desember 2016 kjøpte klageren en eierseksjon under oppføring som innklagede formidlet. Det var opplyst i salgsprospektet at det var planlagt byggestart innen 31. mars 2017. Utbyggeren var imidlertid ikke forpliktet til å igangsette byggearbeidet før forbeholdsfristen var gått ut 1. mai 2017. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi uriktige opplysninger om byggestart og unnlatt å rette opplysningen inntatt i salgsprospektet. Klageren krever erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

For det første anfører klageren at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved å gi uriktige opplysninger om byggestart og unnlatt å rette opplysningen i utbyggers leveransebeskrivelse.

Klageren viser til salgsoppgaven side 13 vedrørende oppstart/ferdigstillelse:

Byggestart er planlagt skjer senest 31.03.17, så fremt forbeholdene blir bortfalt. Overtakelsen er beregnet til 80 mnd. etter varsel om igangsetting/bortfall av forbeholdene.”

Megleren har erkjent i en e-post at det allerede ved kontraktsinngåelsen var kjent at byggestart ikke var planlagt fra 31. mars 2017. Klageren hevder dermed at fristen ikke hadde noe reelt innhold. Megleren valgte likevel ikke å rette på opplysningen.

Klageren hevder at det ikke forelå noen praktiske hindringer i veien for byggestart innen fristen. Utbygger var dermed var rettslig forpliktet til å påbegynne byggingen innen 31.mars 2017.

Dokumentet som inneholdt dato for planlagt byggestart ble fremlagt under kontraktsmøtet, og er således et «bindende salgsdokument». Innklagede kan ikke høres med at dokumentet er laget av selger før salgsstart. Megleren burde under kontraktsmøtet gjort klageren oppmerksom på den feilaktige opplysningen og rettet den opp.

For det andre anfører klageren at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke informere klageren om hans rettigheter knyttet til dagmulkt.

Både klageren og innklagede er enige om at forbeholdsfristen var 1.mai 2017. Klageren hevder at forbeholdsfristen ikke har noe med fristen for planlagt byggestart å gjøre.

Klageren viser til Finanstilsynets rundskriv 21/2011 «Formidling av bolig under oppføring» punkt 2.3. Klageren anfører at rundskrivet forplikter megleren til å opplyse skriftlig at «oversittelse av antatt overtakelsestidspunkt ikke nødvendigvis vil gi rett til dagmulkt». Det tilsvarende må gjelde i et tilfelle som dette.

I kjøpekontrakten punkt 8.1 heter det at «Selgers frist til å ha boligen klar til overtagelse er avtalt til 18 måneder etter at forbeholdene, jfr. Punkt 3.1. overfor, er bortfalt». Ordlyden «planlagt byggestart» sett i lys av den nevnte fristen ga klageren en berettiget forventning om når overtakelse omtrent ville finne sted.

Overtakelse fant sted 27. november 2018. Det ble betalt dagmulkt for perioden fra
1. november og frem til overtagelse. Dersom utbyggeren faktisk hadde hatt byggestart innen den angitte datoen, ville fristen for overtakelse ha vært 1. oktober. Det skulle dermed ha vært beregnet dagmulkt i ytterliggere 30 dager. Megleren burde ha informert om at 18-månedersfristen ikke tok utgangspunkt i den fastsatte datoen for planlagt byggestart.

Klageren ber om at erstatningen fastsettes skjønnsmessig. Det er naturlig å ta utgangspunkt i den tapte dagmulkten i perioden mellom 1. oktober til 1. november, som utgjør et krav på omtrent kr 51 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Opplysningen om planlagt byggestart fremgår av utbyggers leveransebeskrivelse som er inntatt i salgsoppgaven. Leveransebeskrivelsen er et dokument laget av selger før salgsstart. Den angitte fristen kan ikke regnes som noe annet enn en tidsangivelse som er beskrevet mer utfyllende i salgsopplysningsheftet, kjøpetilbudsskjemaet og kjøpekontrakten.

I salgsoppgaven side 7-8 står følgende:

“Kjøper kan kansellere avtalen dersom forbehold fra selger ikke er avklart innen 01.05.2017. Selger forplikter seg til å meddele kjøper skriftlig innen 01.05.2017 om kanselleringsretten benyttes.

Opplysningene ble også presentert muntlig for klageren under kontraktsmøtet. Klageren burde på bakgrunn av dette forstå at utbygger ikke var forpliktet til å igangsette byggearbeidene før forbeholdene var frafalt senest 1. mai 2017.

