Klage nr:
216/07
Avgjort:
26.03.2008
Saken gjelder:
Uriktige opplysninger
Foretakets navn:
Fana Sparebank Eiendom AS
Saksfremstilling:
Klageren solgte eiendom gjennom innklagede. Oppdragsskjema ble signert 29. juni 2005. Bud på 2 000 000 kroner med akseptfrist 24. august 2005 ble akseptert. Kjøpet ble hevet 8. desember 2005. Oppdragsavtalen ble fornyet 31. mars 2006. Eiendommen ble solgt på nytt for 2 010 000 kroner med overtakelse 22. mai 2006.
Fagansvarlig er advokat.
Klageren anfører:
Våren 2005 tok klageren kontakt med innklagede om salg av eiendom. Takstmann var på befaring og klageren fortalte at annekset ikke var ferdigstilt og at en del arbeid gjenstod. Innklagede var kun til stede 10 minutter under takstbefaringen før han forlot eiendommen. Innklagede tok ikke kontakt for ytterligere spørsmål eller undersøkelser av annekset.
På kontraktsmøtet uttrykte kjøperne at de ønsket å heve boligkjøpet. Begrunnelsen var at annekset ikke var godkjent av kommunen som boenhet. Klagerens datter var til stede på møtet, da klageren var innlagt på sykehuset. Hun hadde ikke fullmakt til å akseptere hevingskravet fra kjøperne verken på møtet eller senere. Den 8. desember 2005 ga innklagede beskjed til kjøperne at salget ble hevet via fagansvarlig. Klageren mener innklagede urettmessig ga kjøperne beskjed om at selgerne aksepterte heving av kjøpet. På grunn av dette måtte klageren fornye sin boligforsikring, ta opp et banklån for å dekke kjøpesummen av sin nykjøpte leilighet og betale ny annonsering hos innklagede. Påløpte renter utgjør 38604 kroner og ny boligforsikring utgjør 3166 kroner.
I tillegg ble klager lovet at innklagede skulle dekke kostnadene tilknyttet ny salgsrunde, samt at klager i stedet for å betale annonsekostnadene for første runde
skulle betale annonsekostnadene for andre salgsrunde. Klageren ble likevel fakturert for annonsekostnader for begge salgsrundene. Klageren krever på denne bakgrunn tilbakebetaling av annonsekostnadene for første salgsrunde. I tillegg måtte klageren dekke renter på det nye boliglånet han måtte oppta som følge av forsinkelsen ved salget.
Klagerne anfører at innklagede ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt etter emgll. § 3-1, § 3-7 og er erstatningsansvarlig jf. skadeerstatningsloven § 2-1. Klageren henviser også til emgll. § 3-6 nr. 5 og 6.
Klageren påpeker at innklagede ikke spurte om annekset. Annekset var ikke ferdigstilt og utgjorde et påbygg til hovedhuset. Dette var synlig og fremkom også av taksten. Klageren regnet med at innklagede, som profesjonell, ga beskjed dersom han hadde behov for opplysninger rundt dette. Videre var klageren av den oppfatningen at innklagede ville lese gjennom takstrapporten ved utformingen av salgsoppgaven. Som det fremgår av korrespondansen mellom partene, påstår innklagede at han spurte om annekset var godkjent til boligformål. Uansett om innklagede spurte eller ikke, burde innklagede undersøkt om annekset utgjorde en del av boligens boareal. Det er klart at innklagede kunne fått forholdet avklart ved å ta en telefon til byggesaksavdelingen ved kommunen. En slik undersøkelse er verken tid- eller kostnadskrevende.
Klageren henviser til RG 1997 s. 252, hvor lagmannsretten henviser til Klagenemnda i klage 44/94 som sier at megleren må «ta ansvaret for at den forventningen han har skapt, i rimelig grad er realistisk. Det må forventes at eiendomsmegleren gjennomfører nærmere undersøkelser om forholdet før han går ut med positive opplysninger … , i sin markedsføring av eiendommen».
