Klage nr. 2019078
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Jessheim Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Meglerens vederlag/honorar/utlegg
Saksfremstilling:
I 2017 solgte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Etter at kjøpekontrakt var signert, trakk kjøperen seg. Barna til kjøperen hevdet at moren (kjøper) ikke hadde kompetanse til å inngå bindende avtale fordi hun hadde en alvorlig psykisk diagnose. Klageren anfører at innklagede ikke har krav på vederlag, da kjøpsavtalen er ugyldig. I tillegg har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke foreta nærmere undersøkelser av kjøperens helsetilstand før avtaleinngåelsen. Klageren har framsatt krav om vederlagsnedsettelse, samt erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
I etterkant av både budaksept og kontraktssignering ble klageren kontaktet av barna til kjøperen. De hevdet at kjøperen ikke hadde kompetanse til å inngå bindende avtale som følge av at hun hadde en alvorlig psykisk diagnose. Kjøperen endte med å trekke seg fra kjøpet. Til tross for at det ble gjennomført dekningssalg, ble klageren påført et stort tap.
Avtalens gyldighet
Klageren mottok dokumentasjon fra kjøperens fastlege som dokumenterte at kjøperen hadde en alvorlig psykisk diagnose, og at hun derfor ikke hadde samtykkekompetanse på kjøpstidspunktet. Kjøperen hadde også fått oppnevnt verge fra Fylkesmannen.
Avtaler som kjøperen inngår under påvirkning av alvorlig sinnslidelse skal erklæres ugyldig, jfr. LB-2013-79396. På bakgrunn av dokumentasjonen knyttet til kjøperens helsetilstand, vil et søksmål med krav om erstatning for dekningssalget «uten tvil» ikke føre fram.
Innklagede hevder at «handel har kommet i stand», jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-4, og at krav på vederlag har forfalt. Dette er klageren uenig i. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-4 første ledd at definisjonen av når “handel har kommet i stand” følger av § 7-3 første ledd siste punktum. Det er i § 7-3 første ledd siste punktum henvist til avtaleloven.
Etter den ulovfestede ugyldighetslæren vil en rettslig disposisjon avgitt av en person med en alvorlig sinnslidelse, kunne erklæres ugyldig når sykdomstilstanden har vært motiverende for disposisjonen. Kjøperen var på bakgrunn av det ovennevnte ikke endelig bundet av avtalen, og handel har ikke kommet i stand.
Meglerens undersøkelsesplikt
Klageren anfører at megleren burde ha gjort nærmere undersøkelser av kjøperens helsetilstand. Etter hva klageren er kjent med, reiste megleren hjem til kjøperen for å få kjøpekontrakten signert. Andre opplysninger gitt fra kjøperens nærstående gir også grunnlag for å stille spørsmål ved om megleren hadde foranledning til å gjøre nærmere undersøkelser.
Megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved å ikke foreta nærmere undersøkelser av kjøperens helsetilstand før avtaleinngåelsen.
Krav om vederlagsnedsettelse
Klageren krever prinsipalt at hele meglers provisjon, kr 33 800 pluss merverdiavgift, skal tilbakebetales. Innklagede har ikke krav på provisjon for et salg som aldri ble gjennomført. Salget kan ikke regnes som gjennomført så lenge det økonomiske oppgjøret ikke har funnet sted. Megleren har heller ikke overholdt sin forpliktelse i henhold til avtalen. Det fremgår av den avsluttende bemerkningen i kjøpekontrakten at megleren er forpliktet til å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene.
Det kreves subsidiært at nemnda fastsetter en skjønnsmessig avkortning i meglerens vederlag. Megleren har ikke krav på full provisjon sett i lys av at megleren har sluppet å forestå et økonomisk oppgjør, da kjøpesummen aldri ble betalt inn på klientkonto.
Krav om erstatning
Klageren krever for øvrig erstatning for utgifter til juridisk bistand, med kr 4 500 pluss merverdiavgift.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede beklager for at klageren har lidt et økonomisk tap i forbindelse med salget av leiligheten, men bestrider meglerens ansvar.
Avtalens gyldighet
Vilkåret om at «handel har kommet i stand» er oppfylt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-3 sammenholdt med oppdragsavtalen punkt 7. Vederlagskravet forfaller også på dette tidspunkt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-4 første ledd.