På vegne av utbygger varslet innklagede kjøperne i epost 28. april 2017 om byggestart og bortfall av forbeholdene med virkning fra 1. mai 2017. Klagerens bolig skulle i henhold til avtalen vært ferdigstilt den 1. november 2018.

Klageren hevder at det ikke forelå noen hindringer i veien for at utbygger kunne igangsatt byggearbeidene innen 31. mars 2017. Innklagede har ikke tatt stilling til dette.

Klageren anfører at forbeholdsfristen ikke har noe med byggestarten å gjøre. Selv om dette i utgangspunktet kunne vært riktig, har utbyggeren valgt å knytte disse to forholdene sammen i relasjon til fristen for byggestart og ferdigstillelse.

Innklagede bemerker at klageren er den eneste av 57 kjøpere som har forstått det slik at utbygger var forpliktet til byggestart senest 31. mars 2017, og dermed gjort dagmulktskrav gjeldende fra 1. oktober 2018.

Finanstilsynets rundskriv 21/2011 er ikke relevant for foreliggende sak. Rundskrivets punkt 2.3 omhandler de tilfeller der utbygger har angitt en antatt overtakelsesdato, og ikke forpliktet seg til en endelig overtagelsesdato. I vårt tilfelle foreligger det en endelig og bindende siste frist for utbyggers ferdigstillelse. Det burde dermed være klart, for både klageren og de øvrige kjøperne, fra hvilken dato de vil ha krav på dagmulkt.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klageren har påberopt seg to selvstendige forhold som uavhengig av hverandre gjør at han som kjøper av leiligheten har grunnlag for å rette krav mot megler, da han har opptrådt uaktsomt ved:

1. Ikke rette opplysninger om planlagt byggestart, da opplysningene aldri var ment å være riktig.
2. Ikke informert klageren om at planlagt byggestart ikke danner grunnlag for dagmulkt (dagbøter).

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at det er grunnlag for erstatningsansvar.

Har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi uriktige opplysninger om byggestart og unnlatt å rette opplysningen i utbyggers leveransebeskrivelse?
Nemnda vil først kort redegjøre for hendelsesforløpet.

I salgsopplysningene datert 12. desember 2016 er det under punkt 10 – Oppstart/ferdigstillelse – angitt:

Byggestart er planlagt skjer senest 31.03.17, så fremt forbeholdene blir bortfalt. Overtakelsen er beregnet til 18 mnd. etter varsel om igangsetting/bortfall av forbeholdene.

I den midlertidige avtalen som klageren og selger inngikk 15. desember 2016, har selgeren tatt følgende forbehold:

– nødvendig offentlig godkjenning foreligger innen 0 1.05.2017
– tilstrekkelig antall boliger er forhåndsolgt innen 01.05.2017
– styrende organer i […] AS godkjenner gjennomføringen innen 01.05.2017

Avtaleteksten og forbeholdene fremgikk av salgsopplysningene.

Endelig kjøpekontrakt ble inngått 24. januar 2017. Her er det i punkt 3 tatt inn forbehold fra selger som i punkt 3.1 tilsvarer forbeholdene i den midlertidige avtalen. I punkt 3.3 heter det:

Dersom forbeholdene ikke er avklart innen 01.05.2017, eller det blir klart før dette tidspunkt at forbeholdene ikke vil kunne oppfylles, har Selger rett til å annullere kontrakten. Kjøper skal i så fall få tilbake eventuelt innbetalt forskuddsbeløp inklusive opptjente renter. Utover dette har Selger intet ansvar overfor Kjøper. Ved enighet mellom partene, kan fristene forlenges på samme vilkår.

I kjøpekontraktens punkt 8.1 om overtagelse og ferdigbefaring heter det i første og andre avsnitt:

Selgers frist til å ha Boligen klar til overtagelse er avtalt til 18 måneder etter at forbeholdene, jf. punkt 3.1 ovenfor, er bortfalt.

Selger kan på et hvilket som helst tidspunkt velge å frafalle forbeholdene selv om forutsetningene/forbeholdene ikke er oppfylt. Selger skal uten ugrunnet opphold gi Kjøper skriftlig melding om når (dato) forbeholdene iht. til dette punkt 8.1 er bortfalt/frafalt.

Klageren undertegnet kjøpekontrakten uten å ta noe forbehold vedrørende tidspunktet for igangsettelse eller overtagelse.