I salgsoppgaven er annekset fremhevet og mye taler for at innklagede burde undersøkt hvorvidt annekset var godkjent som boligareal. Ifølge takstrapporten er boarealet på 126 kvm, mens det i salgsoppgaven er oppgitt 186 kvm. Hadde innklagede gjennomgått takstrapporten bedre, ville han klart ha oppdaget at annekset ikke hadde boligstatus. Videre fremgårdet av takstrapporten at «arbeid pågår enda». Dersom megleren hadde lest takstrapporten, ville disse punktene gitt han en klar oppfordring til å ringe kommunen.
På denne bakgrunn synes det klart at innklagede burde undersøkt forholdene rundt annekset nærmere. Innklagede har ikke opptrådt i tråd med god meglerskikk og har ikke oppfylt sin undersøkelsesplikt etter emgll. § 3-1 og § 3-7.
Det foreligger årsakssammenheng mellom innklagedes opptreden og det økonomiske tapet.
Klageren krever utbetalt 67270 kroner til klager. Subsidiært kreves det 49 920 kroner i erstatning til klager. I medhold av forsinkelsesrenteloven § 2 kreves det i tillegg forsinkelsesrente fra forfallsdato, 18.06.07 og fram til betaling skjer.
Innklagede anfører:
Vedrørende hevingskravet
Utkast til salgsoppgaven ble oversendt klageren, med anmodning om å komme med tilbakemelding dersom det skulle foreligge forhold som ikke var kommet med i salgsoppgaven. Bud ble akseptert 24. august 2005 og overtakelsesdato ble satt til 31. oktober 2005.
Innklagede sier seg uenig i klagerens fremstilling av hva som skjedde på kontraktsmøtet. På kontraktsmøtet 26. september 2005 meddelte kjøperne at de ønsket å oppheve kjøpet av eiendommen. Hevingskravet ble levert skriftlig 27. september 2005 og var primært begrunnet i at det var gitt mangelfull informasjon om hvor ofte det hadde vært oversvømmelser på eiendommen. Innklagede mottok mail fra kjøperne 29. september med bilder av oversvømmelsen på den aktuelle eiendommen. Innklagede forøkte å få til et møte mellom klageren og kjøperne, men dette ble avvist fra klageren. Klageren bestred at kjøperne kunne gå fra avtalen og ba om at innklagede underrettet kjøperne om dette. Innklagede meddelte dette til kjøperne i brev datert 29. september 2005. Kjøperne skaffet seg advokat og etter anmodning fra han ble det foretatt befaring på eiendommen. Klagerens datter ringte til innklagede og sa hun skulle representere klageren på grunn av sykdom. Befaringen skjedde 14. november 2005 og klagerens datter møtte på vegne av klageren. På befaringen tok kjøpernes advokat opp problemstillingen om at annekset ikke var godkjent som boenhet. Klagerens datter opplyste at hun i alle år hadde fått vite at annekset var godkjent som bolig, og at hun skulle ta kontakt med kommunen for å undersøke dette nærmere.
Av brev fra kjøpernes advokat datert 17. november fremgår det at årsaken til kravet om heving av kontrakten er flommen, vannskaden i kjeller og at annekset ikke er godkjent til boligformål. Klageren ved datteren ble informert om brevet og skulle ta dette opp med klageren.
Den 8. desember kontaktet klagerens datter innklagede. Hun forklarte at annekset var blitt byggemeldt som redskapshus/verksted og at søknad om omdisponering til boligformål ikke ville gå gjennom hos kommunen. Hun sa hun hadde snakket med klageren og at han godtok hevingskravet. Hun ba om at dette ble videreformidlet. Samme dag ble dette meddelt kjøpernes advokat.
Innklagede stiller seg uforstående til at det er mulig å påstå at innklagede har godtatt hevingskravet uten samtykke fra klageren. Innklagede bemerker også at påstanden først ble formidlet til innklagede 18. juni 2007. Dette var halvannet år etter at kjøpet ble hevet. I denne perioden har innklagede hatt mange samtaler med klageren uten at dette har blitt nevnt. Innklagede stiller seg også uforstående til at klageren ville engasjere innklagede på nytt dersom innklagede skulle ha opptrådt slik klageren hevder.
Vedrørende det økonomiske oppgjøret
I forbindelse med nytt salg av huset ble ny oppdragsavtale undertegnet 31. mars 2006. Eiendommen ble solgt 25. april 2006 til 2 010 000 kroner.