En naturlig språklig forståelse av § 7-4 første ledd tilsier at megleren har risikoen for avtaleslutningen. Det følger av rettspraksis og juridisk teori at megleren som hovedregel ikke har oppfyllelsesrisikoen.
Blir avtalen hevet på grunn av mislighold fra den annen part, er partene bundet av den opprinnelige avtalen. Megleren kan i et slikt tilfelle kreve sitt vederlag uavkortet. Dette gjelder uavhengig av om misligholdet har sin bakgrunn i omstendigheter rundt avtaleinngåelsen eller etterfølgende omstendigheter, jfr. NOU 1987: 14 side 84.
Kjøperen påstod seg ubundet av avtalen på grunn av sykdom først etter å ha lagt inn bud og signert kjøpekontrakt. Kjøperen hadde sin rettslige handleevne i behold da budet ble lagt inn, da det først ble fattet vedtak om vergemål i april 2018. Det ble dermed avgitt et rettsgyldig tilbud og en samsvarende aksept, og det foreligger dermed en bindende avtale, jfr. avtaleloven § 7.
Klageren anfører under henvisning til LB-2013-79396 at et erstatningskrav rettet mot kjøper «uten tvil» ikke ville føre frem. Den nevnte dom er ikke sammenlignbar med faktum i nærværende sak. Det finnes rettspraksis som går i motsatt retning, se eksempelvis LB-2010-197700 og LB-2016-956.
Klageren har på bakgrunn av erklæringen fra fastlegen lagt til grunn at kjøperen skal høres med sin anførsel om at den inngåtte avtalen er bortfalt på grunn av ugyldighet.
Det er ikke blitt ført bevis for at avtalen var motivert av den alvorlige psykiske diagnosen. Dommen som klageren har henvist til omhandler et tilfelle av «alvorlig sinnslidelse». Dette er et juridisk begrep, ikke en medisinsk diagnose. Uttalelsen fra fastlegen om hvorvidt avtalen var juridisk bindende er basert på en medisinsk tilnærming til pasienten sin helsetilstand, og således ikke relevant.
Klageren har bevisbyrden for at avtalen rettslig sett skal anses ugyldig. For at megleren ikke skal ha krav på vederlag, må det foreligge sikre holdepunkter for at avtalen anses ugyldig som følge av sinnssykdom. Denne bevisbyrden anses ikke oppfylt.
Innklagede er uenig i at megleren ikke har overholdt sine forpliktelser i henhold til avtalen. Påstanden faller på sin egen urimelighet. Det er åpenbart umulig for megleren å kunne gjennomføre det økonomiske oppgjøret i en situasjon der klageren har hevet avtalen på bakgrunn av kjøperens mislighold.
Meglerens undersøkelsesplikt
Det er på det rene at megleren ikke kjente til kjøperens psykiske diagnose. Innklagede er uenig i at megleren burde ha foretatt nærmere undersøkelser av kjøperens helsetilstand. Basert på meglerens kontakt med kjøperen før avtaleinngåelsen, var det ingenting som tilsa at slike undersøkelser var nødvendig.
Det er en selvfølge at megleren yter service til eldre mennesker, som for eksempel å reise hjem til dem for å signere dokumenter mv. Det faller på sin egen urimelighet at dette skal brukes mot megleren.
Det at kjøperens nærstående stilte spørsmål ved kjøperens helsetilstand etter at kjøpekontrakten var signert, kan ikke godtgjøre at megleren med sin begrensede kjennskap til kjøperen, burde ha visst dette i en tidligere fase av salgsprosessen.
Bankrådgiveren som ordnet finansieringsbeviset, hadde ingen mistanker knyttet til kjøperens helsetilstand. Det samme gjaldt både klageren og megleren, som begge var til stede på privatvisningen med kjøperen.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved å ikke foreta nærmere undersøkelser av kjøperens helsetilstand før avtaleinngåelsen.
Krav om vederlagsnedsettelse
Innklagede anfører at det ikke foreligger «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
På bakgrunn av det ovennevnte bestrides kravet om bortfall eller nedsettelse av innklagedes vederlag.
Krav om erstatning
Innklagede bestrider at det er grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda er kommet til saken avvises. Saken reiser problemstillinger som vanskelig kan avgjøres under nemdas skriftlige saksbehandling uten umiddelbar bevisføring (forklaringer fra parter og vitner m.m.).
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Saken avvises.