Klageren gjør gjeldende at det aldri var planlagt byggestart 31. mars 2017, og at megler var klar over dette allerede ved kontraktsinngåelsen. Klageren har i den forbindelse vist til e-post 5. april 2019 fra megler til klageren, hvor det heter:

Leveransebeskrivelsen i salgsopplysninger er et dokument laget av selger som går på standarden og omfanget av leveransen. Den er laget på et tidligere tidspunkt enn salgsstarten og er et dokument som ikke endres da leveransebeskrivelsen har vært lik hele veien. Selgers planlagte byggestart på tidspunktet som i leveransebeskrivelsen kan ikke sees på annet enn en tidsangivelse som er mer utfyllende inne i salgsopplysningsheftet samt på kjøpetilbudsskjema og kjøpekontrakten som du signerte på. Det burde derfor ikke være i tvil på kjøpstidspunktet hvilken dato som gjaldt.

Nemnda mener at det her ikke er noe som tilsier at megler var klar over at det eventuelt aldri var planlagt byggestart 31. mars 2017. Uansett er det ikke sannsynliggjort at megler var klar over at dette eventuelt var tilfellet da han laget salgsoppgaven og igangsatte salget, samt da endelig kontrakt ble undertegnet 24. januar 2017. Dersom det fra selgers side aldri var planlagt byggestart 31. mars 2017, er det et selger – kjøperforhold. Nemnda tar ikke stilling til om selger eventuelt kan være erstatningsansvarlig her.

Avgjørende for nemnda er at det fra første stund har vært opplyst at «planlagt … senest» byggestart var 31. mars 2017. Ser man salgsopplysningene, den midlertidige kjøpsavtalen og den endelige kontrakten i sammenheng, var selger (utbygger) ikke forpliktet til å sette i gang byggearbeidene før forbeholdene var frafalt. Det fremgår klart at siste frist for frafall av forbehold var 1. mai 2017. Ved byggestart 1. mai 2017 ville avtalt overtagelsesdato være
1. november 2018. Nemnda kan følgelig ikke se at megler her gav noen uriktige opplysninger og han har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda nevner også at innklagede har opplyst at klageren er den eneste av 57 kjøpere som har forstått det slik at utbygger var forpliktet til byggestart 31. mars 2017 og krevd dagbøter fra 1. oktober 2017.

Har megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å informere klageren om hans rettigheter knyttet til dagmulkt?
Som det fremgår over, begynte dagbøter å løpe 1. november 2018. Klageren har fått de dagbøter han hadde krav på, og har derfor uansett ikke lidt noe økonomisk tap.

Klageren har imidlertid gjort gjeldende at megler ikke har overholdt informasjonsplikten sin om rettigheter knyttet til dagmulkt, og det er vist til Finanstilsynets rundskriv 21/2011 – Formidling av bolig under oppføring (prosjektmegling) – punkt 2.3 Særlig om ferdigstillelsestidspunkt, hvor det heter:

Opplysninger knyttet til ferdigstillelse- og overtakelsestidspunktet, herunder kjøpers rettigheter ved forsinkelse, er normalt av sentral betydning for en forbrukerkjøper. Megler plikter å informere kjøper om dette på en slik måte at vedkommende kan ta kjøpsbeslutning ut fra sitt boligbehov. Dette innebærer at megler må avklare om utbygger i sitt tilbud – rettslig sett – har forpliktet seg til et fast overtakelsestidspunkt eller ikke, jf. bustadoppføringslova § 10, første og tredje ledd. Dersom utbygger ikke forplikter seg til et fast overtakelsestidspunkt ved avtaleinngåelsen, må megler særskilt opplyse kjøper om at oversittelse av antatt overtakelsestidspunkt ikke nødvendigvis vil gi rett til dagmulkt. Denne type informasjon må gis skriftlig.

Det fremgår her at dersom megler ikke har forpliktet seg til et fast overtagelsestidspunkt ved avtaleinngåelsen, må megler skriftlig særskilt opplyse om at antatt overtagelsestidspunkt ikke nødvendigvis vil gi rett til dagmulkt.

Etter nemndas syn får ikke det siterte fra rundskrivet betydning her. Det gjelder de tilfeller hvor utbygger ikke har forpliktet seg til et fast overtakelsestidspunkt ved avtaleinngåelsen.
I vår sak hadde utbygger (selger) forpliktet seg til at overtagelsen skal skje 18 måneder etter varsel om igangsetting/bortfall av forbeholdene, og at siste frist for dette var 1. mai 2017, jf. kjøpekontraktens punkt 8.1. Ved byggestart 1. mai 2017 hadde selger følgelig forpliktet seg til et fast overtagelsestidspunkt, 1. november 2018. Fra dette tidspunkt har klageren også som nevnt fått dagmulkt frem til leiligheten ble overtatt 27. november 2018.

Klagen kan derfor heller ikke på dette punktet føre frem da megleren ikke har misligholdt informasjonsplikten i henhold til det som fremgår av rundskrivet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.