Innklagede reagerer på påstanden om avtalebrudd vedrørende det økonomiske oppgjøret ved dette salget.Innklagede godtok at kravet fra det første salget ble innbetalt til eiendommen ble solgt på nytt. Innklagede lovet klageren at han ut over de kostnadene som hadde vært ved det første salget, kun skulle belastes for annonsekostnadene ved salg nr. 2. Ved å sammenholde oppdragsavtalene med oppgjørsstillingen fremgår det at det er samsvar mellom dem. Klager har således kun tatt betalt provisjon for det ene salget og det er kun tatt betaling for tilretteleggingsgebyr for det første salget. Klageren har således ikke dekket utgifter med trykking av nye salgsoppgaver, innhenting av oppdaterte opplysninger fra det offentlig etc. ved salg nr. 2.
Oppgjørsstillingen ble sendt til klageren 7. juni 2006 med anmodning om å ta kontakt dersom oppstillingen ikke samsvarte med hans noteringer. Først 18. juni 2007 får innklagede tilbakemelding på oppgjørsstillingen.
Vedrørende erstatning
Ansvarsgrunnlag
Innklagede hevder han ikke kan bebreides for at kjøperne ikke fikk riktig informasjon om annekset. Innklagede hevder han tok opp spørsmålet om annekset var byggemeldt og godkjent til boligformål. Dette ble besvart bekreftende fra klageren. Klageren uttrykte at han kunne dette i hans egenskap som rørlegger og av at han hadde jobbet i kommunen i mange år.
Det fremgår klart av taksten at arbeidene med annekset hadde pågått siden 1985. Klageren overtok eiendommen i 1957 og det var han selv som hadde sendt melding til kommunen og som derfor hadde kunnskap til innholdet. Innklagede bygget derfor på opplysningene fra selger da han skrev om annekset. I ettertid har det vist seg at klageren hadde meldt annekset som redskapshus/verksted.
I tillegg har klageren svart nei på spørsmålet «Kjenner du til manglende ferdigattest/feil/skader/påbud/heftelser/krav vedrørende eiendommen?» i egenerklæringsskjemaet.
Ut fra de samlede forhold var det ikke noe som tilsa at det skulle ligge noe grunnlag for å gjøre nærmere undersøkelser.
Økonomisk tap og årsakssammenheng
Innklagede fremholder sitt synspunkt om at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, men finner likevel grunn til å kommentere de forholdene som er tatt opp i klagede vedrørende økonomisk tap og årsakssammenheng.
Klageren har ikke tatt hensyn til at kjøpesummen ble 10 000 kroner høyere ved andre gangs salg. Videre er til klagen vedlagt faktura fra forsikringsselskapet som gjelder forlengelse av boligforsikringen. Fakturaen gjelder for perioden 22.08.2006 – 22.08.2007. I dette tidsrommet var ikke klageren lenger eier av eiendommen. Ny eier overtok 22. mai 2006.
Når det gjelder årsakssammenhengen, må denne være adekvat. Grunnen til at beløpet vedrørende rentene på boliglånet har blitt såpass stort er at det tok lang tid å få solgt eiendommen på nytt. Dette skyldtes at eiendommen ble utsatt for nytt flomtilfelle 14. november og at forsikringsselskapet gjorde flere feil under opptørkingen. Eiendommen var ikke klar for salg før i slutten av mars 2006. Dette skyldtes ikke meglers forhold.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren ønsker å påpeke visse påstander fra innklagedes side.
Klageren fremholder at innklagede ikke var til stede ved taksering av eiendommen og at han sa klart fra at annekset ikke var ferdigstilt, som det også fremgår av taksten. Klageren presiserer at han har vært ansatt i kommunen og kjenner godt til reglene for anmeldelse av bygg. Innklagede fremstiller klageren som rørlegger, en virksomhet han sluttet med i 1955.
Det medfører ikke riktighet at klagerens datter «i alle år har fått vite av sin far at annekset var godkjent som bolig». For øvrig flyttet datteren fra hjemmet i 1974.
Klageren fremhever at datteren ikke hadde fullmakt til å oppheve kjøpet, verken på dette tidspunktet eller på et senere. Klageren finner det kritikkverdigat innklagedes eiendomsavdeling (fagansvarlig) har «hevet kjøpet uten samtykke fra eier». Dette er et forhold som eiendomsavdelingen utelukkende må ta ansvar for.
Klageren fastholder at det, siden hovedbygget ble bygget i 1957, kun har vært vann i kjeller en gang i 1991. Innsiget var av bagatellmessig karakter og dette forhold er tydelig avmerket i egenerklæringsskjemaet. Det er riktig at klagerne har uttalt at det kommer vann opp i hagen ved store nedbørsmengder. Dette burde også kjøperne være klar over da de er venner med naboen. Annekset er i senere tid bygget for å tåle vanninntregning. At kjøperne ønsket å bruke annekset til boligformål er noe innklagede må ta ansvar for da det i første gangs utlysing for salg var avertert med at annekset kunne leies ut.
I samtale med innklagede etter at kjøperne fremmet sitt hevingskrav sa innklagede at han kunne skaffe en ny kjøper, dersom kjøpesummen ble redusert med 200 000 kroner. Interessenten var den ene kjøperens bror. Klageren fant tilbudet noe merkelig ettersom hevingskravet ikke var avklart.
Klageren fremholder at han etter flere møter med fagansvarlig fikk den oppfatningen at omkostningene ved første gangs avertering skulle frafalles i sin helhet.
Klagerne skrev et brev med spørsmål til forsikringsselskapet med hensyn til hvordan han skulle forholde seg til eventuelle erstatninger og med hensyn til rentetap. Klageren ser med stor undring at dette personlige dokumentet er utlevert og lurer på motivet for dette.
Klageren fremhever også at innklagede har unnlatt å referere til det som ble sagt på møter mellom daglig leder av eiendomsavdelingen og klageren.
Da eiendommen skulle averteres på nytt, fikk klageren beskjed om at en annen megler skulle forestå salget. Denne megleren møtte ikke opp, og en annen person som ikke var oppført på listen over ansatte ved eiendomsavdelingen, møtte opp. Vedkommende ga seg til å fylle ut en del skjema og snakke om annonsepakker. Klageren ga klar beskjed om å ta kontakt med fagansvarlig, ettersom de hadde en avtale på dette punkt.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Bakgrunnen for at det ikke er gitt referat fra samtalene med daglig leder er at det ikke ble sagt eller avtalt noe som har betydning i klagesaken.
Innklagede hevder å ha mottatt brevet fra klageren til forsikringsselskapet i en av samtalene med klageren.
Megler som klageren henviser til, er utdannet eiendomsmegler og har vært ansatt siden januar 2006. Saksbehandleren ble orientert om saken både av fagansvarlig og megler som hadde oppdraget før han. Vedkommende og klageren foretok en grundig befaring og megler lot klageren få bruke den tiden han trengte til å fortelle om situasjonen. Befaringen varte lenge og klageren uttrykte at de hadde hatt et godt samarbeid til ny megler.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Innklagede viser til klagerens brev der han skriver følgende:
«Helt fra første stund i denne saken har jeg hevdet at jeg aldrig har sagt at Anekset var beboelig og som byggeanmelder og tidligere Aut håndverksmester og saksbehandler ville det være uansvarlig å hevde noe annet.»
Innklagede spør hvorfor klageren holder innklagede ansvarlig når klageren tross sin kunnskap
a) svarer bekreftende på meglers spørsmål om boenhetene var byggemeldt og godkjent til boligformål
b) krysser «nei» i egenerklæringsskjema på spørsmålet «Kjenner du til manglende ferdigattest/feil/skader/påbud/ heftelser/krav vedrørende eiendommen»
c) godkjenner utkast til annonse der det fremgår at annekset er en egen selvstendig enhet som kan leies ut
d) godkjenner utkast til salgsoppgave der det står om annekset at det er en full egenboenhet
Innklagede hevder klageren ble forelagt forslag til annonse en måned før annonsen ble trykket i avisen. Det at klageren har fremlagt utkast til annonsetekst i sitt brev dokumenterer dette. Det vises til brev tilsendt klagerne der det fremgår følgende om annekset;
«Annekset har 2 soverom, helfliset bad, stue og kjøkken. Egen selvstendig enhet som kan leies ut. Egen uteplass med utepeis til annekset.»
«Arealer er inkl. annekset»
Videre fremgår det av brevet at klagerne oppfordres til å gjøre eventuelle rettelser og tilføyelser og godkjenne utkastene.
Når det gjelder fullmakten til datteren, fastholder innklagede det som tidligere er anført og vil igjen påpeke at kjøpernes advokat ble tilskrevet etter samtale med klagerens datter den 8. desember 2005. Kopi ble sendt til selger
Dersom klagerens datter ikke hadde hatt fullmakt/gått ut over sin fullmakt, ville det vært naturlig at klageren hadde kontaktet innklagede straks han hadde mottatt brevet. Dette skjedde ikke og heller ikke i samtalene vinteren/våren 2006. Våren 2006 ble det inngått nytt oppdrag, og forholdet ble ikke nevnt. Første gang innklagede blir møtt med påstanden er halvannet år etter at kjøpet er hevet, og et år siden at eiendommen ble solgt for andre gang.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klageren informerer at hans datter har blitt oppringt og krysseksaminert av innklagedes advokat angående innholdet i brevet og hva hun hadde uttalt i saken. Klageren beklager at hans datter blir utsatt for slikt.
Klageren bestrider at han har opplyst at annekset var beregnet som bolig. Av takstdokumentene går det tydelig frem at annekset ikke var ferdigstilt. Det er likevel annonsert med annekset som egen utleiedel. Klageren sier han og hans kone kan avlegge ed på at innklagede ikke var til stede ved takseringen og at takstmannen vil kunne bekrefte dette dersom han er en ærlig person.
Klageren er forundret over at eiendomssjef hos banken ikke har vært inne i saken. Det var der det hele startet med fullstendig avvisning av klagerens argumenter og direkte uhøflig opptreden. Det kan stemme at brevet til forsikringsselskapet ble forevist på et møte. Innklagede har tatt kopi uten klagerens samtykke.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning og tilbakebetaling av utgifter.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Etter ulovfestet rett kan krav falle bort dersom det ikke reklameres på forholdet innen rimelig tid. I Rt. 1996 s. 407 ble et erstatningskrav mot en eiendomsmegler ansett for å være bortfalt på grunn av passivitet. Det hadde gått ca. 14 måneder fra det tidspunkt saksøkeren hadde en sterk oppfordring til å reagere på forholdet.
Reklamasjonsnemnda tar først stilling til klagen vedrørende annonseutgiftene og nedsettelse av honorar. Oppgjørsoppstillingen er datert 7. juni 2006. Klagerne har imidlertid reagert på forholdet først cirka ett år etter at oppgjørsoppstillingen var datert, og meddelt det for innklagede 18. juni 2007. Bl.a. fordi dette er en oppgjørsoppstilling med sterk oppfordring til å reagere på eventuelle feil, må det imidlertid kreves raskere formell reaksjon fra klageren enn etter ett år for at kravet ikke skal anses bortfalt på grunn av passivitet.
Reklamasjonsnemnda vil deretter ta stilling til påstanden om at klageren ikke har gitt samtykke til heving av kjøpet som innklagede har formidlet. Brevet fra innklagede, hvor hevingskravet ble akseptert, er datert 8. desember 2005. Kravet mot innklagede ble fremstilt 18. juni 2007. Det har gått nærmere 16 måneder før klageren reagerte på forholdet overfor innklagede. Klageren fikk en sterk oppfordring til å reagere da innklagede sendte brevetmed aksept til kjøperne. Et eventuelt erstatningskrav mot innklagede på denne bakgrunn må anses bortfalt på grunn av passivitet.
Det tilsvarende må gjelde for krav grunnet feil opplysninger i salgsoppgaven. I forbindelse med kjøpernes hevingskrav ville det være naturlig å reklamere overfor innklagede. Klageren har imidlertid ikke rettet skriftlig krav mot innklagede vedrørende dette punkt før brevet 18. juni 2007.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 26. mars 2008
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant |